北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2015）怀民初字第04938号原告王瑞江，男，1973年4月30日出生。委托代理人郑泽众，北京市问为律师事务所律师。被告蔡久华，女，1965年5月26日出生。委托代理人李华，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人鹿跃。
原告王瑞江与被告蔡久华土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理。原告王瑞江及委托代理人，被告蔡久华的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王瑞江诉称，原告王瑞江与被告蔡久华于2014年5月29日签订集体土地租赁合同，原告将位于怀柔区九渡河镇九渡河村村西50米处的养猪场大院出租给被告，租金为200万元。后双方于同日签订补充协议，被告给付原告现金30万，剩余170万元用位于怀柔区富乐二区196号楼5单元602室楼房一套抵顶。原告于当日交付了租赁物。后经查，该套楼房不是被告所有，被告也无法交付房屋。于是，原告多次要求被告支付剩余租金170万，但被告一直未支付。被告的行为已严重违约。故判令解除原、被告之间的土地租赁合同；判令被告返还原告与村委会签订的承包协议书原件，判令被告立即拆除在承租地上新建的违章的建筑；诉讼费用由被告承担。
被告蔡久华辩称，1、双方签署的《集体土地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。2、被告已按照合同约定履行了合同义务，原告未能按照合同约定履行义务。首先，被告已支付租金200万，有原告出具的收条为证。其次，原告水磨厂未按照约定时间清退，其中水磨厂变压器被告也支付了3万元才过户被告名下使用。3、原告起诉状所说后来得知补充协议中的房产非被告所有，与事实相悖。原告在签订《补充协议》时已经知道房屋产权系他人所有。4、被告未收到原告任何形式的催要租金的通知，同原告所称曾多次要求被告支付租金的事实不符。5、从合同目的和合同相关条款分析，原告无论是按照合同约定还是法律规定，都无权解除合同。
经审理查明，原告王瑞江与被告蔡久华均系九渡河镇九渡河村村民。原、被告双方于2014年5月29日，签订《集体土地租赁合同》，双方约定原告将位于怀柔区九渡河镇九渡河村村西50米处的白庙养猪场全部租赁给被告。租赁用途，被告自主选择经营项目。租赁期限自2014年5月29日至2039年12月31日。租金支付方式为双方自签订之日起，被告一次性付清原告二百万。后于当日，双方签订补充协议，关于租金给付双方又约定，养猪厂地上物归被告所有，被告于本协议签订之日给付原告补偿款3万元。被告以座落于北京市怀柔区富乐二区196号楼5单元602室楼房一套抵顶租金170万，现房屋所有权人与甲方于本协议签订之日起一个月内办理过户手续，相关费用由甲方负担。剩余租金30万及地上物补偿款3万元，由被告于本协议签订之日支付原告。另查，关于双方租赁合同的标的物位于怀柔区九渡河镇九渡河村村西50米处的白庙养猪场所有权系九渡河镇九渡河村集体所有，系1991年在县粮食局帮助下建成，土地性质为集体建设用地。2000年九渡河村将该地域租赁给原告王瑞江，后王瑞江转租他人用于水磨石厂经营。后2014年5月29日，原告又将该区域转租给被告蔡久华。现该区域已由被告投资建设数栋小别墅。目前现双方就是否全额给付租金及原告王瑞江同怀柔区九渡河镇九渡河村签订的租赁合同原件的下落产生争议。原告王瑞江为证明被告蔡久华仅支付租金及地上物补偿款33万，提交了其姐王瑞红的存款记录及书面证人证言。被告为证明已经向原告全额支付了200万租金，提交了原告王瑞江于2014年5月29日出具收款条，收条加载“收到蔡久华交来白庙猪场转租款200万元现金。”及书面证人证言。原、被告双方证人均×证言，未出庭作证。原、被告双方对对方提交的证据，均不予认可。另，本院向怀柔区九渡河镇九渡河村原村委会书记张福旺调查取证，张福旺证实原告王瑞江同九渡河镇九渡河村存在事实的租赁关系；被告蔡久华支付了原告王瑞江33万元现金且拿房屋一套抵顶170万租金。被告蔡久华认为张福旺所述内容存在自相矛盾地方，对其所述内容真实性不予认可。另查，原、被告双方签订的补充协议时涉及的房产，双方均知晓该房屋产权属于案外人。现被告蔡久华表示无法联系房屋所有权人。另查，关于原告王瑞江同怀柔区九渡河镇九渡河村签订的租赁合同原件的下落，原告王瑞江主张租赁合同原件在被告蔡久华处，并提交书面证人证言。被告蔡久华不予认可。上述事实，有原、被告的当庭陈述、租赁合同、现场照片等相关证据等在案佐证。
本院认为，原告王瑞江自2000年1月1日起向九渡河村委会交纳租金并实际使用白庙养猪场相关区域。原告王瑞江同九渡河村委会已形成事实上的租赁关系，且九渡河村委会未禁止原告将该租赁标的转租他人，故原告作为承租人有权利将以上租赁标的物进行转租。2014年5月29日，原告王瑞江同被告蔡久华签订《集体土地租赁合同》及其补充协议，系双方真实意思表示。但双方约定的租赁期限2014年5月29日至2039年12月31日，已超过最长租赁期限20年，不符合相关法律规定。因此，原、被告双方签订的合同，在租赁期限20年内，租赁合同合法有效。租期超过20年的部分为无效合同。在合法有效的租期内，原、被告双方针对是否足额交纳租金产生争议。首先，原、被告双方于2014年5月29日约定租金支付方式为双方自签订之日起，被告一次性付清原告二百万。然后原、被告双方又与同日签订补充协议，双方又约定租金的支付方式为坐落北京市怀柔区富乐二区楼房一套抵顶租金170万，剩余租金30万及地上物补偿款3万，由被告与本协议签订之日支付原告。被告蔡久华如于签订当日直接给付现金200万，按照常理，双方应无需又在补充协议中再另行约定支付方式。且被告蔡久华又无其他合理理由解释“以坐落北京市怀柔区富乐二区楼房一套抵顶租金170万”存在其他含义。而原告王瑞江依据补充协议的支付方式，在收到被告支付的现金33万元后且双方又约定以房屋抵顶租金170万后，为被告蔡久华出具收到200万现金的收款条，是符合一般常理，且被告又无当场支付200万现金的其他证据加以佐证。因此，可以认定双方实际的支付方式应是按照补充协议约定的方式进行。而双方约定的房屋系属第三人所有，现无法过户给原告抵顶租金170万。故承办人认为，被告应用房屋抵顶的170万租金未实际支付给原告。因被告大部分租金未支付给原告，不能实现原告的合同目的，所以双方之间的租赁合同应该解除。关于原告王瑞江要求被告蔡久华立即拆除在承租地新建的违章建筑的主张，
本院认为关于建筑物是否应认定为违章建筑，非人民法院管辖范围，应有相关部门认定后，另行处理。关于原告王瑞江主张被告蔡久华返还与九渡河村委会签订的《承包租赁协议书》原件，因原告未能提交充分证据证明该原件现在被告蔡久华处，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一时四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、原告王瑞江同被告蔡久华于2014年5月29日签订的《集体土地租赁合同》在租期二十年内的部分于本判决生效之日起解除。
二、驳回原告王瑞江的其他诉讼请求。案件受理费一万一千四百元由被告蔡久华负担。（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王燕军助理
审判员 张贵珅
人民陪审员 王敬秋
二〇一六年二月二日
书 记 员 高 旭 搜索“”