北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第64135号原告谭智元，男，1988年9月28日出生。委托代理人郭庆。被告北京诺恒伟业文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区望京园603号楼15层1825号。法定代表人王少刚，经理。委托代理人季晓川，北京天驰君泰律师事务所律师。
原告谭智元（以下简称原告）与被告北京诺恒伟业文化发展有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由
代理
审判员陈扬独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭庆，以及被告的委托代理人季晓川到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年8月1日，原被告及北京首善房地产经纪有限公司签订了《北京市房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市朝阳区工人体育场西路X号X号楼X层X号建筑面积为215.89平方米的房屋出租给被告用于居住，租期自2014年8月21日至2015年8月20日，月租金23000元，租金支付方式为季付，支付日期分别为2014年8月5日、2014年11月16日、2015年2月16日、2015年5月16日。合同签订后，原告向居间人支付了23000元居间费用，并于2014年8月4日将上述房屋交付给被告使用。然而，被告在支付前两季租金后，便拖延支付后续租金，直至租赁合同期满，被告不仅拒不支付剩余租金，且拒不按照合同约定返还租赁的房屋，导致原告不能有效使用和及时处置上述房屋，给原告造成了巨大的经济损失。
原告曾就上述事宜多次与被告交涉，但被告始终置之不理，故原告诉至法院，请求判令：
一、被告向原告支付剩余房屋租金138000元；
二、被告向原告支付违约金，按照月租金23000元除以30天得出日租金再乘以实际滞纳天数，具体分两笔，第一笔自2015年2月16日起计算至实际给付之日止，第二笔自2015年5月16日计算至实际支付之日止，暂计算至2015年10月16日共185533元。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。
一、认可双方存在租赁关系，亦认可双方就租赁期限、租金等的约定，被告承租涉案房屋系用于公司员工居住及接待使用，但在合同履行过程中，由于原告配备的洗衣机不符合约定且拒绝更换，导致被告无法正常使用，被告亦在2015年2月20日前至少一个月通知原告不再继续承租，且被告将涉案房屋钥匙交还中介，所以被告不存在超期占用房屋的情况。
二、不同意支付滞纳金，因为被告未超期占用房屋，租赁合同已经终止，且根据合同约定在被告迟延支付租金达7日时，原告有权解除租赁合同。
经审理查明：2014年8月1日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）、案外人北京首善房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订了《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（以下简称《租赁合同》），约定被告承租原告所有的位于北京市朝阳区工人体育场西路X号X号楼X层X的房屋（以下简称涉案房屋），租赁用途为居住，租赁期限自2014年8月21日至2015年8月20日，原告应于2014年8月2日前将涉案房屋按约定条件交付给被告，自该交房日期至2014年8月20日为免租期，免租期甲方不再收取乙方租赁费用。《房屋交割清单》经原被告双方交验签字盖章并移交房门钥匙及燃气卡、电卡等后视为交付完成；乙方继续或不再承租的，都应提前30日向甲方提出通知；月租金23000元，各期租金支付日期分别为2014年8月5日、2014年11月16日、2015年2月16日、2015年5月16日。双方还约定：“居间服务（一）丙方应当认真负责地为甲乙双方订立房屋租赁合同提供机会或媒介服务，如实报告有关订立房屋租赁合同的事项，并协助甲乙双方办理物业交验。（二）本合同签订后，甲方应向丙方支付月租金100%即人民币贰万叁仟元整（￥23，000.00）作为佣金，支付方式为现金。（三）本合同签订后，如租赁合同解除、中止或变更租赁关系的，甲方仍应向丙方支付所约定的佣金。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达3，000.00元的；……第十条违约责任……（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，除正常应支付的租金费用外，还应按日租金X滞纳天数标准支付违约金”。《租赁合同》签订后，原被告双方于2014年8月4日进行了房屋交割，依据《房屋交割清单》，附属家具、电器等情况包括：电视1台、遥控器1各、冰箱1台、洗衣机1台“坏的”、微波炉1台、烤箱1台、洗碗机1台、室内钥匙箱全套1箱等。原告主张《房屋交割清单》已明确提示洗衣机现状是“坏的”，被告也认可该现状并在《房屋交割清单》上签字；但被告对此不予认可，主张之所以在《房屋交割清单》中注明洗衣机是“坏的”，是因为交接时发现洗衣机是坏的，原告承诺尽快予以更换，但此后原告拒绝更换。双方均认可，被告支付原告押金23000元以及2014年8月21日至2015年2月20日租金共138000元，此后被告未支付过任何费用。被告主张其因原告拒绝更换洗衣机，已于2015年2月20日前至少一个月通知原告不再继续承租，并将涉案房屋钥匙交还与原告；原告对此不予认可，主张直至《租赁合同》期限届满后一个月左右，被告仍占用涉案房屋未腾退，其不得以通过开锁公司将门锁打开并换锁。双方均认可，涉案房屋现由原告控制。关于违约责任的约定，双方理解亦有分歧，被告主张根据《租赁合同》约定，在被告迟延支付租金达7日时，原告即可解除《租赁合同》，但原告未及时解除《租赁合同》，反而要求其按照《租赁合同》第九条约定支付违约金，没有合同依据，即使认定被告应承担违约责任，被告主张违约金约定过高，要求酌减；原告对被告的主张不予认可，认为被告迟延支付租金达7日，原告可以解除《租赁合同》，是《租赁合同》赋予原告的解除权，原告可以选择解除《租赁合同》，也可以选择不解除《租赁合同》。上述事实，有当事人提交的《租赁合同》、《房屋交割清单》等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：《租赁合同》系原被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照租赁合同的约定履行各自的义务。依据《房屋交割清单》，原告已完成了涉案房屋的交付义务，《房屋交割清单》注明洗衣机现状是“坏的”，被告虽主张因原告承诺更换洗衣机，所以特别注明是“坏的”，但从双方举证情况看，未有证据证明原告承诺更换洗衣机，故对被告的上述主张，本院难以采信。关于被告主张原告拒绝更换洗衣机，其提前一个月通知原告不再承租，并将涉案房屋钥匙交还中介一节，
本院认为，被告的上述主张及行为缺乏事实依据及合同依据，且被告主张腾退房屋并未与原告进行交接，不能证明其在租赁期限内已将涉案房屋交还与原告。综上，原告依约提供租赁物，被告亦应依约支付相应费用，双方均认可被告未支付2015年2月21日至2015年8月20日租金共138000元，原告有权要求被告支付；被告未按合同约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，现被告主张违约金过高，请求酌减，于法有据，本院将依租赁合同的履行情况等，酌情支持原告的违约金请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，
判决如下：
一、被告北京诺恒伟业文化发展有限公司于本判决生效后七日内支付原告谭智元
二〇一五年二月二十一日至
二〇一五年八月二十日期间的房屋租金共十三万八千元；
二、被告北京诺恒伟业文化发展有限公司于本判决生效后七日内支付原告谭智元违约金二万元；
三、驳回原告谭智元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3077元，由原告谭智元负担1347元（已交纳），由被告北京诺恒伟业文化发展有限公司负担1730元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理
审判员 陈扬
二〇一六年二月二日
书 记 员 刘月 关注公众号“”