山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民一终字第1343号
上诉人（原审原告）：杨健，无固定职业。
委托代理人：陈奎顺，无固定职业。被上诉人（原审被告��：烟台鼎城置地发展有限公司，住所地：烟台市芝罘区上夼西路78号。
法定代表人：丁志红，总经理。
委托代理人：戴江玲，山东君孚律师事务所律师。
上诉人杨健因与被上诉人烟台鼎城置地发展有限公司（以下简称鼎城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第934号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨健及其委托代理人陈奎顺、被上诉人鼎城公司的委托代理人戴江玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2010年5月10日，杨健与鼎城公司在签订的《商品房买卖合同》及附件（包括房屋平面图）中约定：杨健购买鼎城公司坐落于烟台市芝罘区鼎城.2008小区的第2幢（建筑号2号）1层1F01号房屋，用途为［非住宅.公寓］，该商品房��同约定建筑面积为103平方米，其中套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米，（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；该商品房按套（单元）计算总价款为288400元，该约定价款包括暖气投资，不包括小棚车位款，相关费用另付；杨健支付首付款144400元，剩余144000元于2010年5月30日前用按揭贷款支付；鼎城公司应于2010年12月31日前将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给杨健使用；鼎城公司承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑按约定日期达到使用条件，其中有线电视、宽带网络、电话在交付时达到接驳条件，如果在规定日期内未达到使用条件，由鼎城公司采取其他方式保证杨健正常使用；鼎城公司在商品房交付使用后60日内，或双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和���款等问题的约定后，将办理权属登记需由鼎城公司提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续；如因鼎城公司的责任，杨健不能在规定期限内取得房地产权属证书，且杨健不退房的，鼎城公司应按已付房价款的0.5%向杨健支付违约金。杨健同时在上述《商品房买卖合同》的附件二即商品房预销售合同公共部位与房屋共摊面积补充协议构成说明中签字确认，该构成说明中的“商住楼共有建筑面积的分摊方法”部分载明：首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部门分摊到的全幢共有建筑面积，然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊；其中商业部分将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积”。2010年5月11日，杨健与鼎城公司在签订的《商品房买卖合同》补充协议书中约定：双方就2010年5月10日签订的编号为芝预09第1509号《商品房买卖合同》订立本补充协议，本协议条款与主合同约定不一致时，以本协议为准；合同约定面积与产权登记面积误差比绝对值在3%以内的，双方互不找差价；误差比绝对值超出3%时，杨健不退房，双方按2800元／平方米的单价和产权登记面积来确定实际总房款；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变更，影响到买方所购商品房质量或使用功能的，卖方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知杨健；除上述约定外，该商品房及建设项目的任何变更均不需通知杨健，杨健均予以接受，双方不需另行签订补充协议，仍按主合同及相关协议继续履行；产权登记手续由鼎城公司在房屋交付使用后一年内负责办理，鼎城公司负责提供办理产权登记的相关手续，产生的税金和费用由双方按国家规定各自承担；如因鼎城公司的责任，杨健不能在规定的期限内取得房地产权属证书，杨健选择不退房的，鼎城公司应按已付房价款的0.5%向杨健支付违约金；本协议作为主合同的补充协议，自双方签字盖章后生效。2010年5月9日至6月4日期间，杨健向鼎城公司交纳了购房款共计288400元。2011年1月6日，杨健在向鼎城公司出具的收款收据中载明：“今收到杨健侯瑞丽鼎城2008（2－1F01）办证费用10390元代收代付多退少补”。同日，杨健另向鼎城公司出具的收款收据中载明：“今收到杨健侯瑞丽鼎城2008（2－1F01）闭路电视安装费250元”。2011年1月6日，杨健自鼎城公司接收了坐落于烟台市芝罘区鼎城.2008小区第2幢2号1层1F01号房屋。同日，杨健与鼎城公司在签订的《鼎城2008〈商品住宅使用说明书〉补充条款（公寓）》及《商品住宅使用说明书》中载明：房内配置设施包括敷设室内线路（见补充条款）、接通闭路电视系统（见补充条款）；电话、宽带和闭路电视管路已敷设到位（必须交付投资款后开通，专业公司穿线由井内箱至户内第一个点；杨健已收到了该补充条款及鼎城2008《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》各一套。2011年4月19日，烟台市住房和城乡建设局下发了烟建住房（2011）25号《关于公布烟台市区新建商品房首期住��专项维修资金交存标准的通知》，通知根据《烟台市住宅专项维修资金管理办法》（烟政办发（2011）20号）文件，要求多层住宅（七层以下，不带电梯），按58元／平方米的标准交存；多层住宅（七层以下、带电梯）及小高层（十二层以下），按66元／平方米投资；高层住宅（十二层以上，按118元／平方交存）；上述标准自2011年5月1日起执行。2013年6月14日，烟台市房产交易中心出具了坐落于烟台市芝罘区××3号楼0101号房屋（用途为公寓）的《商品房屋所有权证明》，载明的所有权人为鼎城公司，房屋建筑面积为91.52平方米，证明编号为烟房权证明芝字第××号，并注明只作为权利人办理商品房转移登记使用。2013年6月25日，鼎城公司向杨健寄发了《鼎城2008办证通知函》，告知鼎城2008小区2号楼（门牌号码：××3号楼）已具备办证条件，曾要求杨健在2013年6月21日至22日间在小区售楼处现场集中办理；因杨健未如期到现场办理，现再次通知杨健于2013年7月15日前携带相关资料（包括办证费差价）于工作日至上夼西路78号2楼办证办公室办理，逾期，鼎城公司将先办理其他楼座房证手续。杨健于2013年6月26日收悉了该份通知函。2013年8月7日，鼎城公司在向包括杨健在内的鼎城2008小区业主发出的《致鼎城2008业主公开信》中载明：由于在项目建设过程中历史遗留问题造成部分业主未按照合同约定如期办理房产证，鼎城公司表示深深的歉意，并承诺不论何种原因造成违约都将严格按照合同约定承担违约责任，并在业主办理分户房证手续时一次性给予结算；《烟台市住宅专项维修资金管理办法》出台的依据是国家（建设部、财政部第165号）《住宅专项维修资金管理办法》及《山东省住宅专项维修资金管理办法》，自2011年5月1日起正式实施；其中高层（13层以上）按每平方米118元收取，由烟台市住宅专项维修资金管理中心管理，住宅专项维修资金俗称房子的“养老金”，由业主共同缴纳，属于业主个人所有。烟台市中立房产测绘有限公司在出具的测量编号为1103253的《房屋建筑面积计算成果表［竣工］》中载明：坐落于烟台市芝罘区××3号楼（总层数29层）的0101号房屋，房屋用途为公寓，其中套内面积60.900平方米，分摊面积30.617平方米，建筑面积91.52平方米，分摊系数为0.502745。坐落于烟台市芝罘区××3号楼3层－9层（总层数29层）的房屋，房屋用途均为住宅，分摊系数为0.327449。2014年5月15日，山东广电网络有限公司烟台分公司在向鼎城公司出具的《证明》中载明：“贵公司为我公司代收代缴鼎城2008项目有线电视初装费541500元（大写：伍拾肆万壹仟伍佰元整），共计2166户，特此证明”。2012年5月25日，杨健诉鼎城公司商品房预售合同纠纷一案，本院作出了（2011）芝民一初字第584号民事判决书，认定杨健与鼎城公司针对涉案房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议书合法有效，并判令鼎城公司向杨健退还涉案房屋的差价款32144元。杨健不服，提起上诉，山东省烟台市中级人民法院（以下简称烟台中院）于2012年12月21日作出了（2012）烟民一终字第1160号民事判决书，仍确认上述《商品房买卖合同》及补充协议书合法有效，维持一审判决；另在鼎城公司自愿补偿杨健6000元的情况下判令鼎城公司向杨健支付补偿款6000元。另，2012年5月25日，与杨健同属涉案鼎城.2008小区的买房人陈园园诉鼎城公司商品房预售合同纠纷一案，本院作出了（2011）芝民一初字第540号民事判决书，认定陈园园与鼎城公司针对该案涉案房屋签订的��商品房买卖合同》及补充协议书合法有效，并判令鼎城公司向陈园园退还涉案房屋的差价款13883.42元。陈园园不服，提起上诉，烟台中院于2012年12月20日作出了（2012）烟民一终字第1159号民事判决书，仍确认上述《商品房买卖合同》及补充协议书合法有效，维持一审判决；另在鼎城公司自愿补偿陈园园6000元的情况下判令鼎城公司向陈园园支付补偿款6000元。陈园园仍不服，向山东省高级人民法院（以下简称省高院）申请再审。2013年3月15日，鼎城公司向陈园园支付了包括房屋差价款在内的各类款项20933.42元。2014年6月10日，省高院作出了（2014）鲁民提字第160号民事裁定书，裁定提审烟台中院（2012）烟民一终字第1159号案件。因本案的审理需以省高院（2014）鲁民提字第160号案件的审理结果为依据，本院于2014年7月4日裁定本案中止诉讼。2014年12月5日，省高院作出了（2014）鲁民提字第160号民事判决书，认定该案涉案的补充协议书没有违反合同法关于无效的规定，应当有效；维持了二审判决，另判令鼎城公司向陈园园支付房屋差价款13883.42元自2010年7月30日起至2013年3月15日止的同期银行贷款利息损失。原审法院依据《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同》补充协议书、收款收据、《鼎城2008〈商品住宅使用说明书〉补充条款（公寓）》、《商品住宅使用说明书》、《关于公布烟台市区新建商品房首期住宅专项维修资金交存标准的通知》、《资产移交协议书》及附件、发票、《商品房屋所有权证明》、《鼎城2008办证通知函》、《致鼎城2008业主公开信》、收据、《房屋建筑面积计算成果表［竣工］》、《证明》、（2011）芝民一初字第584号民事判决书、（2012）烟民一终字第1160号民事判决书、（2014）鲁民提字第160号民事判决书、个人身份证明等为证，还有双方当事人的陈述笔录认定上述事实。原审法院认为，（一）杨健与鼎城公司在2010年5月10日签订的《商品房买卖合同》及在2010年5月11日签订的《商品房买卖合同》补充协议书，业经本院（2011）芝民一初字第584号民事判决书、烟台中院（2012）烟民一终字第1160号民事判决书认定，均属于有效协议的事实清楚。现杨健请求确认双方签订的《商品房买卖合同》补充协议书无效的主张，本院依法不予支持。（二）杨健与鼎城公司在签订的《商品房买卖合同》中明确约定杨健所购买的鼎城.2008小区2号楼1层1F01号房屋的用途为［非住宅.公寓］，并非住宅。杨健以上述涉案房屋的公摊系数0.502745高出涉案房屋所在楼栋三层以上住宅房屋的公摊系数达0.1752为由，请求鼎城公司返还其多承担的公摊面积房屋价款29873元（0.1752×60.900平���米×2800元／平方米），并自2009年12月31日起至2014年1月6日起诉之日按中国人民银行同期贷款利率赔付利息损失的主张，没有事实依据，本院依法不予支持。杨健对鼎城公司在签订合同时曾口头承诺公摊系数为17%－22%的主张，未能举证证明，鼎城公司亦不予认可，故本院不予采信。（三）杨健与鼎城公司在签订的《商品房买卖合同》中约定了涉案房屋的“有线电视、宽带网络、电话在交付时达到接驳条件”的内容属实，该部分内容是指鼎城公司作为开发商，保证在向杨健等交付涉案房屋时，包括有线电视在内的相关线路铺设安装入户，具备使用条件；至于作为买受人的杨健是否使用、以及使用过程中需缴纳的相关入网费和使用费，则不属于鼎城公司的承担范围。现杨健依据《商品房买卖合同》的上述约定内容，请求鼎城公司承担其支付有线电视入网费250元的主张，于约不符，本院不予支持。（四）2011年1月6日，鼎城公司向杨健交付了涉案房屋。依据《商品房买卖合同》补充协议书的约定，鼎城公司应在交房后一年内即2012年1月6日前协助杨健办理涉案房屋的房产权属登记手续，鼎城公司迟延至2013年6月14日才办理了涉案坐落于烟台市芝罘区××3号楼0101号房屋（合同载明的房屋编号为2号楼1层1F01号）的《商品房屋所有权证明》事实清楚，鼎城公司依约应向杨健支付逾期办证违约金。本案双事人争议的焦点在于逾期办证违约金的计算基数。
本院认为，生效的烟台中院（2012）烟民一终字第1160号民事判决书已经判定，鼎城公司在合同约定的涉案房屋价款288400元基础上向杨健退还房屋差价款32144元。现杨健请求鼎城公司按合同约定的房屋价款288400元的0.5%支付逾期办证违约金1442元的主张，本院依法仅能支持��实际房屋价款256256元（288400元－32144元）为基数计算的违约金1281.28元，超出部分不予支持。至于杨健要求鼎城公司另行赔偿该逾期办证违约金利息损失的主张，因杨健未能举证证明其实际受到的经济损失大于违约金的数额，故对杨健的该部分诉讼请求不予支持，采信鼎城公司的答辩意见。（五）按惯常的商品房产权登记流程，涉案房屋的初始登记办理完毕后才能进行个人房屋所有权证书的办理；本案鼎城公司向杨健收取了办理个人房屋所有权证书所需的办证费用10390元，应视为鼎城公司与杨健达成了鼎城公司协助杨健办理涉案房屋个人所有权证书的合意；现杨健请求鼎城公司协助办理涉案房屋的个人所有权证书，于约相符，本院予以支持。而鼎城公司于2013年6月14日办理了涉案房屋的初始登记证明，但早在2011年1月6日就收取了杨健的个人房屋所有权证书的���证费用10390元的事实清楚。故杨健请求鼎城公司返还其自2011年1月6日至2013年6月14日间占用该办理费用不当得利5195元（参照杨健自行估算收益额10390元的50%）的主张，证据不足，本院依法仅能支持鼎城公司赔偿占用该笔办证费用期间的同期银行贷款利息损失，超出部分不予支持。（六）烟台市住房和城乡建设局依据上级文件要求针对新建商品房收取住宅专项维修资金的执行时间是2011年5月1日，早于鼎城公司依约协助办理涉案房屋权属登记手续的最后期限2012年1月6日；现杨健尚未实际缴纳，且该项资金在缴纳后的所有权仍归属于杨健等业主，故杨健以鼎城公司逾期办证导致增收住宅专项维修基金为由，要求鼎城公司承担涉案房屋的住宅专项维修基金10799.36元（按118元／平方米计算）的主张，没有依据，本院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，于2015年11月12日判决：
一、限鼎城公司于本判决生效之日起10日内协助杨健办理坐落于烟台市芝罘区××3号楼0101号房屋的个人所有权证书。
二、限鼎城公司于本判决生效之日起10日内向杨健支付逾期办证违约金1281.28元（256256元×0.5%）。
三、限鼎城公司于本判决生效之日起10日内向杨健赔偿2011年1月6日至2013年6月14日间占用办证费用10390元的利息损失1553.63元（按中国人民银行同期贷款利率进行计算）。
四、驳回杨健的其他诉讼请求。如果鼎城公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支���迟延履行期间的债务利息。案件受理费957元，由杨健负担807元，鼎城公司负担150元。宣判后，上诉人杨健不服，向本院提起上诉称，一、被上诉人违反建设部88号令，故意在商品房买卖合同中不填写诉争房屋套内建筑面积及分摊共有建筑面积，掩盖诉争房屋的真实状况，侵害了上诉人作为房屋买受人的知情权与选择权，属于合同欺诈。
二、上诉人与被上诉人在房屋买卖合同中明确约定有线电视在交付时达到接驳条件，但诉争房屋交接时被上诉人收取了上诉人250元有线电视初装费，一审判决采信被上诉人作为格式条款提供方对“接驳”的单方解释，适用法律错误。
三、《商品房买卖合同》及补充协议均系被上诉人单方拟定的格式条款，根据法律规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。因此，本案中应按有利于格式条款接收方即上诉人的原则对约定的逾期办理房产证的违约金的计算基数进行解释。被上诉人逾期办理房产证的违约金计算基数，应以上诉人最初缴纳的总房款288400元为依据，而不应以上诉人最终实际支付的房款256256元为依据。
四、一审诉讼法计算错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人鼎城公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。本院
经审理查明的事实同原审。
本院认为，民事法律行为是公民、法人设立、变更或者终止民事权利和民事义务的合法行为。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议之效力，已经生效法律文书确认的事实清楚，上诉人认为《商品房买卖合同》存在欺诈及补充协议无效之主张���于法无据，本院不予支持。上诉人与被上诉人均应按照《商品房买卖合同》及补充协议之约定享有权利、承担义务。上诉人要求被上诉人返还多支付的公摊面积款及按银行同期贷款利率计算的利息、有线电视初装费、逾期办证违约金的主张，没有事实及法律依据，且与《商品房买卖合同》及补充协议的约定不符，本院不予采纳。综上所述，原审判决正确，应予维持。上诉人的上诉不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费957元，由上诉人杨健负担590元，由被上诉人负担367元。二审案件受理费590元，由上诉人杨健负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王 云 龙
审 判 员 ���勇
代理
审判员 李 安
二〇一六年二月二日
书 记 员 辛 婷 婷 微信公众号“”