广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2015）韶曲法民一初字第874号
原告：陈滨，男，汉族，韶关市人，住韶关市曲江区马坝镇桃园，公民身份证号码：×××1611。
委托代理人：张鼎铭，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
被告：何永来，男，汉族，韶关市人，住，公民身份证号码：×××4714。
委托代理人：黄敏燕。
第三人：曲江区马坝镇府前社区居委会石下角居民小组。
法定代表人：巫伟忠，该居民小组长。
第三人：何招英，男，汉族，韶关市人，住，系何永来父亲，公民身份证号码：×××4732。
第三人：冯巧娣，女，汉族，韶关市人，住址同上，系何永来母亲，公民身份证号码：×××4726。
第三人：何永娇，女，汉族，韶关市人，住址同上，系何永来胞姐，公民身份证号码：×××472X。
第三人：胡蓉，女，汉族，住址同上，系何永来妻子，公民身份证号码：×××5808。第三人何招英、冯巧娣、何永娇、胡蓉共同
委托代理人：卢华贵，广东××律师事务所律师。
原告陈滨诉被告何永来、第三人曲江区马坝镇府前社区居委会石下角居民小组（以下简称“石下角居民小组”）物权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈滨及其委托人张鼎铭、被告何永来及其委托代理人黄敏燕，第三人何招英、冯巧娣、何永娇、胡蓉的委托代理人卢华贵到庭参加了诉讼，第三人石下角居民小组经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈滨诉称，2010年9月底，被告何永来与另一案被告邓宗友找到原告，声称曲江区政府对曲江区马坝镇府前社区居委会石下角居民进行征地拆迁补偿，其中有一项是给予石下角村居民在筹建中的城北专业市场根据被征收土地的面积和人口标准安置房屋若干套和门店若干间，但认购安置房屋一套和配套门店一间需缴纳建设成本费用16万元每套。何永来和邓宗友苦于没有资金，没能力缴纳份额内的金额，便央求原告溢价帮其找到买主，以便其能够溢价转让其认购份额。当时提出的条件是，要是原告能够为其介绍到买家溢价购买其两个份额，可以让原告以成本价受让一个份额的安置房和门店（即安置房屋一套和配套门店一间）。并且从被告找到原告到认缴房款的期限届满只剩几天时间，过了期限如被告不能筹集到资金，被告将失去认购份额内安置房和门店的资格。原告在期限内为被告找到买主欧奖敏以每套19万元的溢价认购了被告份额的两套安置房和配套门店两间，分别是农贸市场门店97号，专业市场A5栋1楼梯601房，农贸市场门店4栋-06号，专业市场A6栋1楼梯302房。然后原告与被告签订了门店房屋转让协议约定，由于何永来现金不足，其经与全家人商量同意将曲江区政府安置于城北专业市场的房屋一套（每套约75平方米）和门店一间（约30平方米）等房产转让给陈滨。其中陈滨在9月30日前代何永来将现金每套16万元缴存至石下角居民小组银行账号，安置房屋及门店完工后，何永来无偿无条件协助陈滨过户房产证事宜，直至房产权归至陈滨名下。双方签字后生效不得反悔，并由何永来所在村石下角村小组盖章见证。原告按约定于2010年10月1日将购房款缴存至石下角居民小组银行账号，履行了合同约定义务。但2015年曲江区人民政府将安置房交付至石下角居民小组后，被告拒不协助原告办理房产证事宜，并且从石下角居民小组领走了涉案房屋和门店的钥匙。为维护本人合法权益，在多次协商无果的情况下，依法向人民法院提出诉讼请求：
一、请求判决确认认购登记在被告名下的专业市场门店B9栋-21号所有权归原告所有，价值人民币30万元。
二、请求判决确认认购登记在被告名下的农贸市场4栋3楼梯406房所有权归原告所有，价值人民币20万元。
三、请求判决确认曲江区政府因迟延交付上述门店及楼房的赔偿款归原告所有，价值人民币11000元。
四、请求判决被告承担本案的诉讼费。
被告何永来辩称，一、原告要求确认门店、房屋归原告所有，没有事实和法律依据。1、涉案门店、房屋并未登记到被告名下，条件未成熟，原告要求没有法律依据。2、原、被告在《门店房屋转让协议》中约定的是，转让“城北专业市场”而非“农贸市场”的房屋和门店。原告要求确认“农贸市场”的房屋归原告所有，并没有事实和法律依据。3、房屋面积比协议约定的增加了约10余平方米及相关余款等问题双方仍未解决。
二、原告要求确认政府因迟延交付门店及楼房的赔偿款归原告所有，没有事实和法律依据。原、被告在《门店房屋转让协议》中并未约定具体的交付时间。政府因迟延交付门店及楼房的赔偿款，与原告无关。
三、原、被告签订的《门店房屋转让协议》，未征得其他共有人同意，被告是无权代理，存在协议无效的可能。综上所述，原告要求确认本案涉及的房屋及门店的物权，证据不足，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人石下角居民小组未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。
经审理查明，被告何永来是曲江区马坝镇石下角居民。2010年，曲江区政府因城市建设需要，征收了石下角居民小组的土地。2010年9月18日，曲江区国土资源局（甲方）代表区人民政府，与石下角居民小组（乙方）签订《征收土地补偿协议书》，协议第三条约定“为解决村民征完地后的生产、生活出路，乙方提出本次征地的土地补偿、安置方案采用以土地置换门店和房屋的方式进行。乙方以本次征地面积每2亩土地置换各一间30平方米的门店和整体一套75平方米的房屋。以土地置换门店和房屋的补偿方案已经包含政府征地安置农民的10%留用地。”第四条约定“门店和房屋的位置。门店和房屋的位置在城北新区政府新规划的专业市场或农贸市场（其中农贸市场门店不少于15间）。第一层为门店，第二、三层为房屋，具体建设由区政府统一规划、统一设计、统一建设，并以抽签的方式确定门店和房屋的位置。门店的水、电两证的办理，乙方每套承担300元，该款从该村青苗款中扣除，剩余费用及房产权证的办理由政府负责。”第五条约定“……甲方在确保乙方49.76间门店和49.76套房屋的基础上，门店总建筑面积大于或少于1492.8平方米、房屋总建筑面积大于或小于3732平方米时采用货币补差方式处理，超出部分由乙方按门店每平方米3000元、房屋每平方米1200元补偿给甲方；少于部分由甲方按门店每平方米3000元、房屋每平方米1200元补偿给乙方。门店和房屋的面积计算以区房管所发证面积为准。”第八条约定“门店和房屋的交付日期。从乙方交地之日起18个月内交付给乙方，每推迟30日，由甲方按门店每间300元／月、房屋每套200元／月的租金付给乙方，并依次类推，直到交付乙方为止。”2010年9月30日，原告与被告何永来签订了一份《门店房屋转让协议》，约定主要内容如下：何永来因资金不足，经与全家人商量同意将韶关市曲江区人民政府安置于城北专业市场的房屋一套（每套约75平方米）和门店一间（约30平方米）等房产转让给陈滨，陈滨在9月30日前代何永来将每套现金160000元缴存至石下角村民小组银行账户，安置房及门店完工后，何永来无偿无条件协助陈滨办理房产证事宜，直至房产权归至陈滨名下。协议由第三人村石下角居小组盖章见证。2010年10月1日，原告依约将160000元汇入第三人石下角居民小组账户。2010年11月13日，石下角居民小组居民签订《石下角居民小组分配征地款方案》，方案第3条规定：“凡申报了门户店和房屋的户主，在今次分配征地款中，扣除门店和房屋的所需款项（即壹拾陆万元）。为了分配资金到位，没有申报的部分门店和房屋由本居民小组干部及代表负责处理。”何永来家合计应得分配款151360元，实发151360元已由第三人冯巧娣领取。2015年8月曲江区马坝镇政府组织认购门店和房屋的居民进行抽签，并按抽签结果发放了门店和房屋的钥匙，被告何永来抽签选定的3套安置门店及房屋为：1、专业市场门店B9-21号和农贸市场4栋3楼梯406房；2、农贸市场门店4栋-06号和专业市场A6栋1楼梯302房；3、专业市场门店97号和专业市场A5栋1楼梯601房。原告知道后，要求被告将上述第1项的门店及房屋的钥匙交给自己，被告以原告未付清转让款为由拒绝原告要求。原告遂诉至本院，要求支持其诉请。另查明，根据原告的申请，本院分别以（2015）韶曲法民一初字第874号之一、之三民事裁定书，查封了被告何永来安置购买的位于韶关市曲江区马坝镇阳岗路专业市场门店B9-21号和农贸市场4栋3楼梯406房，冻结了何永来在韶关市曲江区马坝农村信用社账号80×××41的存款13000元（曲江区政府因延迟交付上述房产而赔偿的租金）。以上事实，经审理在案。
本院认为，原告以物权确认纠纷提起诉讼，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，结合原、被告的诉辩，本案争议焦点在于涉案门店、房屋及租金是否应归原告所有。根据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”。第三十九条第三款“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定，本案涉案房屋及门店属不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力。
原告虽然与被告签订了购买房屋及门店的合同，但涉案房屋及门店至今未办理房地产权证，被告尚未依法登记领取涉案房屋及门店的权属证书，不具备将房屋及门店转让并登记在原告名下的法定条件，并且被告何永来在抽签表中有三套房屋及门店，而原告只购买了一套，其提交的转让协议中并未约定购买的具体房屋及门店。因此，涉案门店、房屋的物权效力处于待定状态，原告此时要求确认争议房屋及门店的所有权归其所有，本院不予支持。关于租金问题，原告主张租金归其所有，但其提交的《门店房屋转让协议》中，并未约定租金的归属，无法证实原告的主张，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，对原告该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第三十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：驳回原告陈滨的诉讼请求。本案受理费8910元，财产保全费2020元，合计10930元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 黄模新
审 判 员 古应雄
人民陪审员 华红军
二〇一六年二月二日
书 记 员 何 智 百度搜索“”