广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）贺民二终字第537号
上诉人（一审被告）：贺州市恒基房地产经纪有限公司，住所地：贺州市鞍山西路68号灵峰翠苑小区4号楼l02号商铺。
法定代理人：刘丰，总经理。
委托代理人：叶沼泷，广西灵丰律师事务所律师。
委托代理人：张慧斯，该公司职员。
被
上诉人（一审原告）：黄思飘，1986午6月23日出生。
委托代理人：冯钧，广西桂东律师事务所律师。一审
被告：贺州市嘉亿房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**号。
法定代表人：张世和，该公司经理。上诉人贺州市恒基房地产经纪有限公司（以下简称“恒基公司”）因与被上诉人黄思飘，一审被告贺州市嘉亿房地产开发有限公司（以下简称“嘉亿公司”）合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第672号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由
代理
审判员张依传担任
审判长，
代理
审判员邓行奇、蒙晓华参加的合议庭，于2016年1月11日公开开庭审理了本案。
书记员江丹担任法庭记录。上诉人恒基公司的委托代理人叶沼泷、张慧斯、被上诉人黄思飘的委托代理人冯钧到庭参加诉讼。一审被告嘉亿公司经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明，2013年11月5日，经被告恒基公司介绍，原告决定购买被告嘉亿公司开发的“贺州市嘉御苑小区”7#楼16楼1605号房，并于当日与嘉亿公司签订《商品房定向开发协议》，协议签订前，原告向恒基公司支付现金20000元，协议签订后，原告向恒基公司指定账户转支73238元，共93238元，原告收到两份收款收据，分别为恒基公司收取的置换费43238元和嘉亿公司收取的定向开发合作金50000元。2014年12月，原告发现购买的房屋楼盘一直未动工，交房时间无保障，即多次与被告协商，要求解除合同，返还已付93238元，嘉亿公司同意解除合同，并于2014年12月30日与原告签订《解除协议合同》，并退还原告定向开发合作金50000元和利息6500元，双方的《商品房定向开发协议》解除。因房地产开发项目在开发建设过程中的容积率超标问题，自2014年12月24日起，在未完善土地使用条件调整手续补缴清土地出让价款前，贺州市政府相关部门不予办理报建、竣工验收、销售许可等审批手续。另查明，贺州市嘉御苑小区的开发商是被告嘉亿公司，被告恒基公司是房地产媒介服务机构，受开发商委托提供订立嘉御苑小区商品房买卖合同的媒介服务，并代为收取每套房屋定向开发合作金50000元。嘉御苑小区7#楼至今尚未取得建设工程施工许可证等相关证照，亦未进行工程施工。该院认为，本案当事人之间存在如下法律关系：嘉亿公司与恒基公司是委托销售合同关系，嘉亿公司与原告是商品房预约合同关系，恒基公司与原告是居间合同关系。
原告与被告嘉亿公司2013年11月5日签订的《商品房定向开发协议》和双方2014年12月30日订立的《解除协议合同》，是合同双方当事人协商一致的结果，没有违反法律法规强制性规定。双方前面签订的《商品房定向开发协议》因后面的《解除协议合同》、并由嘉亿公司退还委托恒基公司收取原告的定向开发合作金及利息而解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定。故原告请求确认其与嘉亿公司签订的《商品房定向开发协议》无效的主张，实属无理，应予以驳回。因委托人并未委托受托人收取置换费，恒基公司收取原告置换费43238元无事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”的规定，原告请求被告恒基公司返还置换费43238元，该院予以支持。但原告主张被告嘉亿公司对返还置换费承担连带责任没有依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，
判决如下：
一、被告贺州市恒基房地产经纪有限公司应返还原告黄恩飘43238元。
二、驳回原告黄思飘的其他诉讼请求。案件受理费881元，减半收取441元（原告已预交），由被告贺州市恒基房地产经纪有限公司负担。
上诉人恒基公司不服一审判决，上诉称：
一、置换费性质是属于上诉人促成合同成立应当收取的居间报酬，不属于委托人嘉亿公司委托上诉人代为收取的款项。因嘉亿公司与被上诉人黄思飘达成了《商品房定向开发协议》，根据《合同法》第426条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……”的规定，上诉人促成合同成立的，有权收取相应的居间报酬费用，居间报酬是上诉人应得的款项，不属于受嘉亿公司委托代为收取的款项，因此一审法院认定上诉人收取原告置换费没有嘉亿公司的授权依据，系认定事实错误。
二、上诉人已经促成被上诉人黄思飘与一审被告嘉亿公司达成《商品房定向开发协议》，依法有权收取居间报酬。综上所述，请求：1、请求二审法院撤销广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第672号民事判决，并改判驳回被上诉人对上诉人主张返还置换费43238元的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人黄思飘答辩称：一审法院认定事实清楚，判决公正请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一审被告嘉亿公司未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。上诉人及被上诉人对一审法院查明的事实无异议，且双方均无新证据向法庭提交。综合全案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人主张上诉人返还置换费是否有法律依据。本案中，嘉亿公司与恒基公司之间是委托销售合同关系，嘉亿公司与黄思飘之间是商品房预约合同关系。恒基公司是基于与嘉亿公司的委托销售关系代为收取黄思飘的房屋定向开发合作金，并收取置换金。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案恒基公司与黄思飘之间并不成立居间合同关系。一审认定恒基公司与黄思飘是居间合同关系不当，本院予以纠正。恒基公司主张该置换费属于居间报酬与事实不符，本院不予采纳。因嘉亿公司与被上诉人黄思飘的预约合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。恒基公司基于与嘉亿公司的委托合同关系收取被上诉人的置换费，且嘉亿公司并未委托恒基公司收取该费用，恒基公司收取该费用无法律依据，依法应当将该款项退还被上诉人。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但实体处理结果正确，上诉人上诉请求理据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费881元由上诉人贺州市恒基房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张依传
代理
审判员 邓行奇
代理
审判员 蒙晓华
二〇一六年二月二日
书 记 员 江 丹 来源：百度搜索“”