广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1227民初16号原告张小梅。委托代理人黄钟，广西万岗律师事务所律师。被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司特别授权委托代理人覃小峰。
原告张小梅诉被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理后，依法由
审判员覃元梅独任审判，于2016年1月29日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄钟、被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司的委托代理人覃小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年3月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山北侧印象巴马小区第5幢2单元9楼905房，房价总金额为285531元，约定由原告在签订合同时支付房价总额的60%（含认购定金），即175531元，其余的40%房款110000元，采用办理银行个人按揭贷款交清，被告已支付了所有首付房款，但被告却没有按约定如期交房而是拖至2014年7月29日才交付给原告使用（被告延期交房从2013年5月1日至2014年7月29日，共453天），被告已构成违约，为维护原告合法权利，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，特此提起本案诉讼，请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金11421.24元（计算依据：违约时间从2013年5月1日至2014年7月29日，总房款285531×4%＝11421.24元）；2、本案诉讼费由被告承担。
原告为其诉称在举证期限内提供的证据有：1、原告《身份证》复印件1份，证实原告的主体资格；2、《商品房买卖合同》（合同编号：2011005100）复印件一份，证明2012年3月14日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，自合同签订之日，原告付清总房款60%（含定金175531元），其余的40%（110000元）采用办理银行个人住房按揭贷款的方式付清，被告必须于2013年4月30日前交付房屋的事实。3、编号为N03036350、N03036345、N03038870的《收据》各一份，用于证实原告支付首付款175531元。4、《印象巴马交房通知》复印件一份，用于证实被告没有按期向原告交付房屋，而是拖到2014年7月29日才向原告交房，被告构成违约。5、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》复印件一份，用于证实原告已经办理了银行按揭贷款，并向被告支付了全部的房款。6、《销售不动产统一发票（自开）》发票联复印件一份，证明原告已经向被告支付了全部房款。
被告辩称，一、认可本案《商品房买卖合同》合法有效；
二、对原告起诉请求支付违约金的计算标准没有异议；
三、原告称被告逾期交房构成违约内容不属实。1、原、被告签订《商品房买卖合同》第八条第二款第2点及第3点约定，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。被告于2009年9月18日通过国有土地拍卖方式竞得巴马县母鸡山公园北侧地块99.3亩商住用地，并取得了99.3亩《国有土地使用权证》。2012年巴马建设用地出现“两违”问题被国土部下令检查，在发现有另一项目没有土地指标后，为了弥补这一问题，国土局派人用不正当手段把99.3亩的合法土地证收回，并于2012年12月26日改换成65亩的土地证。由于34.3亩土地被挪用，导致已经通过的规划在一些指标上被违规，已经动工建设的楼宇被压线，合法建设成了瑕疵项目，从而使得项目在报建、招标、监管、验收、销售、融资等一系列环节上手续出现残缺，在开发进程上出现严重阻碍。被告通过两年多时间不懈努力与政府部门进行交涉，终于在一定程度上得到解决，得以在2014年8月交房。由于政府土地问题衍生出来不能按时交房的问题，这是被告无法事先预见和控制的客观原因，由于这些原因影响被告无法按时交房，被告深感抱歉，但这是符合合同约定的出卖人可据实予以延期的条件。因此，被告认为并无逾期交房，更无违约，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。2、根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，土地出让方在交付土地时该宗地应达到“土地条件清楚、土地权属清楚，不影响受让方开发”。实际交付土地时，出让方即政府未做到净地出让，出现钉子户阻挠受让方开发的情况，导致被告无法进行正常的施工，这是被告无法事先预见和控制的客观原因，由此原因影响被告无法按时交房，是属于合同约定的免责事由。鉴于上述事实，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。被告在举证期限内向本院提供的证据有：1、《国有建设用地使用权出让合同》复印件一份，证明被告于2009年11月18日合法拥有面积为66200平方米土地的使用权；2、国有土地使用证复印件4份，证明被告于2009年11月25日合法取得编号分别为“巴国土资国用（2009）第×号、×号、×号、×号的四本土地使用权证，使用面积合计为66200㎡；3、《收据》复印件一份，证明被告原四本土地使用权证于2010年9月14日被巴马县国土局人员收回；4、巴国土资国用（2011）第×号国有土地使用权证复印件一份，证明政府重新发给被告使用期限至2012年11月18日的临时使用权证，面积为66202㎡；5、巴国土资国用（2012）第×号国有土地使用权证复印件一份，证明国土局收回被告四本土地证后，于2012年12月26日发放给被告面积为43212.9平方米的土地使用权证，被告有合法的土地使用权。6、《规划总平面图》即红线图复印件一份，证明被告合法拥有的土地被调整后，造成被告开发的“印象巴马”项目的消防通道压红线，迟迟未能通过报建；7、巴马县国土资源局施工图复印件一份，证明被告原66200平方米土地的规划，已经通过审批，规划合法；8、钉子户照片4张，证明政府未做到净地出让土地，导致钉子户阻挠被告工程施工影响被告的工程进度；9、《关于请求巴马县国土资源局尽快落实解决印象巴马项目土地使用权问题的报告》复印件一份，证明被告由于土地问题与巴马县政府及相关部门进行过报告；10、《中共巴马瑶族自治县委员会常委会会议纪要》（十三届第35号）复印件一份，证明确实由于政府原因造成被告开发的项目无法按照原规划建设施工；11、《关于请求尽快落实处理印象巴马项目土地及相关问题的报告》复印件一份，证明被告由于土地的相关问题与巴马县政府及相关部门进行过报告；12、《关于印象巴马项目土地历史遗留问题的处理意见》复印件一份，证明巴马国土局就被告的土地问题向县人民政府出具相关的处理意见；13、《关于解决印象巴马项目土地遗留问题的请示》，证明被告就土地问题及给项目带来的影响向政府进行请示。综上因为政府等相关部门的原因，导致了被告的土地“被违规”，被告的工程进度受到影响，导致了被告不可预计、抗拒的事实，出现了延期交房，属于合同约定的据实予以延期交房。14、《商品房预售许可证》复印件一份，用于证实本案的5号楼于2011年4月29日取得商品房预售许可证。本院在庭前向巴马瑶族自治县国土资源局调取巴国土资国用（2012）第208号国有土地使用权证的宗地图复印件一份。经过开庭审理，被告对原告提供的证据的质证意见：对证据1、3、5、6无异议；对证据2真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，只能证明双方的合同责任关系，不能证实被告逾期交房；对证据4的真实性、合法性没有异议，但只能说明被告的交房时间，不能作为证实被告逾期交房的依据，被告是正当的延期交房。原告对被告提出的证据发表质证意见：对被告提供的证据的真实性均没有异议，但不能作为定案依据，因为这些证据不能证实因政府的原因导致被告不能按时交房，被告没有证据证实因消防通道不能报建而不能交房，土地使用证的问题只能证明政府对土地进行调整，不能证明被告延期交房的理由，这些证据均与本案没有关联性，不应作为本案的定案依据。对本院调取的宗地图复印件，原、被告对证据的真实性均无异议。本院对原、被告提供的证据的认证意见如下：对原告提供的证据，被告对证据的真实性均无异议，本院予以采信作为本案的定案依据；对被告提供的证据，被告证据8，因没有注明具体的拍摄地点及拍摄人，证据9没有相关部门的签收确认，因此，对这两份证据的真实性本院无法确认，不予采信作为本案的定案依据。对于被告提供的其他证据，原告均无异议，本院予以采信作为本案的定案依据。对本院调取的宗地图复印件，原、被告对证据的真实性均无异议，本院予以采信作为本案的定案依据。综合本案证据，本院确认以下法律事实：被告于2009年9月18日通过国有土地拍卖方式竞得巴马县母鸡山公园北侧地块99.3亩商住用地，2009年巴马瑶族自治县人民政府下发共99.3亩（66200平方米）《国有土地使用权证》给被告（共四本证，证号分别为：巴国土资国用（2009）第×号、×号、×号、×号），被告即开发建设“印象巴马”项目，规划为二期项目，一期项目的面积为64.82亩，二期项目的面积为34.48亩，其中一期项目和二期项目的消防通道是共用的。2010年9月14日，巴马瑶族自治县国土资源局将被告上述国有土地使用证收回，于2011年3月18日下发巴国土资国用（2011）第×号国有土地使用权证，使用面积为66202平方米，有效期限至2012年11月18日止。2012年3月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“印象巴马（高层）”第5幢2单元9楼905房，房价总金额为285531元，由原告在签订合同时支付房价总额的60%（含认购定金）即175531元（已支付清楚），其余的40%房款110000元，采用办理银行个人按揭贷款交清（于2012年3月26日与中国农业银行巴马县支行签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保贷款合同》，向中国农业银行巴马县支行贷款了110000元支付给被告）。合同第8条第1款约定：出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：，5、该商品房经出卖人自检竣工验收合格。第2款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工的、设计和规划发生变化、××、民工闹事等）造成工期延误；3、因政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误；4、根据国家、地方法律法规或规章的规定，可以据实顺延施工工期的情形出现的。合同第9条第（2）项约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%等。2012年12月26日，巴马瑶族自治县人民政府下发巴国土资国用（2012）第×号使用权证面积为43212.9平方米的国有土地使用证给被告，有效期限至2017年11月18日止。基于巴国土资国用（2012）第×号土地使用权证的使用面积缩小，但是被告开发的“印象巴马”项目规划设计仍以2009年的国有土地使用权规划设计为准，进而导致被告开发的“印象巴马”工程消防通道使用的部分土地不在巴国土资国用（2012）第×号土地使用权证面积范围内（即被告所称的消防通道压线问题）。被告于2014年7月29日交付房屋给原告。被告于2015年10月15日开具《销售不动产统一发票（自开）》发票联给原告，发票上显示原告支付的购房款为285531元。原告于2016年1月12日向本院提起本案诉讼。至本案开庭审理时，被告自认消防通道主体已经建好，但并没有经过验收。另查明，被告属于房地产开发企业，其开发的“印象巴马（高层）”第5幢楼于2011年4月29日取得《商品房预售许可证》，该幢楼位于巴国土资国用（2012）第×号使用权证核准范围内，原、被告签订合同时该幢楼尚在建设当中。案因被告不同意调解而无法主持调解。
本院认为，本案《商品房买卖合同》是原、被告的真实意思表示，原、被告均认可合同合法有效，且经审查本案《商品房买卖合同》没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，原、被告签订《商品房买卖合同》之前，被告已经取得《国有土地使用权证》及《商品房预售许可证》，所以本案《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。根据原、被告的诉辩，本案的争议焦点是：
一、被告超过合同约定的交房期限后才交房给原告，属于逾期交房还是延期交房？二、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？第一个争议焦点，被告主张其属于延期交房的理由有两点：一是因政府违规收回国有土地使用权证，导致工期受到影响，工程消防通道压红线等，进而造成被告交房延误；二是政府未做到净地出让，出现钉子户阻挠受让方开发的情况，导致被告无法进行正常的施工，这是被告无法事先预见和控制的客观原因，由此原因影响被告无法按时交房，是属于合同约定的负责事由。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第3点约定了因政府机构的行为、以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政府而引致的延误，被告可以延期交房。对于被告第一个理由，被告提供的证据虽然能证明被告的工程因政府收回部分土地造成项目消防通道压红线的事实，但是被告并没有证据证实政府收回土地造成被告工期延误的时间，即被告的证据不足以证实工程消防通道压红线导致被告工期延误多少天，进而被告可以将交房期限从2013年4月30日延期至2014年7月29日；对于第二个理由，即使被告所称的钉子户确实存在，但是被告提供的证据同样不足以证实因为钉子户的存在而导致被告工期延误多少天，进而被告可以将交房期限从2013年4月30日延期至2014年7月29日。因此，被告的两项免责理由均不成立，被告超过合同约定的交房期限后才交房给原告，属于逾期交房而不是延期交房。第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。基于第一争议焦点已经认定被告逾期交房，构成违约，被告就应当根据合同约定向原告承担违约责任。合同约定被告的交房期限是2013年4月30日前，但是双方确认本案的交房时间是2014年7月29日，被告逾期交房的时间是456天。根据《商品房买卖合同》第九条第（2）点约定，按日计算被告应支付的违约金为：285531元×1.5／10000×456（天）＝19530.3元。最高限额为总房款的4%：285531元×4%=11424.24元。按日计算的违约金19530.3元高于最高限额总房款的4%即11424.24元，所以，原告请求被告赔偿逾期交房违约金11424.24元有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，
判决如下：由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司支付给原告张小梅逾期交房违约金11424.24元。案件受理费86元，减半收取43元，由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担（原告张小梅已预交，被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司在支付违约金11424.24元时一并支付给原告张小梅）。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起15日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费86元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入；广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 覃元梅
二〇一六年二月二日
书记员 李宏婧附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 关注公众号“”