辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第01988号
上诉人（原审被告）：程喜军。
委托代理人：曲善权，北京莫少平律师事务所大连分所律师。
被
上诉人（原审原告）：王树国。
委托代理人：卢士才。
委托代理人：王春才，辽宁仁凯律师事务所律师。原审原告王树国与原审被告程喜军房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2015年5月28日作出（2015）西民初字第250号民事判决，程喜军不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人程喜军的委托代理人曲善权，被上诉人王树国及其委托代理人王春才、卢士才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王树国一审诉称：2003年6月24日，原告与被告程喜军达成房屋买卖协议。协议约定，被告程喜军将其所有的位于大连市西岗区同香山庄房屋，以600，000元的价格出售给原告。同日，原告向被告程喜军交付全部购房款，被告程喜军向原告出具收条，并将涉案房屋的产权证及被告程喜军与开发商签订的商品房买卖合同交给原告。嗣后，原告入住涉案房屋，并以原告名义缴纳物业费、采暖费、电信费等，双方未办理涉案房屋权属转移登记。2011年5月27日，原告以确认涉案房屋归原告所有到大连市西岗区法院提起诉讼。2011年12月5日，大连市西岗区法院作出（2011）西民初字第1423号民事判决书，判决案涉房屋归原告所有。
被告程喜军不服，提起上诉，大连市中级人民法院作出（2012）大民二终字第795号民事裁定书，裁定：涉案房屋系梁红合同诈骗刑事案件涉案房屋，现仍被公安机关查封，驳回王树国的起诉。2013年8月5日，案涉房屋被解除查封。现原告诉至法院，要求确认原告与被告签订的《房地产买卖契约》有效。
被告程喜军一审辩称：案涉房屋系被告与宫云杰的夫妻共同财产，被告无权处置案涉房屋。现宫云杰已经去世，因此案涉房屋应当由其继承人来继承相关份额。原、被告签订的房屋买卖合同并不是真实的交易关系，原告也未将购房款交付给被告。此案与原告妻子魏铭兴经营的公司与被告经营的公司大连亚晨股份有限公司的案件具有利害关系，可能存在违法犯罪的情形，因此不同意原告的诉讼请求。一审法院审理查明：2003年6月24日，原告王树国与被告程喜军签订《房地产买卖契约》。契约约定，被告自愿将（所有的）坐落于（大连市）西岗区同香山庄房屋（建筑面积163.56平方米）出售给原告，成交价为200，000元，付款方式为现金。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由原、被告双方按规定各自承担。同日，原告王树国与被告程喜军在《房屋权属转移登记申请书》签字确认：案涉房屋无抵押、查封、典当及法律、法规限制等情况。合同签订即日，原告支付被告房款600，000元，被告向原告出具收条一张，内容为“收到王树国购买西岗区同香山庄房屋款陆拾万元正”，被告将案涉房屋产权证及被告与开发商签订的商品房买卖合同交给原告。后原告入住案涉房屋至今。期间，原告向相关部门支付了案涉房屋的物业费、采暖费、电信费等费用。双方未办理案涉房屋权属变更登记。另查，2011年5月17日，原告起诉被告程喜军至大连市西岗区人民法院，要求确认案涉房屋归其所有。同年12月5日，大连市西岗区人民法院作出（2011）西民初字第1423号民事判决书，判决案涉房屋归原告王树国所有。
被告程喜军不服提出上诉，2012年6月25日，大连市中级人民法院作出（2012）大民二终字第795号民事裁定书，裁定案涉房屋系梁红合同诈骗刑事案件的涉案房屋，仍由公安机关查封，不属于民事案件受理范围，驳回王树国的起诉。一审法院认为：原、被告签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行其义务。原告已履行了支付被告房款的义务，被告已将案涉房屋交由原告使用，应视为合同已部分履行，虽然双方契约约定的购房款与实际支付的房款不一致，但是被告在收条上确认所收原告600，000元的款项为购买案涉房屋的房款，应视为双方对契约中约定的购房款予以变更，符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故原告要求确认双方签订的《房地产买卖契约》有效的请求合理，一审法院予以支持。关于被告提出案涉房屋系被告与宫云杰的夫妻共同财产，被告无权处置和原告未实际支付被告购房款一节，根据法律规定，当事人反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，本案中被告对其主张未提供相应的证据予以佐证，且被告向原告出具了收条并交付了案涉房屋及其相关手续，原告亦居住案涉房屋至今，因此，被告应承担举证不能的法律后果，故对被告的上述观点，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：原告王树国与被告程喜军签订的《房地产买卖契约》有效。案件受理费200元（原告已预交），由被告程喜军负担。程喜军上诉的理由和请求是：
一、一审法院遗漏诉讼主体，程序错误。1.案涉房屋是程喜军与宫云杰的夫妻共同财产，宫云杰已去世多年，宫云杰的继承人应当作为本案当事人参加诉讼，程喜军在一审审理中提出，但一审法院未予理睬。2.案涉房屋因宫云杰在世时不同意出售该房屋，因此案涉房屋的买卖合同并未生效。基于此，程喜军将案涉房屋抵押给大连金州银海小额贷款有限公司，大连市金州区人民法院对该公司的抵押权已经进行了判决，故大连金州银海小额贷款有限公司与案涉房屋具有法律上的利害关系，该公司应作为本案当事人参加诉讼。程喜军在一审中提出该申请，但一审法院不予追加。
二、程喜军与王树国之间不存在真实的交易关系。
三、本案与长春市金盈溢粮油有限公司诉大连亚晨股份有限公司400万元借款案件有利害关系，案涉标的是王树国的妻子魏铭兴对大连亚晨股份有限公司实施系列诈骗的环节之一，存在违法犯罪情形，本案需要待该案结案后再行审理，因此本案应中止审理。综上，程喜军请求撤销一审判决，发回重审。被上诉人王树国二审答辩认为：不同意程喜军的上诉请求。1.本案是确认合同效力之诉，指向的是不动产物权归属问题，宫云杰的继承人参加本案诉讼是继承法律关系，两者是不同的法律关系和论域，不能合并审理。只有案涉不动产物权归属问题确定后，继承法律关系的有关权利方能启动相关程序进行主张。2.房屋买卖合同中不仅有程喜军的签字确认，还有宫云杰签字和按手印。程喜军一审时虽对宫云杰的签字存在异议，但未申请鉴定，即为举证不能。另外，委托出售案涉房屋的委托书上有程喜军和宫云杰双方签名确认，公证书中明确载明二人是在公证处公证人员的面前在授权委托书上签名。在该公证书没有撤销前，仍然具有约束力。程喜军和宫云杰是夫妻，程喜军的签字也属表见代理。案涉房屋符合物权法规定的善意取得的要件。即便程喜军无权处分案涉房屋，应由程喜军承担责任。3.本案是确认合同效力之诉，涉及物权归属，而抵押权基于债权，属于不同法律关系，不能合并审理。4.王树国本案提供的房屋买卖合同、房屋买卖申请审批书、房屋权属转移登记申请书、收款收据、房屋产权证书原件等证据，证明王树国与程喜军存在房屋买卖合同关系。5.程喜军提及的400万元借款案件，其诉讼主体与本案完全不同。并且，400万元借款案件已经审结，其中并未涉及本案房屋买卖合同问题。本院
经审理查明，一审判决认定事实属实。本院补充查明：关于长春市金盈溢粮油有限公司与大连亚晨股份有限公司借款合同纠纷案件，辽宁省高级人民法院于2015年12月22日作出（2015）辽审民再终字第2号民事判决书。本院确认的上述事实，有（2015）辽审民再终字第2号民事判决书及当事人陈述笔录在案为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，王树国主张其与程喜军是房屋买卖合同关系，已经提供了双方于2003年6月24日签订的《房地产买卖契约》、程喜军向王树国出具的收到60万元房款的收条以及其向王树国已交付的案涉房屋产权证等证据。对此，程喜军虽称其与王树国就案涉房屋不存在真实交易关系，但未提供有力的反驳证据；并且，其主张案涉房屋是王树国及其妻子称为程喜军处理其他纠纷的好处费，程喜军亦未能提供有力证据予以证明。故程喜军主张其与王树国不存在真实交易关系的上诉观点，依据不足，本院不予支持。关于程喜军提出一审法院遗漏诉讼主体一节，
本院认为，本案系确认合同效力之诉，审查的是案涉《房地产买卖契约》的效力问题。案涉《房地产买卖契约》签订时，宫云杰并未去世，房屋尚不发生继承，宫云杰的继承人非合同当事人，其是否参与本案诉讼，并不影响案涉房屋买卖契约效力的认定；至于大连金州银海小额贷款有限公司与程喜军签订的抵押合同，是在案涉《房地产买卖契约》签订之后形成，该公司的抵押权有效与否亦不影响本案买卖契约的效力认定。据此，程喜军提出一审法院遗漏诉讼主体，宫云杰的继承人和大连金州银海小额贷款有限公司应当参加本案诉讼的上诉观点，依据不足，本院不予采纳。关于程喜军所称案涉房屋因宫云杰在世时不同意出售房屋，案涉房屋的买卖合同未生效的观点，
本院认为，案涉《房地产买卖契约》自王树国和程喜军签字时成立。依法成立的合同，自成立时生效。程喜军签订该契约是否经宫云杰同意，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，即便程喜军未经其配偶宫云杰同意与王树国签订房屋买卖契约，亦不应认定该买卖契约无效。故程喜军该项观点，与法律规定相悖，本院不予支持。关于程喜军提出本案与另案具有利害关系，应中止审理一节，
本院认为，程喜军提及的长春市金盈粮油有限公司诉大连亚晨股份有限公司400万元借款案件，辽宁省高级人民法院已于2015年12月22日作出（2015）辽审四民再终字第2号民事判决。从该案件查明的事实和认定来看，并不涉及本案所涉房屋以及《房地产买卖契约》有关问题；而程喜军所称本案所涉标的涉及诈骗、存在违法犯罪情形的观点，亦无据证明。故程喜军提出本案应中止审理的上诉观点，没有法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元（上诉人预交），由上诉人程喜军负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
审 判 员 刘冬艳
代理
审判员 刘小南
二〇一六年二月二日
书 记 员 董 芳 关注微信公众号“”