西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2015）碑民初字第04123号原告王峰，男，1967年7月31日出生，汉族，无业。被告陕西通达投资开发有限公司，住所地本市碑林区长安北路30号。法定代表人郭明耀，该公司董事长。被告陕西通达实业有限公司，住所地本市碑林区长安北路30号。法定代表人郭明耀，该公司董事长。共同委托代理人刘元，陕西三秦律师事务所律师。被告中国电子器材总公司，住所地北京市海淀区复兴路49号。法定代表人ＸＸ，总经理。委托代理人方正，男，该公司员工，住北京市东城区霞公府胡同15号。委托代理人邹翻身，男，该公司退休员工，住北京市西城区六铺炕二区41楼1705室。
原告王峰诉被告陕西通达投资开发有限公司（以下简称通达投资）、陕西通达实业有限公司（以下简称通达实业）、中国电子器材总公司（以下简称中电总公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2014年12月18日作出（2014）碑民初字第01242号民事判决书，被告通达投资不服，提起上诉。西安市中级人民法院于2015年7月28日作出（2015）西中民二终字第00304号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王峰、三被告各自委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王峰诉称，其原系中国电子器材西北公司（以下简称西北公司）职工，在1993年5月与该公司签订了《中国电子器材西北公司售购住宅协议》、《房地产买卖契约》，其以3777.93元的价格购得该公司位于长安北路30号5号楼1单元10号房屋（建筑面积29.63平方米）的部分产权。西北公司于1997年4月10日为其办理的《公有住房出售产权界定卡》上，界定原告拥有32.4%的产权，西北公司拥有67.6%的产权。其后，西北公司根据《西安市公有住房出售管理办法》向其出售该房屋67.6%的产权，2003年7月11日其向西北公司交房款8750元，至此，原告即拥有了该房屋的全部产权。但西北公司至今未为原告办理产权过户手续和房屋产权证。2008年5月21日，西北公司被其上级主管单位第三被告中电总公司整体产权转让给第二被告通达实业公司，中电总公司将原中电西北公司包括原告已购买房屋在内的整体产权在未通知原告的情况下，转让给了通达实业，侵犯了原告房屋所有权。2009年1月19日，西北公司名称变更为陕西通达投资开发有限公司（即第一被告）。通达投资已经收取原告购房款，应为原告办理房屋产权证。姑且不论原告于2003年7月11日已拥有该房屋的全部产权。按“公有住房出售产权界定卡”，该房屋为原告与西北公司按份共有，西北公司出售其所有部分时，根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条的规定，原告亦应享有优先购买权。
原告几次与被告协商无果，提起诉讼，依法维护自身的合法权益。请求法院1、确认第三被告与第二被告转让原告已购房屋（碑林区长安北路30号5号楼1单元10号房，面积29.63平方米）合同无效。2、被告通达投资为原告办理碑林区长安北路30号5号楼1单元10号房屋转移过户手续及房屋产权证。3、被告承担诉讼费。
被告通达投资辩称，原西北公司与原告的二次房改合同不成立，因原告不在岗，不具备购房资格，原告所谓的时间、地点，交款方式不同于正常手续，其至今未收到房款。原告是否有资格参加分房属于单位内部事务，不属于法院管辖。房产的信息情况都已公示，原告知道且未提出异议，故请求法院驳回原告诉请。通达实业辩称，同意通达投资的答辩意见，其取得物业无违法之处，应受法律保护。原告知道相关情况，两被告不存在恶意串通，原告主张无法律依据。西北公司是整体负债转让，非转让给个人，不能割裂，原告认为其拥有优先购买权不成立，请求法院驳回原告诉请。中电总公司辩称，其答辩意见及时效问题同第一、第二被告。转让是正式公开挂牌转让，其中包含争议房屋。中电西北公司二次房改时涉及178户，包含原告在内有14户没有参加。原告取得购房资格是非法的，应为无效。整体转让过程中，并未包含原告在内。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据：证据1、房地产买卖契约。证据2、中国电子器材西北公司售购住房协议。证据3、公有住房产权界定卡。以上3份证据均证明原告购买公有住房部分产权事实。证据4、收款收据，证明原告购买公有住房全部产权事实。证据5、中国电子器材总公司中电器材函[2009]3号文件，证明西北公司整体产权转让给被告通达实业。证据6、通达实业工商登记信息，证明该公司年检、变更登记等信息。证据7、西北公司变更登记，证明西北公司变更登记为通达投资，仍在册。证据8、产权登记信息，证明诉争房屋在原告的名下。证据9、公有住户售房标准向成本价过度分户价格表，证明其具有购房资格。被告通达投资、通达实业对原告提交的证据1、2、3真实性、证明目的无异议；对证据4真实性、证明目的均不认可，二次房改是在2002年，该票据未注明面积大小、房屋坐落，正式票据写的是售房款，印章为财务章，而原告提交的票据印章是内部行政章，不具有效力；对证据5真实性认可，证明目的有异议，该证据恰好说明产权交易是合法合规的；对证据6、7无异议；对证据8真实性认可，证明目的不认可，不能证明原告拥有全部产权，登记信息上的价格、面积大小，与原告提交的证据4不符；对证据9真实性不认可，非原件，且无造表人及公章。被告中电总公司对原告提交的证据1、2、3无异议；对证据4真实性、证明目的均不认可，原告提供的票据与正规票据不一致；对证据5无异议；对证据6不发表意见；对证据7、8无异议；证据9质证意见同第一、二被告，二次购房价格是以此表计算的，不能证明原告具有购房资格。被告通达投资公司提交以下证据：1、清退通知，证明二次房改期间，原告属于清退人员，不具备购买资格。2、两份其他住户交款手续，证明原告的交款手续与正常的交款手续不同，原告交款收据不真实。3、证人梁建斌、张万录的证言，证明原告与被告不存在合法有效的手续。被告通达实业提交了一组证据，分别为：产权交易合同、产权交易凭证，证明第二、三被告的转让是合法有效的，不存在原告所说的侵犯其产权的情况。原告认为被告通达投资提交的证据1即清退通知，其从未见过。其被派去重庆工作，后亦按照要求交纳购房款，其是在职员工。证据2从未见过，也不清楚。证据3与事实不符，购房款是按照房改办提供给的账户交到银行，账户记不清了，证人陈述与原一审陈述有矛盾之处。原告对被告通达实业提交的产权交易合同和交易凭证等证据真实性无异议，但对合同中涉及的其已交款的剩余产权也一并转让有异议，该部分产权应属原告，不应在转让之列。被告中电总公司对通达投资、通达实业提交的证据均无异议。被告中电总公司向法庭提交如下证据：证据1、器材财[2008]37号文件，证明转让时向集团公司请示。证据2、中电资[2008]175号批复，证明集团公司同意西北公司挂牌交易。证据3、产权转让申请书。证据4、标的企业西北公司基本情况。证据5、挂牌结果通知书。证据6、产权交易凭证。原告对中电总公司提交的证据1无异议；对证据2真实性无异议，证明目的有异议，审计时未核查房屋产权的真实性，其已经取得房屋的全产权，但西北公司将房屋转让给通达公司，侵犯其权益；证据3、4、5质证意见同证据2；对证据6真实性无异议，质证意见同证据2，西北公司收了其购房款，其已取得房屋全产权，但西北公司将全部产权转让给了通达公司，侵犯其权益。通达投资、通达实业对中电总公司提交的证据均无异议。
经审理查明，1993年5月1日王峰（乙方）与中国电子器材西北公司（甲方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将座落在碑林区长安北路30号5号楼1单元10号的房产（建筑面积29.63平方米）出售给乙方。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币3777.93元。同年5月10日，双方签订《中国电子器材西北公司售购住宅协议》，王峰对所购住房拥有42%的部分产权。1997年4月10日，西安市房改办给王峰办理了公有住房出售产权界定卡，载明西北公司占该房屋67.6%产权，王峰占该房32.4%产权。2000年3月，西安市房产管理局（房改办）发布市房改发（2000）64号《关于对中国电子器材西北公司已出售公有住房标准价向成本价过渡的批复》文件，2002年起西北公司开始收取员工购房款。在此期间，西北公司1999年7月对王峰作出职工离司清退通知：“物业部门负责清退、移交个人的住房、粮关系、医疗费、水电暖费及煤气费”。随后，2003年7月5日，西北公司在《西安晚报》上发布《通告》：“王峰、王南海等20人，请你们自本通告发布之日起三十日内，到公司人力资源部办理有关手续，逾期不到者，一切责任自负。”2003年7月29日，王峰给西北公司房改办交8750元，作为预收售房款，用于购买67.6%的产权，西北公司房改办公室开具收款收据。西北公司至今未给王峰办理房产证，现该房产67.6%的产权在通达实业名下。另查，中电总公司持有西北公司的整体产权，2008年5月28日，中电总公司在北京产权交易所挂牌将西北公司整体产权转让给通达实业，双方签订了《产权交易合同》，将包括有陕西省西安市友谊西路30号，土地使用证编号“系碑国用（2001）第694号”及地上建筑物等土地使用权和房产所有权等整体产权转让。2009年1月原西北公司变更为陕西通达投资开发有限公司（中国电子器材西北公司），2012年10月19日，该公司更名为陕西通达投资开发有限公司。以上事实有庭审笔录、房地产买卖契约、中国电子器材西北公司售购住宅协议、公有住房出售产权界定卡、收款收据、中国电子器材总公司中电器材函(2009)3号文件、中电总公司材财[2008]37号文件、电子信息产业集团公司中电资[2008]175号批复、《产权交易合同》、北京产权交易所产权交易凭证、职工离司清退通知、2003年7月5日《西安晚报》第八版刊登的通知等在卷佐证。
本院认为，本案涉及到房屋买卖，属平等主体间的民事权益纠纷，法院应当受理，三被告认为本案不属于人民法院受理案件范围的辩称，不予采纳。原告王峰已购买诉争房屋32.4%的产权，即具有购买剩余部分产权的资格，且原告已将剩余部分产权的购房款交给西北公司，原告对于应交何处并不知情，只是按照要求交纳剩余购房款，履行了自己的交款义务，且房改办属于西北公司的职能部门，履行的系职务行为，三被告称王峰所持收款收据非职能部门所开，理由不能成立。另三被告称原告王峰不具备优先购买权，仅提供《职工离职清退通知》及《西安晚报》刊登的《通知》，未提供已按相关劳动法律、法规与原告解除劳动关系的相关证据，故现三被告称原告不具备优先购买权，理由不能成立。被告中电总公司未征得原告的同意，擅自将已出售给原告的67.6%的房产转让给通达实业，侵害了原告的合法权益。现原告要求确认被告通达实业与被告中电总公司之间转让其所有的本市碑林区长安北路30号5号楼一单元10号房产的行为无效，于法有据，应予支持。原告要求被告通达投资办理转移过户手续及房产证备案手续，与法不悖，应予准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，
判决如下：
一、被告中国电子器材总公司与被告陕西通达实业有限公司转让原告王峰所有的位于本市碑林区长安北路30号5号楼一单元10号房产的行为无效。
二、被告陕西通达投资开发有限公司于本判决生效后三十日内给原告王峰办理本市碑林区长安北路30号5号楼一单元10号房产的转移过户手续及房产证备案手续。诉讼费2150元，由被告陕西通达投资开发有限公司负担750元、被告陕西通达实业有限公司和被告中国电子器材总公司各负担700元。（此款原告已预付，三被告于本判决生效后十日内各自给付原告。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 李军安
审判员 陆 洋
审判员 张 彬
二〇一六年二月二日
书记员 姚 睿 来源：百度搜索“”