苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2014）相民初字第0010号原告苏州市亚峰电器镀层有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄桥街道黄桥村。法定代表人濮进荣，总经理。委托代理人黄思维、梁恒，江苏颐华律师事务所律师。被告苏州市明东电子有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄桥街道青台村。法定代表人金洪兴，总经理。委托代理人田辉，苏州市相城区黄桥法律服务所法律工作者。
原告苏州市亚峰电器镀层有限公司（以下简称亚峰公司）诉被告苏州市明东电子有限公司（以下简称明东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月23日依法受理。案件审理中，本院依据原告亚峰公司的申请，对被告明东公司所有的财产进行了保全。本案由
代理
审判员徐挺适用简易程序，于2014年3月27日、5月9日两次公开开庭进行了审理。原告亚峰公司的委托代理人黄思维、梁恒，被告明东公司的法定代表人金洪兴、委托代理人田辉到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院组成合议庭进行审理，由
审判员乔宁宁担任
审判长，
代理
审判员徐挺主审，
人民陪审员邱玉芳参加评议，适用普通程序于2015年6月9日公开开庭进行审理本案。原告亚峰公司的委托代理人梁恒，被告明东公司的法定代表人金洪兴、委托代理人田辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亚峰公司诉称：原、被告2011年8月签订房屋租赁协议一份。协议中约定被告承租原告1465.5平方米厂房，并按照每月15元／平方米标准支付房租，租赁期限自2011年3月1日至2021年2月28日。后被告未能按合同约定支付2013年3月1日之后的租金，原告多次催要未果。原告现起诉请求判令被告支付拖欠的租金266615元（计算至2013年12月31日）、违约金131895元，解除原、被告双方签订的租赁合同，并判令被告承担本案诉讼费用。审理中原告变更诉讼请求为该合同效力由法院认定，并撤回要求解除合同、支付违约金的诉讼请求，要求被告支付房屋占有使用费，并按照同期银行贷款利率，以欠付使用费为本金，自2014年1月1日起计算至判决生效之日止的逾期付款利息。
被告明东公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。
一、原、被告签订房屋租赁合同为无效合同：1、原告的房屋尚未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下，擅自建造的房屋，这种情况下，建造的房屋违反了城乡规划法、建筑法的强制性规定；2、原告的房屋未依法取得房屋所有权的证件，根据相关法律规定属于违法建筑，原告不能依法取得所有权，因此，也不能取得合法的使用权；3、原告的房屋未经验收，也没有办理消防验收手续，因此，该房屋不具备验收使用的条件，也违反了我国建筑法、消防法的相关规定。
二、被告方按照合同约定已经付清了所有的房租。
三、合同虽然约定面积为1465.5㎡，但实际租赁面积只有1360㎡。
四、不认可支付逾期付款利息。
经审理查明，原告亚峰公司（甲方）与被告明东公司（乙方）于2011年8月签订房屋租赁合同1份，约定：“第一条房屋的坐落、用途1、甲方将厂房出租给乙方使用，该厂房位于黄桥镇××荣盛路。2、该房屋具体面积为1465.5平方米。…第二条租赁期限该房屋租赁合同期限为十年。自2011年3月11日至2021年2月28日止。…第三条租金及支付方式1、该房屋租赁期自2011年3月1日至2016年2月28日止每年租金按照每月每平方米15元（不含税）的标准支付…2、租金按半年支付，实行先付后租制。在本合同签订后5日内支付首笔租金，乙方需于每半年的第一日前支付半年租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.1%向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。…第七条合同的变更、解除与终止4、若乙方出现下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付之费用，且乙方还应向甲方支付相当于六（6）个月租金的违约金；若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。（1）乙方未根据甲方书面通知的交付日前来办理该房屋的交付手续，逾期达三十（30）日；（2）逾期不支付租金或其他费用累计超过三十（30）日；…”。被告明东公司于2011年3月1日即占用、使用涉案房屋，并向原告交纳房屋租金。案件审理中，原、被告一致确认，被告在合同上签字的时间为2011年3月1日，原告于2011年8月30日补签；双方自2011年3月1日开始履行合同；被告实际交纳租金至2013年2月28日；被告使用房屋下的土地系原告公司法定代表人濮进荣自苏州市相城区黄桥街道胡湾社区股份合作社租赁，房屋系原告公司自建，该房屋未取得建设工程规划许可证，未办理房屋所有权证、土地使用权证；原告出租的厂房为一个整体，分租给各家，没有明显的分割界限，被告使用区域在整个厂房的东部。原告认为被告于2013年12月31日搬离租赁厂房，被告认为搬离时间为2013年2月28日。以上事实，有原告举证的房屋租赁合同、被告举证的收据3份及当事人陈述佐证，本院予以确认。原告为证明其主张，向法院举证苏州市相城区黄桥街道胡湾社区股份合作社与原告亚峰公司法定代表人濮进荣签订的合同书及胡湾社区股份合作社出具的证明各1份，证明原告公司及其法定代表人拥有涉案厂房的所有权及使用权，原告有权出租涉案房屋。被告质证认为：对证据形式真实性无异议。1、合同的双方是胡湾社区和濮进荣，与本案原、被告无关联。虽然濮进荣是本案原告的法定代表人，但在法律上是两个主体。我方认为本案原告主体不适格。2、胡湾社区股份合作社没有权限证明房屋是由谁建造、出资建造的主体应由实际出资人证明。如果厂房系由原告公司建造，主体应为濮进荣及其公司共同作为合同主体。被告向法院举证：1、提供收据原件3份，证明被告方按约向原告支付了租金，租金实际支付到2013年的2月底，之后因为政府的环保因素的介入导致双方的租赁合同实际已经解除了。2、苏州市相城区黄桥街道办事处环境保护办公室出具的苏州市相城区环境违法行为限期整改通知书1份，证明被告方租赁的涉案房屋用于生产经营，后因政府考虑到环境因素，责令关闭。此时，被告方已经向原告反映了该事情。之后，被告实际腾空了房屋并将房屋交还给了原告。3、濮进荣出具的情况说明1份，内容为：“濮进荣关于金红（应为洪，下同）兴厂房楼下480平方的房租问题，金红兴厂房的房租与金红兴无关，濮进荣不再向金红兴收取楼下480平方房租（2013-3至2013-06），以此为准2013-7-16濮进荣”证明被告租赁原告楼下480平方米的房租，原告同意不再收取。4、2014年3月8日濮进荣、潘正强和朱某签字的情况说明，证明被告方尚欠原告租赁费60000元，由实际的承租人朱某承担。原告质证认为：1、真实性无异议，上面的签名是濮进荣写的，我方认可对方的房租交到了2013年的2月底。2、真实性无异议，处罚的单位是华强工艺品厂，与被告租赁的房屋没有关系，由此可以得出结论：导致被告方不能再承租房屋的原因是在被告本身。3、真实性无异议，该情况说明只能表明原告承认2013年3月至2013年6月期间480平米的房租不再收取。4、对情况说明上濮进荣的签字没有异议，但是该份证据不能说明原告方认可所欠的租金由朱某承担。被告明东公司申请证人朱某出庭作证。朱某陈述：被告从租赁房屋中搬走的时间是2013年3月，具体日期记不清了。被告方搬走后就是杨建华搬进并一直由其使用。被告公司租的面积包括三部分，楼上、楼下都是大约480平方米，还有实际是我使用的400平方米，杨建华使用的是楼下的大约480平方米”，楼上的部分没有人使用，一直空关的。杨建华何时进入租赁房屋“记不清了。搬走是大约在2013年11月”。对于2014年3月8日的濮进荣、潘正强、朱某签字的情况说明，朱某陈述，当天是濮进荣打电话告诉我已就房租的问题向法院起诉，要协商解决该问题。协商时潘正强、濮进荣、金洪兴还有我均在场，最后一致确认，我还有6万元房租未支付。濮进荣要我搬迁，我担心搬迁后无法取得政府的赔偿款，所以濮进荣和潘正强向我保证，一定会把政府的赔偿款给我。所以就签订了这个情况说明。该情况说明签订后，朱某与原、被告没有任何权利义务关系。如果取得政府的赔偿款，其中6万元用于支付我未支付的房租，剩余4万元政府交给潘正强的企业，最终这4万元转交给朱某。在被告公司自租赁房屋搬走后，朱某的房租“是和原告方法人代表濮进荣结算”。证人租赁的房屋是从明东公司处租赁的，租金交给被告公司，其从未将租金交付给濮进荣。除了该6万元外，证人不欠被告或者原告任何租金。经质证，被告明东公司认为，证人的陈述非常明确，被告于2013年2月底前搬走，由案外人杨建华实际承租该房屋，可以证明原被告之间的租赁合同已经当时解除。且杨建华进入该房屋后一直在使用该房屋，房租也已经支付给濮进荣，可以证明自2013年3月开始原被告之间的租赁关系解除，改由濮进荣与杨建华建立新的租赁关系。原告亚峰公司认为原被告的租赁合同关系不以被告搬出行为终止，且被告对于其搬出行为应举证证明。杨建华实际租赁楼下480平方米的房租问题，被告方未能按期支付，原告向被告索要无果，在2013年7月16日原告做出情况说明，被迫认可2013年3月-6月480平方米的房租不向被告方收取。这不能改变双方的房屋租赁关系。案件审理过程中，本院向潘正强制作谈话笔录。潘正强陈述：对于濮进荣的情况说明，“当时明东公司租赁的房屋中的480平方米，明东不再使用，但也没有迁出。当时明东公司和亚峰公司协商，该部分房屋由案外人杨建华使用并支付使用费，该使用费抵扣了明东公司2013年3-6月该480平方米的房租，濮进荣签字认可对这一部分房租不再向明东公司主张”。朱某是明东公司法定代表人金洪兴的外甥。2011年3月1日，明东公司与亚峰公司签订合同，明东公司将其租赁的亚峰公司的部分房屋（面积约405平方米）直接转租给朱某，朱某于当日开始占有使用该房屋。截止至2014年3月8日，朱某从租赁房屋中全部迁出，其结欠亚峰公司房租共计6万元。当时潘正强、濮进荣、朱某以及金洪兴协商，各方在该说明后签字并盖章后，可以凭该说明到政府备案，取得10万元的赔偿款。由于房屋租赁纠纷尚未处理完毕，该10万元还在政府处，我厂还没有拿到。朱某所欠的6万元房租，与明东公司或金洪兴无关；签署该情况说明时，金洪兴是在场的；情况说明手写部分的内容（欠房租费陆万元正），是将情况说明打印好后由潘正强书写，之后各方签字。原告亚峰公司质证认为，真实性无异议，我方认为潘正强的陈述是客观真实的。被告明东公司认为，对笔录形式真实性无异议。潘正强在笔录中部分表述是不准确的：1、被告方自2013年2月底搬出后，接下来由案外人杨建华作为新的承租人，进入租赁场所。杨建华进入后，楼下的480平方米一直由杨建华租赁，楼上的480平方米被告方在2013年2月底搬出前早就搬出。因为政府明确发文通知，责令关停。不是像潘正强陈述，明东公司没有迁出。2、对于2014年3月8日情况说明潘的表述不正确，该情况说明是原告法人代表同潘正强、朱某以及被告方法定代表人，针对房屋出租问题各方按照政府要求，将房屋的遗留问题处理完毕，处理完毕后政府同意将相关的补偿款发放。情况说明中的“欠房租费陆万元”是各方一致确认，截止至2014年3月8日，承租人朱某欠原告方法定代表人60000元，不存在其他争议。签订该情况说明后，被告方的法人代表也要求原告方对本案撤诉，濮进荣口头明确表示同意。对潘正强的其他陈述无异议。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告亚峰公司未能举证证明其出租的房屋系取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，亦未能举证证明出租的房屋为经批准或者按照批准内容建设的临时建筑，其与被告明东公司签订的房屋租赁合同应属无效。在原、被告签订该合同后，双方已经相互履行了主要合同义务，故可参照合同约定的租金标准即每月平方米15元计算被告应支付的房屋占有使用费。原、被告已一致确认，被告明东公司实际支付占有使用费至2013年2月28日，故本案争点在于，此后被告是否应继续支付原告房屋使用费以及支付的具体数额。被告明东公司认为虽然合同约定面积为1465.5平方米，但实际租赁面积是1360平方米，具体构成为楼上480平方米，楼下480平方米，另有转租给朱某的400平方米。但被告未能就此举证予以证明，且被告明东公司举证的收据载有“房租2012年3月至8月半年1465.5平方米×每月15元=131895元…”字样，可以据此推定被告系按1465.5平方米向原告交纳占有使用费。故本院对被告该辩解不予采信，按双方约定的1465.5平方米计算占有使用费。被告明东公司主张其已于2013年3月迁出，故不应再行支付占有使用费。证人朱某也陈述被告从租赁房屋中搬走的时间是2013年3月，“被告方搬走后就是杨建华搬进了”，印证了被告的观点。但证人对于本院“杨建华何时进入租赁房屋”的提问又表示“记不清了”，其证言存在前后矛盾之处。而潘正强的陈述“当时明东公司租赁的房屋中的480平方米，明东不再使用，但也没有迁出”，也与被告及证人的陈述不一致。被告虽否认潘正强的陈述，但也未提供其他证据。被告虽认为其于2013年2月底前搬走，由案外人杨建华实际承租房屋，濮进荣与杨建华建立新的租赁关系，可以证明原被告之间的租赁合同已于当时解除。但依据现有证据，尚不能确定杨建华究竟与哪一方达成使用房屋的合意，且原、被告均否认与杨建华签订租赁合同。故本院对于被告的辩解不予采信。依被告举证的濮进荣2013年7月16日签字的情况说明，结合潘正强“该部分房屋由案外人杨建华使用并支付使用费，该使用费抵扣了明东公司2013年3-6月该480平方米的房租，濮进荣签字认可对这一部分房租不再向明东公司主张”及原告方的相关陈述，可以认定原告亚峰公司不再向被告明东公司主张使用费中2013年3月至6月由杨建华实际使用480平方米的部分，该款应从被告明东公司应付款项中扣除。综上，被告明东公司应支付原告亚峰公司自2013年3月1日至2013年12月31日，按每月每平方米15元的价格，1465.5平方米的面积计算的占有使用费，计219825元。扣除2013年3月至6月480平方米的占有使用费28800元，被告应支付原告191025元。本院已认定房屋租赁合同无效，且原告也未举证证明其实际发生的损失，但被告拖欠占有使用费未支付，客观上确实造成原告损失，故本院酌情认定被告应承担以欠付占有使用费191025元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2014年1月1日起计算至判决生效之日止的逾期付款利息。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第三条、第五条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条及有关法律规定，
判决如下：
一、被告苏州市明东电子有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市亚峰电器镀层有限公司房屋占有使用费人民币191025元并支付逾期付款利息（以191025元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2014年1月1日起计算至本判决生效之日止）（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
二、驳回原告苏州市亚峰电器镀层有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为7278元，保全费2513元，合计人民币9791元，由原告苏州市亚峰电器镀层有限公司负担2937元，被告苏州市明东电子有限公司负担6854元（被告负担之款，原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 乔宁宁
代理
审判员 徐 挺
人民陪审员 邱玉芳
二〇一六年二月二日
书 记 员 遆志恒 关注微信公众号“”