湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂恩施民初字第01341号原告邓志杰，男，生于1946年8月11日，土家族，湖北省恩施市人，户籍登记住址恩施市，现实际居住该址。原告杨光梅，女，生于1948年7月29日，土家族，湖北省恩施市人，户籍登记住址恩施市，现实际居住该址。系原告邓志杰之妻。原告邓元胜，男，生于1972年12月27日，土家族，湖北省恩施市人，户籍登记住址恩施市，现实际居住该址。系原告邓志杰之子。原告邓元英，女，生于1970年11月22日，土家族，湖北省恩施市人，户籍登记住址恩施市，现实际居住该址。系原告邓志杰之女。四原告共同委托代理人（一般代理）周斌，恩施自治州法律援助中心指派湖北雄视律师事务所律师。被告罗守康，男，生于1956年4月8日，汉族，湖北省恩施市人，户籍登记住址恩施市，现住恩施市。被告贾明香，女，生于1968年10月8号，汉族，湖北省恩施市人，职业、住址。系被告罗守康之妻。二被告共同委托代理人（特别授权）高红梅，恩施方圆法律服务所法律工作者。
原告邓志杰、杨光梅、邓元胜、邓元英诉被告罗守康、贾明香恢复原状纠纷一案，本院2015年5月12日立案受理，依法由
审判员何厚礼适用简易程序于2015年7月6日公开开庭进行了审理，原告邓志杰、杨光梅、邓元胜、邓元英及四原告共同委托代理人周斌，被告贾明香及二被告共同委托代理人高红梅到庭参加了诉讼。审理中双方当事人先后两次申请本院主持调解并延长调解期限共计六个月，本案现已审理终结。
原告邓志杰等四人诉称，2006年6月5日，原告邓元胜与被告罗守康签订《购房屋契约》，约定将原告的一栋土木结构旧房大小共九间卖与被告，价格为12282元，同时约定，原告邓元胜给被告无偿提供0.5亩菜园地长期使用。合同签订后，被告付清了价款，原告邓元胜也将房屋交给了被告居住，但双方一直未办理过户手续。此后，双方一直未发生争议。然而，直到最近，原告才发现，被告在未通知原告邓元胜的情况下，将上述九间房屋拆除后进行翻修，翻修的房屋将原告邓元胜借给被告无偿使用的菜园完全占用，为此被告多次找到被告，要求被告返还菜园，但被告均予以拒绝。原告认为，该菜园是四原告共同承包的家庭共有财产，当初明确约定借给被告使用，现被告擅自占用该土地修建房屋，就侵犯了原告的合法权益，请求法院查明事实，判令二被告立即拆除在原告菜园上修建的房屋并恢复原状，并由被告承担本案诉讼费用。同时，交易的时候还有一口水池，在原先转让房子出大门的左边，靠自留地一边，可装30吨水，长宽有四米，有四米高，占地一分左右，现在由被告用土填了，挖开还可以看到，恢复原状还包括这个内容。
被告罗守康、贾明香辩称，一、双方交易房屋的四至界限清楚；
二、两被告现在的新房建修在自己享有土地使用权的土地上；
三、四原告没有任何权利受到侵害的法律事实；
四、原告邓无胜至今没有履行购屋协议第三条约定的义务；
五、四原告起诉状中的事实完全不成立，请求驳回四原告的起诉，四原告诉状中的请求与契约第三条矛盾，是无偿提供还是借用指代不明，事实是二被告买的，价款也不对。
经审理查明，原告邓志杰、杨光梅、邓元胜、邓元英原为同一农村土地承包经营户成员，落实土地承包责任制时，该承包经营户在所在集体经济组织承包山田三块共计3.97亩，其中小地名天坑坪的地块面积1.5亩，小地名议都槽的地块面积1.5亩，小地名三陡课的地块面积0.97亩。其小地名议都槽的1.5亩山田登记四界为：东至原二组山边、西至人行路、南至自己责任山、北至邓志培田坎，该田块地势南高北低，在该地块南侧与山林邻近位置，有原告家原居住生活的宅基，该宅基面积169.41平方米，宅基内原有土木结构房屋大小共九间，房屋占地面积139平方米，在该房屋西侧，还有原告已建成的水池一口，已平整的空地一块，在该房屋的东侧，有已建成多年方向为自南向北下坡可通往318国道的机耕路，该小公路再向南直上可通往前述宅基后侧的采石场。后原告家在318国道边另处建房居住。被告罗守康、贾明香原为恩施市屯堡乡鸭松溪村村民，属大龙潭水库移民搬迁户，按照当地库区移民搬迁政策，有移民身份可以在全市任何地方购房居住和获转土地承包经营权，方法是先由当事人自行联系协商达成协议后，再由相关部门办理相关手续。2003年6月5日，四原告家庭承包户作为卖方与作为买方的二被告经大龙潭村委会及恩施市、乡水库移民部门工作人员张献福、李纯品、曹开平在场见证，签订了《购房屋契约》一份，该契约由邓元胜和贾明香分别代表双方签字，契约在载明买卖双方身份后的内容为“经买卖双方共同协商，达成如下购房契约：
一、卖方将自己座落在小地名后埫的一栋土木结构旧房大小9间卖给买方。（其中正房3间、厢房4间、猪栏1间、临时附房1间、水池1口），老土地使用证一个，87年3月5日发（号870092）。房屋四周管理界线：东至机耕路边沟直上，南至打沙场大岩包横过斜上牛马藤至人行路，西至人行路直下，北至茨竹横过至变压器。
二、双方协商作价壹万贰仟贰佰捌拾捌元，由买方分两次付给卖方，第一次付款壹万壹仟元，由卖方负责办齐用电过户、土地使用证过户等手续后交给买方；第二次卖方交房屋时付清所剩下的购房款，屋内的固定财产在保管期同不得有损失。
三、卖方给买方无偿提供0.5亩菜园地长期使用，买方不承担任何费用。管理界线内的一切林木竹果均由买方所有，卖方不得干涉。买方在此居住后有使用机耕路的权利。
四、契约一式五份，卖买双方、大龙潭村委会、市乡移民部门各一份”。契约签订后，原、被告双方除如约履行房屋买卖相关协议内容外，四原告另将前述小地名议都槽承包山田中机耕路以西的部分交二被告使用。2014年，二被告在前述原告交由其使用的地块内建成占地约150平米的混合结构房屋一栋，并将原旧房拆除后整理成可以停车的场坝、还在新建成的房屋和场坝前侧自西向东修筑起贯穿地块的高坎挡土墙。双方为此发生纠纷，经所在村组和相关部门调解未果，至原告具状诉至本院，请求判准前述请求。审理中调解，因双方意见悬殊而致调解不成。
本院认为，本案双方当事人的争议存在以下三个方面，一是有关界址问题，二是被告现建成的房屋有无侵占原告作为菜园交由其无偿使用的承包地，三是怎样恢复原状的问题。原、被告双方为旧房买卖签订了《购房屋契约》，该契约不仅包含房屋买卖的内容，还包括管理界线确定、水池转让、机耕路使用、菜地使用等事宜，双方所签契约内容没有违反法律规定、侵害国家或其他组织或个人合法权益的情形，又未经法定程序由双方或他人主张撤销，契约合法有效并经双方履行多年，契约内容等同于双方所签合同，双方就已约定相关事宜权利义务的确定和双方争议的解决应以此契约作为基本根据。审理中双方对前述契约所载管理界线中东至机耕路边沟直上、西至人行路直下、北至茨竹横过至变压器不存地争议，对契约中“南至打沙场大岩包横过斜上牛马藤至人行路”的表述无异议，但对南至界线的实际位置有争议，此涉及合同内容的解释问题，因该界线的争议处于现二被告所建新房后的山林之中，与本案四原告的诉讼请求无直接因果关系，同时界址争议不属人民法院民事案件审理范围，因此本院对该争议不予评判。四原告和二被告所签订《购房屋契约》中，第一条和第三条均有“管理界线”的表述，结合契约内容，应认为双方协议所定管理界线范围内，除房屋宅基和水池以外，其余即为原告无偿为被告提供使用的0.5亩菜地范围，比较原宅基面积和被告新建房屋、整理场坝的现有面积，能够直观地得出被告新建房屋和整理场坝占用了部分菜地面积的结论，该占用的部分超出双方契约约定。双方契约所定菜地范围，是四原告所持承包合同和经营权证登记承包土地的一部分，其土地承包权属于四原告，契约所定提供给二被告长期使用不是土地承包经营权的转让，而是四原告行使土地承包权的一种具体方式。二被告新建房屋和整理场坝超出原宅基和水池范围、占用菜地的部分构成对四原告土地承包权的侵犯，对此应承担相应的民事责任。四原告请求判令二被告拆除在原告菜园上修建的房屋、恢复菜地和水池原状，水池已在双方契约所定转让范围内，对涉及水池的请求本院不予支持，仅就房屋占用问题，鉴于首先本案虽可认定被告新建房屋和整理场坝超出原宅基范围，但在现状上已不易明确原宅基的具体西侧边界位置，其次是被告作为库区移民，现建房屋是其唯一居所，拆除或部分拆除都将造成其较大经济损失，也必将造成物品的较大浪费，第三是涉诉菜地已经双方协议约定由原告交由被告长期无偿使用，被告占用所造成的土地实体灭失实质损害的是原告在土地被征收和占用时获得相关补偿的权利，同时为明确双方权利义务、化解双方矛盾，在尊重双方已有《购房屋契约》相关约定的情况下，本院决定本院的处理以双方继续以契约所定“管理界线”明确权利义务、被告参照当地征地标准给四原告作出相应补偿、今后如有征改或占用补偿归二被告所有，因此对四原告关于直接拆除房屋、恢复原状的诉讼请求，本院不再支持。至于具体的补偿数额，按照湖北省人民政府自2014年4月1日实施的湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价，涉诉土地位置属恩施市的一类地区，统一年产值为2561元／亩，补偿倍数为24倍，补偿标准为61464元／亩，鉴于双方契约所定0.5亩系属概指，以采用此一倍数和标准处理本案较为适宜，按照双方契约所定0.5亩面积，二被告应向原告支付的补偿费用为30732元（61464元／亩×0.5亩）。二被告辩称其新房是建修在自己享有土地使用权的土地上、四原告没有任何权利受到侵害的法律事实、原告邓元胜至今没有履行购屋协议第三条约定的义务与本案事实和本院前述认定不符，对其上述辩解，本院均不予采纳。据上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十条、第一百一十七条，《中华人民共和国土地承包法》第十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告罗守康、贾明香于本判决生效后十日内一次性支付原告邓志杰、杨光梅、邓元胜、邓元英菜地占用补偿费共计人民币30732元。四原告与二被告双方于2003年6月5日签订《购房屋契约》中所定管理界线范围内的土地如今后发生征收或占用，相关补偿归被告罗守康、贾明香所有。
二、驳回原告邓志杰、杨光梅、邓元胜、邓元英的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：73×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费100元，减半交纳50元，由被告罗守康、贾明香负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何厚礼
二〇一六年二月二日
书记员 尹学友 来自