北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第51480号原告北京悦祥物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区慈云寺危改小区二期用地5号住宅楼22层西塔楼2206号。法定代表人陈任合，负责人。委托代理人杨月臣，北京市大都律师事务所律师。委托代理人安燕灵，女，1986年12月20日出生，该公司客服部经理，住该公司宿舍。被告杨安安，女，1970年6月2日出生，住北京市东城区。委托代理人付永民，男，1963年8月18日出生，住北京市东城区。
原告北京悦祥物业管理有限公司（以下简称原告）与被告杨安安（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员李刚独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨月臣、安燕灵，被告的委托代理人付永民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：北京市朝阳区慈云寺1号院东区国际×号楼×室房屋（涉案房屋）是被告所有的房屋，建筑面积177.63平方米。我公司是该小区的物业服务公司，从2011年2月份开始接管该小区的物业服务工作，为该小区的第二家物业服务公司，第一家为上海侨乐物业服务有限公司北京分公司（简称侨乐公司）。在我公司进驻小区后，被告一直未向我公司主动交纳物业费，我方因此曾于2013年起诉要求被告交费。经法院审理并判决被告应当向我方交纳2011年6月12日至2014年6月11日期间的物业费。此后，被告仍拒绝向我方交纳后续物业费用，故再次起诉，要求被告交纳2014年6月12日至2016年6月11日期间的物业费11936.74元及相应滞纳金。
被告辩称：我不同意原告的诉讼请求。我于2005年收取涉案房屋，并与小区的物业服务公司侨乐公司订立了物业服务合同。我与原告并无合同关系。原告于2013年6月4日方取得了物业服务的资质证书，但其称自2011年即开始在小区从事物业服务，所以其当时从业是违法的。此外，原告接管小区的物业服务也没有经过招投标、报备案等法定程序。原告何时开始在小区服务、如何接管服务等情况我均不清楚。因此我不认可其主张的服务期间。此外，原告在2013年取得的资质证书也仅仅是能够服务20万平方米以下社区的三级资质证书，而我小区的物业面积是22万平方米，因此其依然违法。不仅如此，我的房屋电路以及我停放在小区内的车辆也被物业服务人员破坏。在双方上次诉讼过程中，一审法院在事实认定上存在错误，我不服提出上诉，但二审法院明知我无法在北京接收到开庭传票而故意向我北京的地址邮寄传票，造成我因未收到开庭传票而无法到庭，并对我上诉的案件按撤诉处理。我现在已经对该案提出再审。
经审理查明:涉案房屋系被告所有，于2005年取得。房屋建筑面积为177.63平方米。原告系涉案房屋所在小区的物业服务公司，与该小区开发商三能达置业有限公司（简称三能达公司）订立有《前期物业管理服务合同》。该合同约定：委托管理期限自2011年2月28日起至小区业委会与他方签订物业管理委托合同之日止；物业服务费按照每月每建筑平方米2.80元标准由原告向业主或物业使用人收取。另查，被告在原告提供物业服务后，一直未向原告交纳物业费。原告曾于2013年起诉要求被告交纳2014年6月11日之前的物业费。
被告应诉答辩称原告进驻小区并未经过法定的招投标手续，且并未与业主订立物业服务合同，并认为物业服务存在不到位之处，据此不同意交纳物业费。本院经审理于2013年12月18日作出（2013）朝民初字第29527号民事判决书，认定原告与被告形成事实上的物业服务合同关系，并据此判决被告向原告交纳2011年6月12日至2014年6月11日的物业费。判决作出后，被告不服提出上诉。北京市第三人中级人民法院于2015年6月8日作出（2015）三中民终字第06154号民事裁定书，以被告经传票传唤未到庭为由，对该案按撤回上诉处理。庭审中，被告坚持认为原告未经招投标手续且未与业主订立物业服务合同即开展物业服务的行为违法，无权向其收取物业费，并指出原告所持有的物业服务企业资质证书系2013年取得，且资质等级为三级，无论从时间上还是物业服务能力上与其所从事的物业服务均不匹配，亦属违法。原告对被告所主张的事实未持异议，但反驳称其与三能达公司订立了前期物业服务协议，对被告即具有约束力，而其物业服务资质早在2011年即开始申请，且现在已经具备了物业服务二级资质。针对相应主张，被告向本院提交了双方上次诉讼过程中的庭审笔录、原告的物业服务资质证书复印件等佐证；原告则向本院提交了其于2015年取得的物业服务二级资质证书等佐证。针对对方证据的真实性，双方均未持异议，但被告坚持认为原告获取资质证书的时间晚于其实际提供物业服务的时间，行为违法。现原告起诉要求被告支付2014年6月12日以后的物业费及滞纳金。被告均不予认可，并以上述理由抗辩。上述事实，有当事人的陈述、《前期物业管理服务合同》、民事判决书、民事裁定书等相关证据在案佐证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告与被告虽未签订物业服务合同，但原告经三能达公司选聘为涉案房屋所在小区提供前期物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，原告亦实际于2011年至今为慈云嘉园小区提供了物业服务，故被告应当依照《前期物业管理服务合同》约定之物业费计费标准向原告交纳物业费用，对原告要求被告支付物业费之请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付滞纳金之请求，因双方并无相关约定，本院不予支持。
被告辩称原告进驻小区并未经过招投标等法定程序，且原告所持有之物业服务企业资质证书的时间及服务等级与原告实际从事服务不相匹配，但这些事由不能成为被告拒交物业费的合理依据，被告可通过其他渠道向行政主管机关进行反应。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，
判决如下：
一、被告杨安安于本判决生效后七日内向原告北京悦祥物业管理有限公司支付
二〇一四年六月十二日至
二〇一六年六月十一日期间的物业费合计一万一千九百三十六元七角四分；
二、驳回原告北京悦祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49元，由被告杨安安负担（于本判决生效后七日内交纳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 李 刚
二〇一六年二月二日
书记员 张君斓 关注公众号“”