湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂黄陂盘民初字第00486号原告刘青虎。委托代理人肖小勇，湖北安格律师事务所律师（一般授权代理）。被告武汉市源裕龙房地产开发有限公司。住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区卓尔优势企业总部基地第**幢*单元*层*号房。法定代表人王志菁，该公司董事长。委托代理人易志刚，湖北天泓律师事务所律师（一般授权代理）。第三人交通银行股份有限公司湖北省分行。住所地：武汉市江汉区建设大道***号。负责人李ＸＸ，该公司总经理。委托代理人熊瑛，湖北山河律师事务所律师（一般授权代理）。
原告刘青虎诉被告武汉市源裕龙房地产开发有限公司（以下简称源裕龙公司）、第三人交通银行股份有限公司湖北省分行（以下简称交行湖北分行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由
审判员李黎嘉独任审判，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告刘青虎及其委托代理人肖小勇，被告源裕龙公司的委托代理人易志刚，第三人交行湖北分行的委托代理人熊瑛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘青虎诉称：2014年10月10日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道52号“一品国际”商品房，总价款为607885元，首付款207885元，贷款400000元，于2014年12月31日前交房，逾期交房退还全部已付款，并按累计已付款的2％支付违约金。2014年12月30日，原告与第三人签订《个人房产抵押贷款合同》。合同签订后，原告按照合同履行了还款义务，但被告至今无法按合同约定的条件向原告交付商品房。原告认为被告逾期交房的行为，已构成违约。据此，原告诉至法院请求依法判令：1、解除原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》及原告与第三人签订的《个人房地产抵押贷款合同》；2、被告返还原告购房款288970元；2、被告支付购房首付款207885元及利息21828元（按5.25％计算2年）；3、被告退还已还贷款本息30018.58元（计算至2015年10月），并承担违约金12158元；4、被告承担本案的诉讼费。原告刘青虎为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、《武汉市商品房买卖合同》。证明原告购买被告开发的“一品国际”商品房的事实，双方在合同中约定了相关权利义务。证据二、《个人房地产抵押贷款合同》。证明原告因购买涉案房屋在第三人处办理银行按揭贷款的事实。证据三、销售不动产统一网络发票两张。证明原告履行首付款的义务。证据四、银行还款明细。证明原告贷款及还款情况。证据五、被告告知书、承诺书。证明被告违约无法按约交房的事实。证据六、《律师函》及送达证明。证明原告书面要求被告退房并退款的事实。
被告源裕龙公司辩称：1、原告提出解除合同的请求是否符合法律规定由法院审查；2、若法院认为原告具备解除合同的条件，根据法律相关规定，我方只需向原告返还首付款及活期存款利息，并向银行退还原告的贷款。被告源裕龙公司在举证期内未向法庭提交任何证据。第三人交行湖北分行述称：原、被告及第三人签订的《个人房地产抵押贷款合同》真实、合法有效，第三人已按合同约定履行发放贷款的义务，我方不同意解除合同；2、如果法院判决解除合同，我方要求对原告的抵押财产享有优先受偿权，原、被告应共同偿还本金及利息，合同终止。第三人为支持其诉称理由，向本院提交如下证据：贷款信息查询表及还款明细。证明二原告截止至2015年11月9日尚欠我行贷款本金387366.34元及利息1662.45元。经庭审质证，被告对原告提交证据的发表如下质证意见：对证据一无异议，但合同中对逾期交房的违约责任作出了明确约定，买方解除合同的，按已付房款的2％支付违约金，不包括其他赔偿或补偿；对证据二的真实性无异议，在该合同中，我方是保证人而不是债务人，贷款应由债务人自己承担；对证据三无异议；对证据四的真实性无异议，对其证明目的有异议，原告以此要求我方支付已还的贷款本息无法律依据；因证据五无原件，不发表质证意见；对证据六有异议，收件人没有签名，我方实际也没有收到。《律师函》是原告自己的陈述，没有证明效力。第三人对原告提交的证据发表如下质证意见：证据一、证据三、证据五、证据六与我公司无关，不发表质证意见；对证据二无异议；对证据四不发表质证意见，以我方向法院提交的明细为准。原告对第三人提交的证据无异议。被告对第三人提交的证据发表如下质证意见：对其真实性无异议，但我公司仅是保证人，只担保原告对第三人的还款义务，而不担保银行向原告的返还义务。根据法律相关规定，在《武汉市商品房买卖合同》和《个人房地产抵押贷款合同》解除的情形下，我公司应将收取的贷款退还给担保权人，将首付款的本金和利息返还给买受人。
经审理查明：2013年11月15日，原告刘青虎欲购买被告源裕龙公司开发的“一品国际”商品房，向其转账支付购房款207885元。2014年10月10日，原、被告补签《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄130153175）一份。合同约定：原告购买“一品国际”第7幢8层2号商品房，建筑面积为115.41平方米，单价5267.18元／平方米，总计价款607885元；交房时间为2014年12月31日前将符合条件的商品房交付给原告使用。其中第十一条约定：逾期交付超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。2014年12月30日，原告刘青虎、被告源裕龙公司与第三人交行湖北分行签订一份《个人房地产抵押贷款合同》，由原告在第三人处贷款400000元付清涉案房屋的余款。后因被告未能如期履行交房义务，由此双方发生诉讼。经查，截止2016年2月1日，原告已偿还银行按揭贷款本金17223.87元、利息22300.31元，尚有382776.13元贷款余额未还清。
本院认为：原告刘青虎与被告源裕龙公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，符合法律规定，属合法有效合同，依法应予保护。现原告刘青虎依合同约定支付了购房款，而被告并未按约定的期限交付房屋，其行为已构成根本性违约，应承担相应的违约责任。根据双方签定的《商品房买卖合同》第九条规定，被告于2014年12月31日前应将符合条件的商品房交付给原告使用，但实际上被告至今仍未履行该项义务，故原告可依合同第十一条约定解除合同。因《个人房地产抵押贷款合同》系《商品房买卖合同》的从合同，在主合同解除后，从合同相应解除，故本院对原告要求解除《武汉市商品房买卖合同》及《个人房地产抵押贷款合同》的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失”。上述合同解除后，原、被告及第三人之间的权利义务均终止，相关的款项应予结算，原告要求被告返还首付款207885元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。原告在诉求中同时主张了首付款利息和违约金，二者相较，合同约定的违约金显然不足以弥补首付款的利息损失，故原告可按该损失要求被告增加赔偿，但增加幅度不得超过该损失数额，故对原告要求被告支付首付款利息的请求，本院予以支持，其起算时间应自原告交纳首付款之时（2013年11月15日）起至退还之日止。因原告已偿还银行本息合计39524.18元，故被告还应向原告返还该款项。剩余贷款余额382776.13元及提前还贷违约金（以银行实际收取数额为准）则由被告直接向第三人交行湖北分行支付。是此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、解除原告刘青虎与被告武汉市源裕龙房地产开发有限公司签订的合同编号为黄130153175的《武汉市商品房买卖合同》；
二、解除原告刘青虎、被告武汉市源裕龙房地产开发有限公司与第三人交通银行股份有限公司湖北省分行签订的《个人房地产抵押贷款合同》；
三、被告武汉市源裕龙房地产开发有限公司返还原告刘青虎首付房款207885元及已还贷款本金17223.87元、利息22300.31元，三项合计247409.18元；
四、被告武汉市源裕龙房地产开发有限公司向原告刘青虎支付利息（该利息以207885元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年11月15日起至前述款项付清之日止）；
五、被告武汉市源裕龙房地产开发有限公司返还第三人交通银行股份有限公司湖北省分行款项382776.13元；
六、上述款项于本判决生效之日起五日内付清；
七、驳回原告刘青虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2700元，由武汉市源裕龙房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 李黎嘉
二〇一六年二月二日
书记员 陈 广 来源：