广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1882号
上诉人（原审原告）：赖伟玲。
委托代理人：曹广辉，广东知��律师事务所律师。
委托代理人：汪腾锋，广东知明律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：陈家昌。
委托代理人：彭明生，广东深腾律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：张天文。
原审
第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、xxx、306、308-313、315、316、318-321、2503b。
法定代表人：李耀智，该公司执行（常务）董事。
委托代理人：陈莹莹，公司员工。
上诉人赖伟玲与上诉人陈家昌、张天文及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服（2015）深罗法民三初字第825号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。赖伟玲在原审中的诉讼请求为，判令：
一、撤销两被告于2015年4月12日签订的《二手房买卖合同》；
二、第三人立即返还托管定金人民币30000元给被告张天文；
三、被告承担本案全部诉讼费用。原审法院
经审理查明，被告张天文和被告陈家昌于2015年4月12日签订了《二手房买卖合同》，合同约定买卖双方交易的房地产位于深圳市罗湖区××路××花园××dxxx，房屋性质为商品房，房屋用途为住宅,原告赖伟玲和被告张天文各持有涉案房产50%的产权。双方将合同定金人民币80000元托管在第三人中原地产代理（深圳）有限公司处。原告赖伟玲和被告张天文系夫妻关系，2006年12月25日登记结婚，居住在一处。另查，由于原告赖伟玲不同意卖房，被告张天文未取得原告赖伟玲的书面授权，被告陈家昌已于2015年6月16日将被告张天文、第三人中原地产代理（深圳）有限公司起诉至法院���案号为（2015）深罗法民三初字第1078号，被告陈家昌主张其在该案中的诉讼请求为：
一、解除被告陈家昌、张天文签署的二手房买卖合同及托管协议；
二、依据合同约定要求赔偿违约金及返还定金；
三、由被告张天文承担诉讼费用。以上事实，有《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、产权资料电脑查询结果表、结婚证、《受理案件通知书》及当事人庭审陈述等为证，本院予以确认。原审法院认为，本案的争议焦点为《二手房买卖合同》的效力。被告张天文未取得代理权而以原告赖伟玲的名义签订涉案合同，构成无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，涉案合同对赖伟玲不发生效力。涉案合同是合同双方真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同并不符合法律规定的可撤销的条件��因此，原告主张撤销涉案合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。原告并非《二手房买卖合同》及《资金托管协议》的当事人，合同具有相对性，其主张第三人中原地产代理（深圳）有限公司向被告张天文返还托管定金人民币30000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，
判决如下：驳回原告赖伟玲的诉讼请求。本案受理费人民币550元，适用简易程序，减半收取人民币275元，由原告赖伟玲负担。
上诉人赖伟玲不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：
一、撤销(2015)深罗法民三初字第825号《民事判决书》；
二、判决被上���人二因无权代理于2015年4月12日签订的《二手房买卖合同》无效；
三、判决支持上诉人的一审其他诉讼请求；
四、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：
一、根据涉案房产的产权登记情况和婚姻法相关规定，涉案《二手房买卖合同》拟转让的标的实为上诉人和被上诉人二共同共有的房产，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，处分共有房产必须是作为合同主体的共有人达成共同合意，转让合同行为才能合法有效，这是进一步适用合同相对性的前提，未经共同共有人合意进行的单方转让合同行为必然是违法无效的！本案中，被上诉人未经上诉人同意擅自进行涉案《二手房买卖合同》交易的行为违反了《中华人民共和国物权法》第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”规定，同时也违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项“共有房地产，未经其他共有人书面同意”禁止转让的规定。涉案《二手房买卖合同》交易的房产实为上诉人和被上诉人二共同共有的财产，未经作为共同产权人的上诉人同意，被上诉人擅自进行的涉案《二手房买卖合同》交易必然是违法无效的，同时也必然侵犯了上诉人的共有财产权益。一审判决无视合同合法有效是适用合同相对性的前提，机械地割裂二者之间的逻辑关系，错误司法，本末倒置，以所谓的合同相对性为依法应属无效的涉案《二手房买卖合同》寻找“合法有效”的理由。一审判决在认定“无权代理”的同时又认定涉案《二手房买卖合同》合法有效，显属自相矛盾、人为枉法！二、进一步反推，如果一审判决错误认定涉案《二手房买卖合同》合法有效，则被上诉人一当然可以要求被上诉人二继续履行合同，而上诉人作为拟转让房产的共有人是坚决反对转让涉案房产的，由于共有人不能达成转让合意，涉案《-手房买卖合同》在法律上和事实上均是绝对不可能继续履行的，由此足以可见一审判决认定涉案《二手房买卖合同》合法有效的荒谬之处！三、根据《中华人民共和国合同法》第58条，涉案《二手房买卖合同》被判决无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中上诉人不存在任何过错，两被上诉人之间也仅仅是在缔约行为中可能存在过错损害赔偿责任，而绝不存在履约或违约纠纷之法律关系，因合同无效所受到的损失也应仅仅限于有证据表明的通讯、差���、误工费用等直接损失。涉案《二手房买卖合同》因为损害共有产权人的合法权益而违法无效，作为买方的被上诉人一对此是明知和存在过错的，在(2015)深罗法民三初字第1078号案中，被上诉人一仅仅要求解除合同而不是要求继续履行合同，显然是心虚而有意为之；被上诉人一同时要求的所谓高额违约金显然是没有事实和法律依据的。综上，一审判决错误认定涉案《二手房买卖合同》“合法有效”，为被上诉人在另案中主张高额违约金铺平道路，一审判决严重偏袒被上诉人，对上诉人极端不公！上诉人恳请二审法院秉公司法、据实依法判准上诉人的全部上诉请求。本院
经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的主要争议焦点包括：
一、案涉《房地产买卖合同》的效力；
二、赖伟玲是否有权请求撤销该《���地产买卖合同》。上诉人赖伟玲主张该《房地产买卖合同》应认定为无效，
本院认为，该主张过于笼统，因为，案涉《房地产买卖合同》的效力包括两个方面:一是该《房地产买卖合同》对合同当事人张天文与陈家昌的效力；二是该《房地产买卖合同》对该房产共有人赖伟玲的效力。该合同对张天文与陈家昌而言，该合同并未违反法律与行政法规的禁止性规定，是双方当事人真实意思表示，故根据合同相对性原则，该合同属有效合同，双方均受该合同约束。该合同对赖伟玲而言，因被上诉人张天文未取得代理权而以上诉人赖伟玲的名义签订涉案合同，构成无权代理。故根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，该涉案合同对赖伟玲不发生效力。综上所述，该《房地产买卖合同》对于张天文与陈家昌而言属有效合同，但该《房地产买卖合同》的效��不及于赖伟玲，即该合同对于赖伟玲没有约束力。赖伟玲主张该《房地产买卖合同》对张天文与陈家昌属无效合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。该《房地产买卖合同》对于张天文与陈家昌而言，虽属有效合同，但对于该买卖合同的标的物，由于赖伟玲拥有50%的份额，而该合同对于赖伟玲没有约束力，故该《房地产买卖合同》对于张天文与陈家昌而言，不具有强制执行力，即该《房地产买卖合同》客观上无法继续履行。对于此种情形，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款有明确规定，即“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”上诉人赖伟玲认为，该合同在张天文与陈家昌之间有效，��一定具有强制执行力，属于对法律理解有误。关于上诉人赖伟玲是否有权请求撤销该《房地产买卖合同》问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，赖伟玲不属于该合同的撤销权人，该合同亦不符合法定撤销条件，故原审判决驳回赖伟玲的该项诉讼请求亦无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人赖伟玲的上诉事实与理由均不成立，其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费550元由上诉人赖伟玲负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王作洲
审 判 员 柯云宗
代理
审判员 吴春泷
二〇一六年二月二日书记���廖冉冉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：搜索“”来源：