南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）南铁民初字第651号原告唐绍莲，女，1964年10月7日出生，汉族，住广西钦州市钦南区。委托代理人何宇，广西万益律师事务所律师。委托代理人唐劲，广西万益律师事务所实习律师。被告翁玉梁，男，1977年8月8日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。被告林建忠，男，1981年12月6日出生，汉族，住福建省连江县。
原告唐绍莲与被告翁玉梁、林建忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月10日受理后，依法适用简易程序，由
代理
审判员吴永能独任审理，
书记员赵文赎担任记录，并于2016年1月27日公开开庭审理了本案。原告唐绍莲的委托代理人何宇、唐劲到庭参加诉讼，被告翁玉���、林建忠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告唐绍莲诉称，2011年10月27日，原告与被告翁玉梁、林建忠经过协商，就原告将位于南宁市青秀区中文路10号领世郡1号小区第一号楼34、35号商铺租给二被告一事达成一致意见，并签订了《房屋租赁合同》（下称“《租赁合同》”），约定租期6年零3个月，从2011年11月1日至2018年1月30日止。《租赁合同》签订后的前三个月为装修期，免租金，租金自2012年2月1日起以年为单位计算，即当年的2月1日至次年1月30日为一个周期，第一年租金340000元（人民币，下同），之后每年租金按5%递增。租金支付的方式为二被告于每年的1月、7月支付后半年的租金。逾期交付租金的，逾期在七天（含第七天）以内，每逾期一天，原告按照半年度租金总额的百分之五收取罚金。《租赁合同》签订后，二被告按约定使用商铺并支付租金，但自2015年1月31日以后，二被告开始拖欠租金，经原告多次催促仍未支付。截止2015年10月31日，二被告共拖欠9个月租金295194元，违约金68878.6元，共计364072.6元。原告认为，原告与二被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。原告已依约将房屋交付二被告使用，然而二被告自2015年2月1日起拖欠房屋租金，已构成违约。根据合同约定以及《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等法律、司法解释的有关规定，原告特诉至法院，请求判令：
一、解除原告与被告翁玉梁、林建忠签订的《房屋租赁合同》；
二、被告翁玉梁、林建忠搬出位于南宁市青秀区中文路10号领世郡1号小区第一号楼34、35号商铺，并恢复房屋原状；
三、被告翁玉梁、林建忠支付拖欠租金295194元，违约金68878.6元，共计364072.6元（暂计至2015年10月31日，之后房屋的占有使用费按原《房屋租赁合同》约定的租金计算至二被告迁出之日止）；
四、本案诉讼费用由被告翁玉梁、林建忠承担。庭审中原告称如果合同依合同第四条的约定已自动解除，则请求二被告按合同约定的租金标准向原告支付合同解除之后至二被告搬出涉案房屋期间的房屋占有使用费。被告翁玉梁、林建忠未作书面答辩，也未提交证据。
经审理查明，2011年10月27日原告唐绍莲（甲方，出租方）与被告翁玉梁、林建忠（乙方，承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于南宁市青秀区中文路10号领世郡1号小区第1号楼的34、35号（建筑面积为236.1平方米）商铺租给乙方使用；房屋租赁期限为六年零三个月，自2011年11月至2018年1月30日止（前三个月为装修期，免租金）；2015年2月1日至2016年1月30日，租金为393592元；房屋租金交纳方式为按半年交纳。乙方自《房屋租赁合同》签订之日起必须一次性交清第一年上半年房屋租金170000元；自第一年下半年起必须在上半年结束前一个月内缴纳。乙方逾期不交租金逾期在七天（含第七天）以内的，每逾期一天，甲方按每半年度租金总额的百分之五计算罚金。超过一个月不按规定缴纳租金的，合同自动解除；乙方在租赁期间不得随意改动和损坏房屋主体及其他设施，如需要装修其他设施的，须经物业管理及相关部门同意。如果没有征得相关部门同意而擅自随意改动和损坏房屋的，由此造成的一切后果及经济损失均由乙方责任；甲乙双方要维护对方的利益，在租赁期间任何一方不得无故违约，如有违约，违约方要接受双倍租金的处罚；乙方应负责维修租赁的房屋，以保障租赁房屋的安全和正常使用，一切费用自理。乙方所用的水、电及物业管理费应当在规���的时间内向物业管理部门或相关部门交清；合同对其他权利义务作出约定。合同签订后二被告已支付2015年1月31日前的房屋租金，2015年2月1日起，由于二被告不再支付租金，原告于2015年12月1日在涉案房屋的门上了一把锁，二被告已进不了涉案房屋。另查明，涉案房屋所有权人为原告唐绍莲。以上事实，有《房屋租赁合同》、房屋所有权证、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告翁玉梁、林建忠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。
原告唐绍莲与被告翁玉梁、林建忠签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于合同解除的问题。根据合同第一条“房屋租赁期限为六年零三个月，自2011年11月至2018年1月30日止（前三个月为装修期，免租金）。”和合同第四条“房屋租金交纳方式为按半年交纳。乙方自《房屋租赁合同》签订之日起必须一次性交清第一年上半年房屋租金170000元，自第一年下半年起必须在上半年结束前一个月内缴纳。乙方逾期不交租金逾期在七天（含第七天）以内的，每逾期一天，甲方按每半年度租金总额的百分之五计算罚金，超过一个月不按规定缴纳租金的，合同自动解除。”的约定，2015年2月1日至2015年8月31日的租金应于2015年1月31日前支付。但二被告一直未支付，已超过1个月，根据合同的约定，合同已于2015年3月1日解除，无需判决合同解除。关于二被告拖欠的租金及房屋占有使用费的数额问题。从2015年2月1��至2015年12月1日原告对涉案房屋上锁，被告既不支付租金，又不退还涉案房屋，故原告主张二被告支付2015年2月1日至合同解除之日止的租金及合同解除至2015年12月1日房屋占有使用费有事实和法律依据，本院予以支持。根据《房屋租赁合同》第二条“2015年2月1日至2016年1月30日，年租金为393592元”的约定，二被告应向原告支付2015年2月1日至2015年3月1日的租金为33893元（393592元÷12个月×1个月＋393592元÷12个月÷30天×1天）。原告与二被告在合同中已对2015年的租金标准做出约定，所以房屋占用费的计算标准应该依合同约定的2015年租金标准计算，二被告应支付给原告2015年3月2日至2015年12月1日的房屋占有使用费295194元（393592元÷12个月×9个月）。原告2015年12月1日给涉案房屋上锁后二被告无法使用房屋，所以原告要求二被告支付2015年12月2日之后的房屋占有使用费，本院不予支持。���于违约金问题。合同第四条“房屋租金交纳方式为按半年交纳。乙方自《房屋租赁合同》签订之日起必须一次性交清第一年上半年房屋租金170000元，自第一年下半年起必须在上半年结束前一个月内缴纳。乙方逾期不交租金逾期在七天（含第七天）以内的，每逾期一天，甲方按每半年度租金总额的百分之五计算罚金”和合同第七条“甲乙双方要维护对方的利益，在租赁期间任何一方不得无故违约，如有违约，违约方要接受双倍租金的处罚。”是对违约责任的约定，在原告选择合同第四条要求二被告承担违约责任，是当事人的自主选择。合同第四条约定的罚金其性质实际是违约金的性质，二被告未按时交租金已构成违约，应承担违约责任，双方合同中约定的“每半年租金”标准应按所欠租金的当年的半年租金标准计算，2015年2月1日至2015年8月31日的租金为196796元（393592��2），故二被告应支付给原告违约金68878.6元（393592元÷2×5%×7天）。关于返还房屋并恢复原状的问题。原告要求二被告返还房屋，因双方签订的合同已自动解除，原告的请求有事实和法律依据，本院予以支持。因原告无证据证明交给二被告时房屋的状况，因此对原告要求二被告恢复房屋原状的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：
一、被告翁玉梁、林建忠向原告唐绍莲支付租金33893元；
二、被告翁玉梁、林建忠向原告唐绍莲支付房屋占有使用费295194元；
三、被告翁玉梁、林建忠向原告唐绍莲支付违约金68878.6元；
四、被告翁玉梁、林建忠返还涉案房屋给原告唐绍莲；
五、驳回原告唐绍莲其他诉讼请求。本案案件受理费6761元，减半收取3381元（原告已预交），由被告翁玉梁、林建忠承担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理���6761元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
代理
审判员 吴永能
二〇一六年二月二日
书 记 员 赵文赎附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张���，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：