河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）唐民初字第475号
原告：周环宇。
被告：薄建强。
委托代理人：张博，河北江岳律师事务所律师。
第三人：唐山嘉润房地产开发有限公司，住所地：唐山市路北区龙泽北路287号。
法定代表人：曹文福，该公司董事长。
委托代理人：田祥宽，该公司员工。
第三人：曹文福，男，1960年7月15日生，汉族，住唐山路南区南新东道爱民里达北自建东2条*排*号。
委托代理人：田祥宽，唐山嘉润房地产开发有限公司员工。
原告周环宇与被告薄建强及第三人唐山嘉润房地产开发有限公司、曹文福案外人执行异议之诉一案，本院于2015年11月30日立案受理后，由
审判员冷玉担任
审判长，
审判员刘江静、
审判员刘群勇组成合议庭，由
书记员王萌担任法庭记录，于2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告周环宇，被告薄建强的委托代理人张博，第三人唐山嘉润房地产开发有限公司、曹文福的委托代理人田祥宽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周环宇诉称：唐山市中级人民法院受理被告与第三人借款纠纷申请强制执行一案，因被查封房产依法应属于原告所有，原告于2015年9月10日向唐山市中级人民法院书面提出执行异议。唐山市中级人民法院受理、审查后，于2015年10月16日出具（2015）唐执异字第145号执行裁定书，裁定驳回原告异议。原告认为，原告与第三人于2010年10月21日签订“嘉润蓝湾项目认购协议”购买嘉润蓝湾项目3号楼1单元1102号房产；（房产座落在唐山市路北区北新西道与站前路交叉口处），以上房产原告已交清全部购房款，第三人并出具购房款收据。原告与第三人签订的项目认购协议是双方的真实意思表示，具有法律效力。原告已依约对合同履行完毕，可依法取得购买房屋所有权，该房产应属原告所有。唐山市中级人民法院（2015）唐执字第102号执行裁定书无视该协议书，坚持将依法应属于原告所有的房产列入查封财产，严重侵害了原告的利益。原告为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉至法院，依法支持原告诉请。
被告薄建强辩称：被告申请强制执行是有理有据的，是通过唐山市仲裁委及唐山市中级人民法院的合法审理程序最终取得申请强制执行权利的，并且所执行的标的物系第三人名下所有，根据我国《物权法》及相关法律规定答辩人有权对第三人的财产进行查封、扣押、划拨，故法院不应支持原告所述请求。首先，据被告了解原告与第三人签订项目认购协议及商品房买卖合同时，所争议房产所占用的土地已经被他人查封，原告在明知的情况下继续购买争议房产，其应当承担自己行为所造成的不利后果。退一步讲按常理原告在对被告提起执行异议之诉申请的同时，理应对所查封的土地一并提起执行异议之诉。其次，所争议房产自购买时起至今尚未取得房屋预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条可知原告与第三人所签订的认购协议与商品房买卖合同均系无效合同，原告并不享有所争议房产的物权，故原告不具有主张异议之诉的资格。
被告认为对于原告的损失应由原告自己及第三人共同承担，与被告无关。第三，原告在明知当时房屋尚未取得预售许可证的情况下购买房屋，如法院依据原告的申请对争议房产予以确认，那么广大债权人的利益将被非法侵犯。最后，第三人早在2012年前时就已背负巨额债务，由于个别债权人在第三人不知情的情况下，非法处置第三人财产，针对争议房产是第三人还是他人所卖，应以原告打款方式予以判定，望贵院对原告购房事实依法核查。原告所出示的收据等证据，被告方合理怀疑，是第三人或是其他人以用房抵债的形式与原告签订了一系列的协议、合同，故该行为实为无效行为，原告不具有物权法上对争议房产的权利。综上，原告诉被告执行异议之案，属于无权诉讼，原告应当向第三人或实际收款人主张债权权利而非物权权利。被告对原告起诉所造成的不法侵害将保留追偿权。第三人唐山嘉润房地产开发有限公司、曹文福述称：
一、第三人唐山嘉润房地产开发有限公司对嘉润蓝湾项目至今未办理房屋预售许可证，原告并无法律依据对涉案房产进行确权。
二、唐山嘉润房地产开发有限公司及曹文福在上述原告购买上述涉案房产期间背负着巨额债务，在此背景下，嘉润蓝湾项目产生了以房抵债、其他债权人非法处置房产、正当购房人购买涉案房产的情况，希望贵院审理期间对相关原告是否属正当购房人的身份予以确认。综上，上述原告对该涉案房产诉讼依法确权不具有法律依据及相关事实依据。缺乏确权的基础及条件，现该涉案房产应当认定为唐山嘉润房地产开发有限公司。通过原告诉请与被告、第三人答辩，本院归纳争议焦点为：原告诉请停止对嘉润蓝湾项目涉案房产的执行有无事实及法律依据。原告为支持其主张提供如下证据：证据一、河北省唐山市中级人民法院（2015）唐执异字第145号执行裁定书，证明原告因为该裁定驳回异议才提起的诉讼。证据二、认购协议书和收据。证明原告合法拥有诉争的房产。被告薄建强及第三人唐山嘉润房地产开发有限公司、曹文福未提交证据。被告薄建强对原告提供证据的质证意见：对原告提交的证据的真实性有异议。首先，通过庭审可知，第三人尚未取得房屋预售许可证，其与各原告签署的合同为无效合同。其次，有些购房单价明显低于市场价，并且有个别合同未加盖公章。第三人唐山嘉润房地产开发有限公司、曹文福对原告提供证据的质证意见：
一、上述原告有些购房协议书并非第三人唐山嘉润房地产开发有限公司所出具，是由其他债权人私自加盖我司公章，以我司名义卖与上述其中原告，凡是单价在3000左右的，均属于这种情况，这类合同我司不予认可。
二、其他持有其他形式购房形式的上述原告，由于我司未办理房屋预售许可证，其他原告所提交的相关证据，不能作为本案的确权证据使用。经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：
一、被告、第三人对证据一没有异议，本院对上述证据的证明效力予以确认。
二、关于证据二认购协议书和收据，
本院认为，该证据仅证明原告为购买诉争房产支付了房款，因第三人唐山嘉润房地产开发有限公司尚未取得商品房预售许可证，且诉争房产亦未登记在原告名下，故该证据不能证明原告合法拥有诉争的房产。故本院对该证据不予采信。
经审理查明：原告周环宇与第三人唐山嘉润房地产开发有限公司于2010年10月21日签订“嘉润蓝湾项目认购协议”，原告购买了坐落在唐山市路北区北新西道与站前路交叉口处嘉润蓝湾项目3号楼1单元1102号房产，原告周环宇交付了全部购房款，第三人为原告出具了购房款收据，收据显示的购房款数额为410566元。2014年1月11日，原告周环宇与第三人唐山嘉润房地产开发有限公司签订“嘉润蓝湾储藏间使用权转让协议书，原告周环宇购买了该小区内负一层3#-3号储藏间，支付价款30597元，第三人为原告出具了购储藏间收款收据。但第三人作为房地产开发企业，迄今未取得商品房预售许可证。另查明，被告薄建强与第三人唐山嘉润房地产开发有限公司、曹文福借款纠纷一案中，河北省唐山市中级人民法院依据薄建强的申请，作出（2015）唐执字第102号执行裁定书，该裁定书裁定查封的财产中包含原告所购买的坐落在唐山市路北区北新西道与站前路交叉口处嘉润蓝湾项目3号楼1单元1102号房产。原告周环宇向法院提出执行异议，以其与唐山嘉润房地产开发有限公司达成购买协议并支付了款项，其应为涉案房产实际权利人为由，要求解除对涉案房产的查封。唐山市中级人民法院于2015年10月16日作出（2015）唐执异字第145号执行裁定书，裁定驳回了周环宇的异议申请。2015年11月16日，周环宇诉至本院，请求：1、判令停止对嘉润蓝湾3号楼1单元1102号房的执行。2、依法确认嘉润蓝湾项目3号楼1单元1102号房的所有权归原告所有；第三人并协助原告办理过户登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。上述事实有双方当事人陈述、庭审笔录、执行裁定书等证据予以证实并记录在卷。
本院认为：原告周环宇对被查封的嘉润蓝湾项目3号楼1单元1102号房产、储藏间所享有的权利是否足以阻却对上述房产的执行是本案争议的关键所在。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告虽与第三人签订了《嘉润蓝湾项目认购协议》，但第三人作为商品房的出卖人，截止目前仍未取得商品房预售许可证明，故其与原告签订的《嘉润蓝湾项目认购协议》不能认定有效。另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因原告与第三人签订的书面认购协议并非合法有效，故原告就执行的房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房产的执行于法无据，本院不予支持。另关于原告请求确认涉案房产的所有权归其所有的主张，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经不动产所在地的登记机构办理登记才发生法律效力，现诉争房产尚未登记在原告名下，故对原告的该项诉请，本院不予支持。待原告有其它证据后，可另案处理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第三百一十二条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，
判决如下：驳回原告周环宇的诉讼请求。案件受理费80元，由原告周环宇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。
审判长 冷 玉
审判员 刘江静
审判员 刘群勇
二〇一六年二月二日
书记员 王 萌 来自