上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第2599号原告(反诉被告)上海咏姿时装有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人陶志荣，董事长。委托代理人黄万春，上海乾业律师事务所���师。委托代理人王萍，上海乾业律师事务所律师。被告(反诉原告)上海永智企业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人朱文宝，董事长。委托代理人陆志豪，男。
原告上海咏姿时装有限公司与被告上海永智企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理，并于2015年10月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院将该案转为适用普通程序审理，并于2015年12月15日再次公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陶志荣、委托代理人黄万春、王萍，被告的委托代理人陆志豪到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。
原告上海咏姿时装有限公司诉称：2009年4月21日，原、被告双方签订《厂房租赁协议》，由原告向被告租赁位于上海市松江区工业园区佘山分区明业路XXX号3号厂房一层、二层、办公楼二楼南面半层及宿舍，租赁期限为2009年4月28日至2014年4月27日，租赁保证金为50,000元(人民币，以下币种同)。后按合同第1.1条的约定，原告扩租了第三层，同时由于被告要求原告将原租赁的办公室搬到了4号厂房三楼，开始使某天桥，根据被告要求于2010年11月17日缴纳了该层的租赁保证金25,000元及天桥押金30,000元。2011年7月30日，双方签订《食堂租赁协议》，约定先由原告支付服务许可证费3,000元和新增设备费44,752元，协议终止后被告归还原告。此外，原告预付了90,000元作为电费押金，现扣除2014年4月份电费63,159.02元，尚余26,840.98元。租赁期满后未再续租，原告付清房租和物业费等全部费用后于2014年4月25日迁离并按照被告的要求返还了租赁物。至此，原告履约完毕，而被告却以种种理由拖欠各项押金共计179,592.98元至今未退还。故原告诉至���院，请求判令：被告返还原告房屋租赁保证金75,000元；2、被告返还原告天桥押金、食堂押金及电费押金共计104,592.98元(即上述30,000元+47,752元+26,840.98元)。
被告上海永智企业发展有限公司辩称：对诉请1，该75,000元租赁保证金确实存在，其中的50,000元系3号厂房一层、二层、办公楼二楼南面半层及宿舍的保证金，另25,000元系原告扩租到第三层的保证金，同意返还该75,000元。对诉请2，关于上述30,000元天桥押金，双方口头约定若原告续租则可返还，但实际上原告并未续租。此外，该天桥系原告根据自身需要设计建造，对被告无任何价值，被告同意原告将其拆除，但不同意返还30,000元押金。关于上述47,752元，该款并非食堂押金，实为3,000元的执照费及食堂新增设备费44,752元，该款为原告目的所用且食堂设备可移除，故原告无权要求返还设备费，对于3,000元的执照费被告同意返还。至于电费押金，原告确实交付了90,000元，扣除已用的63,159.02元，余款确为26,840.98元，该26,840.98元被告同意返还原告。同时被告上海永智企业发展有限公司反诉称：租期内，原告屡屡拖欠租金，按约应当支付的逾期付款滞纳金累计已达595,773.80元。原告承租房屋后将原隔断墙敲掉进行了重新装修，破坏面积达406.80平方米，根据双方租赁合同的约定的补偿标准，被告应补偿原告14,238元。综上，被告提起反诉要求原告向其支付上述滞纳金595,773.80元及隔断毁坏赔偿款14,238元。审理中，被告明确：反诉诉请中滞纳金所对应的本金系2009年至2012年期间原告应付而未付的租金。针对被告上海永智企业发展有限公司的反诉，原告上海咏姿时装有限公司辩称：不同意原告诉请。对于滞纳金，首先，《厂房租赁协议》约定租金每半年一付、提早三个月支付租金。由于存在三个月免租期问题，故原告顺理成章延后三个月支付租金，为此，双方存有争议，为了消弭争议，2012年7月13日，双方进行了结算，确认所有账目已经结清，不存在滞纳金。而2012年7月13日后原告严格按照合同履行付款义务，也不存在滞纳金。其次，被告反诉主张的都是2009年至2012年7月13日期间发生的逾期付款的利息，明显已过诉讼时效。对于隔断毁坏赔偿款，既无合同依据，又无事实依据，依法应予驳回。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：证据一，2009年4月21日《厂房租赁合同》，证明原、被告之间存在租赁关系以及合同中有关押金的约定；证据二，2010年9月8日原告以传真方式发送给被告的天桥搭建事宜的函，证明原告应被告要求将办公室搬至4号厂房三楼后，因该4号厂房的一、二楼系案外人使某，为了通行之便，经被告同意，在3、4号厂房的三层之间建造通行天桥���当时约定该天桥的建造费用由原告先行垫付而后由被告再向原告返还，天桥建造费用共计40,000元，双方约定租期届满后，其中的32,500元由被告返还原告；证据三，2010年11月17日被告公司员工陆志豪出具的厂房租赁补充说明，证明相关费用的结算情况，其中第⑥点即是经过双方协商，最终将证据二所涉天桥费用除去零头后转为押金30,000元，该30,000元可以退还；证据四，2011年7月30日《食堂租赁协议》，证明食堂押金的产生，食堂起初是由被告按约全权代办的，原告员工只需付费用餐即可，但此后由于承包方的退出，原告自2011年8月1日起自行管理，故双方签订了该份食堂租赁协议。该协议第三条明确约定，许可证费3,000元于协议终止时返还原告。至于新增设备费44,752元，该协议约定“如有人接盘归返乙方，如没有再协商”，但事后经双方口头协商，该44,752元也是要返还原告的；证据五，2015年3月10日原告所发《关于催讨房租押金的通知》，证明2014年4月27日合同到期后，原告已及时搬离了系争房屋，但直至2015年3月10日，被告尚未将相关的押金返还原告，故而原告发函催讨；证据六，2015年6月3日被告所发电子邮件，系对上述证据五的回应，证明被告收到了上述证据五，且给予了答复，因双方存在争议，故而涉诉；证据七，2012年2月1日由被告公司财务出具并经被告盖章确认的已收费用明细表5张，在这些明细表上，原告主张的租赁保证金75,000元、天桥押金30,000元、食堂许可证费及新增设备费47,752元等费用均有载明；证据八，2012年2月1日由被告公司盖章确认的《实收“咏姿时装”租费明细》2页，其中第2页载明进场保证金50,000元、3号厂房三楼押金25,000元、天桥定金转押金30,000元、以及食堂设备及其他转让款47,752元；证据九，2012年7月13日《咏姿三层按合同支付日期表》，该表由被告公司员工陆志豪签字并经被告公司盖章确认。证明原告支付费用的情况，该表下方手写字体第一段明确载明“前期账目全部结清”，由此可见，被告反诉主张的滞纳金并不存在；证据十，2015年11月30日原告从上海市松江区市场监督管理局档案室调取的被告公司的变更登记申请表及被告公司章程，该材料上被告公司的签章与上述证据四《食堂租赁协议》上的签章一致，印证了证据四的真实性。经质证，被告对证据一、五、六的真实性无异议。对证据二的真实性有异议，虽然该证据上手写体列明的传真号码确实是被告公司的，但被告公司从未收到过该材料。对证据三的真实性无异议，被告确实要求原告把办公室从被告办公楼二楼搬至4号厂房3层，但当时4号厂房一到三楼是可以通行的，原告为了自行方便而建造天桥且希望被告承��天桥建造费用，对此被告以口头方式表达的意见是：如果原告续租，则被告愿意退还30,000元，若原告不续租，则该30,000元不退。且被告从未收到过32,500元的建造费发票。此外，因被告要求原告更换场所，被告为此还向原告支付了相应赔偿款。对证据四的真实性有异议，双方只是磋商过相关事宜但并未形成书面合同，而且双方口头约定若原告续约，被告才愿意承担3,000元食堂许可证费和44,752元食堂新增设备费的。对证据七、八、九的真实性无异议，确实是被告出具的，但不认可原告的证明目的，证据九所载“前期账目全部结清”是指水电费及租金，并不涉及逾期支付租金的滞纳金是否免除的问题。对证据十的真实性无异议，确认原告证据四《食堂租赁协议》上的被告签章的真实性。被告为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据一，2012年2月1日被告发送给原告的郑���通告，系由被告员工陆志豪直接交给了原告公司姓刘的会计，证明原告虽然最终支付了租金本金，但其延迟支付的行为产生了滞纳金，该通告上也明确了滞纳金的计算方式；证据二，2014年5月被告向原告发送的通告，证明被告得知原告搬离后，就双方争议的一些问题向原告发出通告，但事后这些问题并没有解决；证据三，付款凭证4张，证明2011年原告搬至4号厂房三楼，为此，被告赔偿原告48,438.54元。另外，被告向原告借款500,000元，连本带息还给了被告；证据四，被告制作的一览表，证明被告所主张滞纳金的计算方式；证据五，2011年9月9日、2012年7月16日、2013年12月25日通告各1份，证明被告向原告追讨租金及滞纳金。经质证，原告对证据一的真实性不予认可，认为系被告单方制作，且存在计算错误；对证据二的真实性有异议，称其从未收到过；对证据三，被告确实因���求原告更换场所愿意赔偿了原告48,438.54元，至于借款一事则与本案无关；对证据四，系被告单方制作，亦与事实不符，故对其真实性不予认可；对证据五的真实性有异议，原告从未收到过，被告存在为了提起反诉制作伪证的嫌疑。
经审理查明：2009年4月21日，原、被告签订《厂房租赁协议》，约定由原告向被告承租涉案的租赁房屋，租期五年，从2009年4月28日起至2014年4月27日，该合同另对免租期、租赁保证金、租金等事宜进行了约定。上述合同签订后，被告向原告交付房屋，原告向被告支付费用。2011年7月30日，原、被告又签订《食堂租赁协议》，约定由原告向被告承租食堂第一、二层共526平方米。租期从2011年8月1日至2014年4月27日止(2012年8月1日房租再议，如涨、跌超过5%，按周边价的八折计算)。房租每平方米0.48元，合计90,000元。新增设备费44,752元，服务许可证��3,000元，合计47,752元，费用共计137,752元于2011年8月12日付清。(许可证费协议终止归返原告。新增设备费如有人接盘归返原告，如没有再协商)，该协议另对其他事宜进行了约定。2012年2月1日，被告曾出具收费明细，在“保证金及押金及其他”项下列有：进场保证金50,000元、3号厂房3楼押金25,000元、天桥定金转押金30,000元、搬离办公楼赔偿款48,438.54元等内容。在“食堂房租”项下列有：食堂设备及其他转让款47,752元、2011年8月1日至2012年7月31日期间的租费90,000元。审理中，双方确认：租期内的租金本金、物业费、水电费均已结清。审理中，双方对原告已经搬离租赁房屋的事实并无异议，但对搬离时间有争议。原告称其于2014年4月20日前已将所有物品搬离并于2014年4月25日最终搬离了租赁房屋，且被告对原告搬离一事知情，只不过在原告要求办理交接手续时，被告不愿签字配���。而被告则称原告系2014年4月28日晨搬离，且尚有物品未搬清，2014年5月20日被告向原告提出办理交接手续，但原告没有签字，故双方之间至今未进行过正式的交接。审理中，被告确认租赁房屋无产证，本案要求其提供租赁房屋建设工程规划许可证等合法建造手续的证明材料，但被告至期未能提供，只提供了与租赁房屋相关的协议书、建设用地规划许可证等材料。上述事实，有《厂房租赁协议》、《食堂租赁协议》、2012年2月1日被告收费明细及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋或者未经主管部门批准建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据查明的事实，被告出租给原告的涉案房屋存在上述合同无效的情形，故原、被告之间的《厂房租赁协议》应当认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同虽然无效，但本案所涉押金及保证金理应进行结算。现被告对原告主张的房屋租赁保证金75,000元、食堂许可证费3,000元以及结余电费押金26,840.98元等三项费用同意返还，故本院对原告的该部分诉请予以支持。而双方争议较大的问题则在于被告应否向原告返还天桥押金30,000元以及食堂新增设备费44,752元以及被告的反诉请求应否支持。对此，本院分三方面进行阐述。首先，对于天桥押金30,000元，虽然双方没有明确合同终止时如何处理，但一则通过2012年2月1日被告出具的收费明细所用“天桥定金转押金”的表述可知，被告对该30,000元属于押金的性质是��可的，而从“押金”的本意来看，原则上是应当退还的；二则从原告提交的证据三即2010年11月17日由被告公司员工陆志豪签字确认的书面结算单上所用“定金转押金可退”的措辞来看，对于该30,000元存在退还的可能性，被告也是不持异议的；三则，无论该天桥的建造目的是否出于原告自身利益的需要，但其系经被告同意建造，合同终止时亦未实际拆除，从物尽其用的角度考量并根据公平原则，再结合上述两点，被告理应将该天桥押金30,000元返还原告。其次，对于食堂新增设备费44,752元，一则双方在《食堂租赁协议》中仅约定“新增设备费如有人接盘归返原告，如没有再协商”，但无证据证明双方对该44,752元在合同终止时如何处理达成了合意；二则该新增设备不属于形成附合的装饰装修物，原告在搬离房屋时可以移除。结合该两点，原告要求被告返还该44,752元尚缺乏合同和法律依据，本院不予支持。最后，对于被告的反诉请求。被告所主张的滞纳金，在性质上属违约金，因合同无效，故违约金并不存在；退一步讲，即使合同有效，被告主张的滞纳金也已超过了诉讼时效。故此，本院对被告的该项反诉请求不予支持。至于隔断的补偿问题，因被告未能提供相关证据证明房屋原先的状态以及房屋现状完全是由原告造成，故对于被告此项诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，
判决如下：
一、被告(反诉原告)上海永智企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海咏姿时装有限公司租赁保证金75,000元、食堂许可证费3,000元、电费押金26,840.98元；
二、被告(反诉原告)上海永智企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海咏姿时装有限公司天桥押金30,000元；
三、驳回原告(反诉被告)上海咏姿时装有限公司的其余诉讼请求；
四、驳回被告(反诉原告)上海永智企业发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,892元，反诉案件受理费4,950元，合计诉讼费8,842元，由原告(反诉被告)上海咏姿时装有限公司负担895元(已付)，由被告(反诉原告)上海永智企业发展有限公司负担7,947元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 ���金彪
审 判 员 方 美 玲
人民陪审员 陆 为 明
二〇一六年二月二日
书 记 员 林 梅 均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订��的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 来自：