广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3230号
上诉人（原审原告）：广州蓝勃生物科技有限公司，住所地：广州市黄埔区。
法定代表人：王治才，职务：总经理。
委托代理人：蒋崇涛，广东尹远律师事务所律师。
委托代理人：李群龙，广东尹远律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：张文佐，住广州市黄埔区。
委托代理人：郝岳华，广东海云天律师事务所律师。
委托代理人：肖碧艳，广东海云天律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：广州市黄埔区穗东街庙头股份经济联合社，住所地：广东省广州市黄埔区庙头风度街1号
法定代表人：张惠标，职务：董事长。
委托代理人：黄兆强，广东穗智律师事务所律师。
委托代理人：王炜越，广东穗智律师事务所律师。
上诉人广州蓝勃生物科技有限公司（以下简称蓝勃公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2015）穗黄法民三初字第3号民事判决，向本院提起上诉。上诉人蓝勃公司的委托代理人蒋崇涛，被上诉人张文佐的委托代理人郝岳华、被上诉人广州市黄埔区穗东街庙头股份经济联合社（以下简称庙头经济社）的委托代理人王炜越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：因庙头经济社与相邻的夏园村对涉案房屋（广州市黄埔区庙头龙头路自编16号，即庙头龙头路34号二、三楼）占用土地的权属有争议，至2015年4月16日其尚未取得涉案房屋占有土地的集体土地所有权证。1998年1月16日，广州市黄埔区南岗镇人民政府城乡建设办公室以1998南建地批字第16号《关于庙头村建设用地批复》通知庙头村委会“你村报来选址在庙头石场路两旁的兴建商铺的规划用地报告已收悉。经研究同意使用土地。请迅速办理建设手续。并报区办理闲置用地手续。”广州市黄埔区南岗镇人民政府城乡建设办公室在石场路两旁空地规划平面图上盖章确认同意按照该图规划建设二层商铺。同年10月5日，广州市黄埔区南岗镇庙头村民委员会发布《石场路两旁铺位基建规定》，并通知张文佐按照该规定立即动手搞铺位基础，若拖延10天不动工，一切后果自负。同月6日，张文佐、庙头经济社签订土地承包合同书，约定张文佐通过公开投标承包庙头后山路两旁商业店铺，位于广深公路庙头段以北，土地一块，投标段编号为13#、14#，作建商业店铺使用，承包期限为30年，从1998年9月1日至2028年9月1日，该商业店铺采用张文佐填土建设的形式，具体的基建设计由黄埔区南岗镇庙头经济联合社统一制定，张文佐必须服从该计划。1999年5月28日，庙头村委会发出通知，通知张文佐上述铺位的报建手续已基本办好，要求其在同年6月2日前将报建费12960元交至村委会，余下12960元报建费在同年底交齐。同年8月31日，张文佐向广州市黄埔区南岗镇庙头村民委员会缴纳13#、14#铺首期报建费均为6480元。其后，张文佐在上述两个标段号的地块上兴建了涉案房屋。2010年5月10日，蓝勃公司与张文佐的妻子钟某签订租赁合同，约定张文佐将座落在广深公路庙头龙头路34号二、三层的自用厂房即上述房屋租赁给蓝勃公司使用，租期为1年，即从2010年5月1日至2011年5月31日，租金每月3300元；如需续租，在同等条件下优先考虑。合同到期后，蓝勃公司与张文佐未签订书面租赁合同，口头约定续租，蓝勃公司继续租赁上述物业并交纳租金，张文佐仍然收取租金。2014年10月，蓝勃公司与张文佐结清水电费、租金及相关费用，从上述承租物业中搬走。2011年11月14日，广州市“三旧”改造办公室作出穗旧改复（2011）46号《关于黄埔区黄埔化工、东风化工地块改造方案的批复》，建议黄埔区土地开发中心对东风化工和黄埔化工之间的庙头社区经济发展用地收储后与本项目居住用地一起公开出让。2013年2月22日，广州市规划局向广州市黄埔区土地开发中心出具穗规函（2013）904号《关于申请储备用地红线的复函》，同意出具黄埔化工、东风化工公开出让地块及两厂中间集体土地储备用地红线，提供建设用地规划红线图。同年5月9日，广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局向广州市黄埔区土地开发中心出具《关于申请办理征地预公告和拟定征地方案的复函》，同意该中心对拟征收黄埔化工厂与东风化工厂中间地块进行征收土地预公告。同日，广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局发布穗国土征预字（2013）10号《征收土地预公告》，对黄埔化工厂与东风化工厂中间地段的土地拟进行征收。2014年10月，广州市黄埔区土地储备中心和庙头经济社共同发出通知，内容如下：“按照区委、区政府的工作部署以及《关于申请储备用地红线的复函》（穗规函（2013）904号）、《征收土地预公告》（埔国土征预字（2013）10号），需征收黄埔区庙头股份经济联合社权属范围内的部分集体土地（黄埔化工厂与东风化工厂中间龙头路段）作为政府的储备用地。2013年12月30日，黄埔区庙头股份经济联合社与黄埔区土地开发中心签订了《黄埔化工、东风化工地块集体土地部分征收补偿安置协议》及落实了土地补偿款，并于2014年7月22日将上述土地进行移交且签订了土地移交表。根据有关工作要求，须在三个月内完成上盖物的补偿工作，现请征收范围内的各房屋业主（使用人）以及各经营户（承租户）尽快与该项目组联系商谈，在2014年10月22日前完成征收补偿的相关事宜，逾期后果自行承担。”2014年11月20日，蓝勃公司因与涉案房屋业主张文佐对拆迁补偿款的归属发生争议，蓝勃公司向庙头经济社提出书面申请，要求对拆迁的经营损失补偿费93201.6元（388.34m2×40元／m2）、搬迁补偿费4880元、补偿奖励9808.16元进行封存，张文佐签署意见为“本申请书只作封存经营损失之用”，庙头经济社：“双方自行协商确定解决方案或到法院进行裁定后，凭协议书或法院裁定书予以解封”。诉讼期间，蓝勃公司明确要求庙头经济社支付的经营损失补偿费为93201.6元、搬迁补偿费4880元、搬迁补偿奖励9808.16元，共计107889.76元。截止判决前，张文佐、庙头经济社尚未就涉案房屋拆迁签订拆迁补偿协议，该房屋尚未拆除，仍由张文佐管理使用。一审庭审期间，蓝勃公司提交了广州市黄埔区土地开发中心加盖印章的、标注“附件1-1”的《黄埔化工、东风化工地块集体土地部分征收项目建（构）筑物补偿方案》，但未提交该方案的主文件及该方案针对的对象。2015年3月27日，广州市黄埔区土地开发中心出具情况说明，说明《黄埔化工、东风化工地块集体土地部分征收项目建（构）筑物补偿方案》系《区国土房管分局关于审定﹤黄埔化工、东风化工地块集体土地征收场方案﹥的请示》的附件1-1，该补偿方案于2014年10月13日公示实施。原审法院认为：涉案房屋占用范围内的土地目前权属不明。张文佐系涉案房屋广州市黄埔区庙头龙头路34号房屋的兴建人和使用人。涉案房屋在庙头经济社与黄埔区土地开发中心联合发出通知的征收土地范围内，但张文佐、庙头经济社目前尚未签订拆迁协议，涉案房屋尚未拆迁，即两者之间尚未形成拆迁补偿关系。蓝勃公司与张文佐在2011年5月31日之后虽未签订书面租赁合同，但蓝勃公司使用涉案房屋至2014年10月，张文佐一直收取蓝勃公司的租金，双方之间存在事实上的不定期租赁关系，蓝勃公司于2014年10月从租赁房屋中搬出，结束了与蓝勃公司之间的租赁关系。因张文佐、庙头经济社之间目前未形成拆迁补偿关系，蓝勃公司已在2014年10月即结束了与张文佐的租赁关系，故蓝勃公司与张文佐、庙头经济社之间不存在拆迁补偿关系。蓝勃公司依据《黄埔化工、东风化工地块集体土地部分征收项目建（构）筑物补偿方案》认定诉请的涉案房屋的拆迁补偿费用应当归其所有，却未提交该补偿方案的主文件《区国土房管分局关于审定﹤黄埔化工、东风化工地块集体土地部分征收补偿方案﹥的请示》，该方案不能证明蓝勃公司系该方案指向的补偿对象，也不能证明庙头经济社与蓝勃公司之间存在拆迁补偿关系。综上所述，蓝勃公司的诉讼请求证据不足，应不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年4月20日作出如下判决：驳回蓝勃公司的诉讼请求。一审案件受理费1229元，由蓝勃公司负担。判后，蓝勃公司不服，向本院提出上诉称：原判认定事实不清，适用法律错误。事实和理由为：2010年5月10日，蓝勃公司向张文佐承租了张文佐位于广州市黄埔区庙头龙头路自编16号（即庙头龙头路34号）二、三楼用于办公和生产经营。因广州市轨道交通十三号线首期工程黄埔区段庙头站建设需要，需征收本案的租赁房屋，蓝勃公司因此在2014年10月31日结清租金和水电费，搬出了承租房屋。根据广州市黄埔区土地开发中心关于《黄埔化工、东风化工地块集体土地部分征收项目建筑物补偿方案》以及实地勘测和蓝勃公司提交的数据，庙头经济社应向蓝勃公司支付营业损失及补偿的奖励费用等补偿损失共计107，889.76元，但由于张文佐提出异议导致广州市黄埔区穗东街庙头股份经济联合社至今拒绝向蓝勃公司支付。具体意见包括：
一、原审查明事实不清。1．原审认定蓝勃公司与张文佐、庙头经济社之间未形成拆迁补偿关系是错误的。原审查明，蓝勃公司与张文佐于2010年5月l0日至2014年l0月31日存在租赁关系，即蓝勃公司是涉案房屋的承租户。根据2011年广州市“三旧”改造办公室、2013年广州市规划局等部门的相关文件，广州市黄埔区土地开发中心已于2013年12月30日与庙头经济社签订了《黄埔化工、东风化工地块集体土地部分征收补偿安置协议》并落实了土地补偿款。广州市黄埔区土地开发中心与庙头经济社于2014年10月9日发出通知，要求经营户（承租户）在2014年lO月22日完成征收补偿的相关事宜，并已经确定了相关的补偿款项，上述事实足以证明蓝勃公司与庙头经济社已形成了拆迁补偿关系。蓝勃公司根据庙头经济社的要求于2014年10月31日搬离承租的涉案房屋，那么补偿方案确定的营业损失及补偿的奖励费用等补偿费用应当归蓝勃公司所有。2．原审认定“因张文佐、庙头经济社之间目前未形成拆迁补偿关系，蓝勃公司于2014年10月即结束了与张文佐的租赁关系，故蓝勃公司与张文佐及庙头经济社之间不存在拆迁补偿关系”是错误的。涉案房屋的房屋拆迁补偿与涉案房屋的承租户搬迁补偿是分开的，没有必然的关联，庙头经济社也确认了涉案房屋的房屋拆迁补偿与涉案房屋的承租户搬迁补偿应分别签订协议、分别进行补偿，即张文佐、庙头经济社之间如何就涉案房屋的房屋拆迁进行补偿与本案无关。3．原审查明涉案补偿款项已经落实，涉案房屋的房屋拆迁补偿与涉案房屋的承租户搬迁补偿是分开的，没有必然的关联，存在分歧的仅是该款项应支付给蓝勃公司或张文佐，故此与张文佐、庙头经济社之间是否签订拆迁协议无关。4．各方确认的补偿款项为营业损失93201.6元、搬迁补偿费4880元、补偿奖励9808.16元，此补偿款项是对涉案房屋的经营户（承租户）作出的补偿，搬迁补偿费系经过实地测量评估予以确定，其中包括设备搬迁、安装、调试及其他特殊搬迁等费用，各经营户（承租户）的设备搬迁等项目、费用有明显差别，故此补偿对象已然明确。可见，蓝勃公司系涉案房屋唯一的承租户搬迁补偿对象，该补偿款项理应归蓝勃公司所有。
二、原审适用法律确错误。蓝勃公司提供了充分的证据证明拆迁补偿的相关文件由庙头经济社持有，而拆迁补偿的相关文件能够证明涉案补偿款项应支付给蓝勃公司，但庙头经济社拒不提供。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，应由庙头经济社承担不利后果，应依法推定蓝勃公司的主张成立。据此，请求撤销原判，改判营业损失93201.6元、搬迁补偿费4880元、补偿奖励9808.16元等补偿费用共计107889.76元归蓝勃公司所有；改判庙头经济社立即将营业损失93201.6元、搬迁补偿费4880元、补偿奖励9808．16元支付给蓝勃公司；诉讼费用由张文佐、庙头经济社承担。被上诉人张文佐答辩认为一审认定事实准确，请求维持原判。并答辩称：
一、张文佐是涉案商铺的兴建人和使用人。张文佐未与任何人签署拆迁补偿协议，涉案房屋至今尚未拆迁，按照穗国房字（2010）351号文《关于印发广州市征收集体土地房屋拆迁管理工作指导意见》的通知，根据该通知的规定，如果是一个合法的拆迁，拆迁人首先应与张文佐签订拆迁补偿协议，之后才会处理其租户的问题。而事实上房屋处于未拆迁的状态，按照指导意见的规定，如果拆迁人与张文佐达不成拆迁补偿安置协议，首先是由所在地的国土房屋局区分局协调，如果协调不成，由市国土房管局、区分局出具行政决定书来责令交出，如果出具了行政决定书之后才可以依照行政强制法申请人民法院执行。而事实上，这一系列的程序都没有开始，也没有进行。在这种情况下，张文佐与庙头经济联合社、广州市黄埔区土地开发中心之间没有形成拆迁补偿关系。
二、张文佐与蓝勃公司之间本身的租赁合同关系属于不定期的租赁，而且不定期的租赁关系也已于2014年10月31日解除了。按照合同法以及房屋拆迁补偿的相关规定，对于合同期限已经届满的租赁合同及并且已经搬离的租户没有规定需要补偿。因此，蓝勃公司根本没有申请拆迁补偿的事实依据。
三、广州市黄埔区土地开发中心与庙头经济联合社也没有与蓝勃公司之间签署任何拆迁补偿协议，蓝勃公司的诉请没有任何合同依据。如果广州市黄埔中心区土地开发需要对蓝勃公司做一个独立于张文佐之外的补偿的话，事实上张文佐不能阻碍联合社和广州土地开发中心市黄埔区的作为。但实际上庙头经济联合社没有与蓝勃公司签署补偿协议，也就是说，从拆迁人的角度也没有意愿说要补偿给蓝勃公司，联合社与蓝勃公司之间事实上也没有形成，也不存在拆迁补偿关系。
被上诉人庙头经济社答辩称不同意蓝勃公司的上诉请求，并认为庙头经济社在本案的诉讼中是一个不适格的被告及被上诉人，因为经济损失等补偿，应该由蓝勃公司与张文佐之间通过诉讼确定这笔钱的归属，然后再由庙头经济联合社去支付，庙头经济联合社的地位只是一个代支付人，并非支付这笔钱的主体。请求二审法院依法判决。二审期间，蓝勃公司提交如下材料：1.广州市黄埔区土地开发中心2015年5月15日出具的《情况说明》、《预估结果汇总表》、《建筑物评估结果明细表》、《附属物评估结果明细表》、《设备评估结果明细表》、《存货搬迁评估结果明细表》，拟证实蓝勃公司系涉案房屋经营户（承租户）补偿对象。2.《土地权属证明》，拟证实涉案房屋占有范围内的土地权属已经明确。3.广州市国土资源和房屋管理局关于审定《黄埔化工、东风化工地块集体土地部分征收补偿方案》的请示、《征收补偿方案》、《建（构）筑物补偿方案》、《第一次回复意见》、穗东街关于《黄埔化工、东风化工地块集体土地部分及东风化工厂以北地块征收补偿方案》征求意见的复函、《第二次回复意见》、《区城改办复函》、《穗东街复函》，拟证实蓝勃公司系涉案房屋经营户（承租户）补偿对象及本案相关补偿款项应归蓝勃公司所有。针对上述材料，被上诉人张文佐认为：
一、上述材料除广州市黄埔区土地开发中心出具的《情况说明》，均不属于新证据，而《情况说明》陈述的事情也是发生在一审诉讼之前（是2014年7月25日发生的情况），在一审过程中蓝勃公司是完全可以取得这份《情况说明》的。张文佐事实上没有签署拆迁补偿协议，涉案的房屋事实上也一直没有拆迁，现在还是由张文佐在占有、使用、收益，即使广州市黄埔区土地开发中心在2014年7月25日进行过摸查，也只是反映了2014年7月25日之前的情况，不能反映现在以及最终张文佐的房屋被拆迁时的情况。蓝勃公司在2014年10月30日已经搬离，这个物业后来一直由张文佐在管理使用，而且现在也有人又要承租涉案物业做仓库，最终真的拆迁的时候，新的承租户也会主张这些相应的赔偿。在2014年7月25日之前广州市黄埔区土地开发中心所确定的情况不能作为最终的拆迁补偿的依据。
二、广州市黄埔区土地开发中心出具的情况说明当中反映的并不是事实，而且已经损害了张文佐的合法权益。如果广州市黄埔区土地开发中心可以自己确认蓝勃公司是补偿对象，完全可以直接补偿，而不需要出具这份情况说明，广州市黄埔区土地开发中心出具的情况说明是不合法的。
三、对于《预估结果汇总表》等材料真实性不予确认，只是反映了广州市黄埔区土地开发中心单方面调查的情况，对于和调查及评估出来的金额，其中很多都涉及到张文佐的财产，我方不予确认，也不同意。
四、对于《土地权属证明》的真实性不予确认。
五、关于材料3，应当是一个整体，但蓝勃公司在一审只选择性地提交了附件1-1，应当承担不利的后果。同时，该请示并没有获得公示公告，且只是内部的批准，并不是有效的证据。被上诉人庙头经济联合社对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证据证明的内容有异议，认为法院应根据这些证据来确定经济损失的补偿对象，对于这些证据是否属于新证据由法院认定。依照蓝勃公司的申请，本院于2016年1月22日到广州市黄埔区土地开发中心进行调查，该中心表示其于2015年5月15日出具的《情况说明》属实，并称：对于补偿款，分为两部分，业主有构建筑物补偿款，实际经营者有经营补偿。因为蓝勃公司相关手续完备，在街道有备案，街道对其经营情况可予证明。此外，蓝勃公司也积极配合拆迁，其另一档口已较早与其签订相应手续，亦有实际损失，故对其经营损失已予补偿。张文佐享有构建筑物补偿，但尚未与其签订拆迁协议，未领取拆迁补偿款。涉案房屋目前未拆迁。上诉人蓝勃公司认为上述情况与实际一致。被上诉人张文佐除认可没有签订拆迁补偿协议及房子目前没有拆迁外，对其余情况不予认可。被上诉人庙头经济联合社同意广州市黄埔区土地开发中心的意见。被上诉人张文佐提交广州市黄埔区人民法院（2015）穗黄法地1号行政裁定书、广州市越秀区人民法院（2015）穗越法行初字第182号行政判决书、本院（2015）穗中法行终字第1363号行政判决书复印件各一份，拟证实张文佐起诉广州市国土资源和规划委员会（原广州市规划局）并获法院终审判决支持，判决内容为：撤销被告广州市规划局作出的穗规函（2014）4733号《关于提供违法建设规划意见的函》。拟证明涉案物业不是违章建筑，没有被拆除，张文佐与庙头经济联合社之间没有拆迁补偿关系。上诉人蓝勃公司认为该证据很早以前就已形成，被上诉人未及时提交，故不属于新证据。即使认定为新证据，对其关联性亦不予确认，因本案涉案物业是否是违建与蓝勃公司是否应获得补偿无关。被上诉人庙头经济联合社对该证据的真实性、合法性、关联性三性予以确认，但认为庙头经济联合社只负责补偿款的划拨，并不是适格当事人。
本院认为，本案的争议焦点为蓝勃公司应否获得营业损失、搬迁补偿费及补偿奖励。虽然蓝勃公司与张文佐就本案标的物签订的租赁合同租期仅为2010年5月1日至2011年5月31日，但合同到期后，双方口头约定续租，并实际履行了双方的权利义务，故蓝勃公司与张文佐形成了事实上的不定期租赁关系，故各方当事人对蓝勃公司承租本案标的物的时间届满日为2014年10月均无异议。张文佐虽主张涉案标的物现另租他人，但并未提供证据证实，本院对其主张不予采纳。同时，依广州市黄埔区土地开发中心出具的《情况说明》：征收地块红线内的地上建（构）筑物拆迁补偿与经营户（承租户）的搬迁补偿分别单独签订协议，互不牵连，互不影响。……根据《黄埔化工、东方化工地块集体土地部分征收项目建（构）筑物补偿方案》，广州蓝勃生物科技有限公司是广州市黄埔区庙头龙头路自编16号（东铺13、14号）二、三楼的经营户（承租户）补偿对象。故此，蓝勃公司作为涉案物业的承租户，是获得相关营业损失、搬迁补偿费及补偿奖励的适格主体。至于涉案标的物是否违章建筑与蓝勃公司作为承租户应获得的营业损失及搬迁补偿费等并无关联，本院对此亦不予审查。审查蓝勃公司主张的营业损失、搬迁补偿费及补偿奖励数额均无不当，本院予以支持，即营业损失93201.6元、搬迁补偿费4880元、补偿奖励9808.16元，合计107889.76元，该款现由庙头经济社实际持有，故应由庙头经济社支付给蓝勃公司。综上所述，蓝勃公司在二审期间提交的证据对本案事实产生影响，本院据此改判。蓝勃公司的上诉主张有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（三）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条的规定，
判决如下：
一、撤销广州市黄埔区人民法院（2015）穗黄法民三初字第3号民事判决。
二、广州市黄埔区穗东街庙头股份经济联合社在本判决送达之日起五日内向广州蓝勃生物科技有限公司支付营业损失93201.6元、搬迁补偿费4880元、补偿奖励9808.16元共计人民币107889.76元如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1229元，由张文佐、广州市黄埔区穗东街庙头股份经济联合社各负担614.5元。二审案件受理费2458元，由张文佐、广州市黄埔区穗东街庙头股份经济联合社各负担1229元。本判决为终审判决。
审 判 长 张 姝
审 判 员 赵剑奕
代理
审判员 任 慧
二〇一六年二月二日
书 记 员 赵 琳ＸＸ孙丽维