吉林省大安市人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第52号
原告：王玉芬，女，1953年11月22日生，汉族，现住大安市现住大安市。
委托代理人：刘全宝，吉林诚诺律师事务所律师。
被告：黑龙江省建三江农垦大禹房地产开发有限公司大安分公司。
法定代表人：朱少华，职务经理。
委托代理人：王振洪，吉林于晓辉律师事务所律师。
被告：大安市鑫城房地产开发公司。住所吉林省白城市大安市。
法定代表人：姜喜峰，职务经理。委托代理人李佩璟，吉林厚合律师事务所律师。第三人姜喜峰，男，1974年12月10日生，汉族，个体，现住大安市。
委托代理人：李佩璟，吉林厚合律师事务所律师。
原告王玉芬诉被告黑龙江省建三江农垦大禹房地产开发有限公司大安分公司（以下简称大禹地产），被告大安市鑫城房地产开发公司（以下简称鑫城地产），第三人姜喜峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王玉芬委托代理人刘全宝，被告大禹地产委托代理人王振洪，被告鑫城地产法定代理人姜喜峰及其委托代理人李佩璟，第三人姜喜峰及其委托代理人李佩璟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉芬诉称，2014年7月18日原被告双方签订两份商品房认购书原告购买被告开发的阳光名苑二期2号楼2单元1102室面积103.87平米，2号楼2单元302室103.87平米，双方约定2014年12月31日交付房屋。现房屋已经完工。因此起诉要求确认原被告间签订的商品房认购书有效，并交付房屋协助办理产权登记手续。
被告大禹地产辩称，王玉芬与我公司签订的商品房认购协议是无效合同。阳光名苑是姜喜峰借用我公司资质开发的楼房，2014年６月２３日，因我公司法人朱少华缺少资金，向王玉芬之子王磊借款３０万元，并按月利３分支付利息，当时要求提供担保，朱少华就借用姜喜峰阳光名苑２号楼３０２室和１１０２室抵押，当时按原告要求签订商品房认购协议，事实是用楼房抵押借款，没有实际支付购楼款，签订商品房认购协议不是真实意思表示，楼房价格也远远高于借款数额，在协议书和交款收据中均标明“标的物”意思就是借款抵押物。依据《物权法》和《担保法》第４０条的规定订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人未清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有，所以，商品房认购书因违背被告真实意思表示和法律规定而无效。原告没有向被告实际交付购楼款，商品房认购协议书没有实际履行，为原告出具收据的不是被告的财务人员，是房屋出借人姜喜峰，收据加盖的不是财务专用章，而是签订买卖合同的公章。原告没有交付购楼款，交款如果是现金，原告应提供支款凭证和小区监控录像，银行转账应提供转账凭证。原告没有实际向被告交付购楼款，商品房认购协议书没有实际履行，应依法驳回原告的诉讼请求。
被告鑫城地产辩称：鑫城公司与原告没有任何合同关系，不应承担责任，本案被告大禹地产负责人与案外人王磊形成30万元借贷关系，大禹地产与原告之间签订的商品房认购书2份是用于借款的担保，并非买卖，原告也没有支付价款，原告与案外人王磊系母子关系，合同签订原告名下是应王磊要求签订的买卖合同，原告与被告大禹地产没有真是的买卖合同关系，按照民间借贷司法解释应按民间借贷法律关系处理。第三人姜喜峰陈述：姜喜峰挂靠在黑龙江省建三江农垦大禹房地产开发有限公司大安分公司名下开发，因大禹房地产开发有限公司法人朱少华从王玉芬的儿子王磊处借钱，用这两处房屋抵押，本案不属于房屋买卖合同纠纷，是王磊和朱少华之间的民间借贷纠纷，其他与鑫城地产辩解一致。经庭审查明，2011年大禹地产投资建设大安市阳光名苑小区，2011年9月7日大禹地产与姜喜峰《承包开发项目管理目标责任书》，责任书载明主要事项，委托人大禹地产，受委托人（项目承包人）姜喜峰，委托人允许受委托人使用其公司企业的业务资质和名义办理大安市棚户区改造项目，阳光名苑小区的开发建设及销售；受委托人自主经营销售，自负盈亏，亏损自负，盈利自行支配，赊欠各款项均由受委托人自己负责与委托人无关。2014年7月18日王玉芬与大禹地产签订两份商品房认购书，商品房认购书约定，原告购买被告开发的阳光名苑二期2号楼2单元1102室面积103.87平米，2号楼2单元302室103.87平米，并出具了收据，收据上有大禹地产公章和经手人姜喜峰签名及名章。经王玉芬申请，本院依法对诉争房屋予以查封。另查明，根据大安市发展和改革局文件大发改资﹝2014﹞377号文件，2014年12月15日大安市阳光名苑小区棚户区扩建项目原开发主体（黑龙江省建三江农垦大禹房地产开发有限公司大安分公司）变更为现开发主体（大安市鑫城房地产开发公司），并承接该项目。认定上述事实的证据有，原被告及第三人陈述，商品房认购书及收据，大发改资﹝2011﹞203号文件，大发改资﹝2014﹞115号文件，大发改资﹝2014﹞377号文件.
本院认为，原被告之间签订的商品房认购合同是双方自愿基础上，为达到购买商品房的目的而签订的，所签订的协议是有效协议。原被告签订购房认购书后，原告交付了全部购房款，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同”。被告给原告开出的“商品房认购合同”已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，可认定被告给原告开出的是商品房买卖合同。因大安市阳光名苑小区棚户区开发主体变更为鑫城地产，原大安市阳光名苑小区棚户区项目的权利义务的承接的主体也应为鑫城公司。被告大禹地产提出与原告签订的商品房认购合同和出具的收据是向原告之子王磊借款用以抵押，对此说法原告予以否认，大禹地产提供的朱少华与姜喜峰之间的《借楼协议书》，是姜喜峰与朱少华之间签订的，只能证实朱少华借款向姜喜峰借过楼房，不能证实王玉芬与大禹地产所签订的《商品房认购合同》的性质是抵押，不是买卖。《商品房认购书》是大禹地产与王玉芬签订的，同样有姜喜峰签名，因此借楼协议书不能证实是朱少华为向王磊借款，而以大禹地产名义与王玉芬签订商品房认购合同，被告提供的证据无法证明被告的主张，本院对被告的主张无法支持。第三人提出诉争的房屋是其所有不属于大禹房地产开发公司所有，但阳光名苑小区的开发主体是大禹房地产开发公司，对外以大禹房地产开发公司名义从事经营活动，2014年12月15日，大安市姜喜峰也应承担协助交付房屋和协助办理产权过户手续。姜喜峰提出大禹房地产开发公司与原告王玉芬签订的商品房认购合同所涉房屋是其个人所有，不属于大禹房地产开发公司所有，缺乏事实和法律依据。综上，大禹房地产开发公司与原告签定商品房认购合同书是有效合同，因此原告要求确认原被告间买卖合同有效，同时要求被告为原告办理产权手续符合法律规定，本院予以支持。故依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，第一百三十五条，第一百三十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条，第八条，第九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，
判决如下：
一、原告王玉芬与被告黑龙江省建三江农垦大禹房地产开发有限公司大安分公司签订的商品房认购书为有效合同。
二、被告黑龙江省建三江农垦大禹房地产开发有限公司大安分公司在商品房竣工验收合格后立即协助原告办理产权过户手续。
三、第三人不承担责任。。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10821.00元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须自觉履行。逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。
审判长 朱云升
审判员 张玉华
审判员 张明兢
二〇一六年二月二日
书记员 高 双 来源：百度“”