广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠香法民三初字第1940号
原告（反诉被告）：赵富强，男，汉族，户籍地安徽省巢湖市居巢区，公民身份号码×××067X。
委托代理人：赵琰，广东嘉骏律师事务所律师。
被告（反诉原告）：夏春艳，女，汉族，住珠海市，公民身份号码×××0028。
原告赵富强诉被告夏春艳房屋买卖合同纠纷一案，被告夏春艳提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理，由
审判员杨擎轩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵富强及其委托代理人赵琰，被告夏春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告为了安顿老母亲，想卖房换房。2015年7月4日，与被告签订了房地产买卖合同。原告将珠海市香洲区粤海中路XXXX号X栋XXX房（粤房地权证珠字第××号）房产卖给被告，经纪方是珠海诺亚房地产有限公司，经纪方却没有盖章，而被告夏春艳是经纪方珠海诺亚房地产有限公司的客户经理。2015年7月4日，原告签订合同后，积极履行合同义务，还清了银行按揭贷款，对于珠海市香洲区粤海中路XXXX号X栋XXX房（粤房地权证珠字第××号房产），随时可以交易,并多次催告被告办理过户手续。房地产买卖合同约定一次性付清房款。但付清时间为卖方全权委托书之日，属于约定不明。为此，原告多次表示可以直接交易，没有必要办理委托过户手续。原告也可以委托其妻子交易，并且表示随时可以办理委托授权公证手续。为了避免对合同约定不明产生歧义，影响合同履行。2015年8月20日，原告发出催告函，通知被告在8月31日前协助办理好公证或直接办理过户及付款手续；否则，原告认为被告构成根本违约，可以依法解除合同，将依据合同没收定金，并追究被告的违约责任。2015年8月24日，原告再次委托律师发律师函，催告被告办理过户手续。否则，解除合同，没收定金。本来被告夏春艳作为珠海诺亚房地产有限公司的客户经理，已涉嫌炒房吃差价。但被告对此置之不理，反而扬言要拖原告两年多时间，使原告两年多时间内无法交易。万般无奈，只有诉诸法院。故提出如下诉讼请求：1.判令被告归还原告珠海市香洲区粤海中路XXXX号前山南油花园X号楼X栋XXX房房地产权证原件（粤房地权证珠字第××号）；2.判令解除原、被告之间签订的房地产买卖合同，原告依据合同没收被告定金4万元；3.判令被告承担本案所有诉讼费用。
被告辩称：首先，被告没有带人去看房子，也没有违约，原告和被告存在合同关系，珠海诺亚房地产有限公司不是经纪方，与原、被告之间不存在任何关系，原告无法在约定时间内办理全权公证委托书，是原告违约，过错不在于被告。
被告反诉称：2015年7月4日双方签订二手房买卖合同，因为反诉人当时想按揭买方，而被反诉人要求一次性拿到房款，所以双方谈好卖方先出《全权公证销售委托书》及相关资料给反诉人指定的人，出全权公证委托书当日反诉人先凑足付全部房款给被反诉人，反诉人再办理按揭手续，被反诉人必须全力配合提供公证的全权公证委托书及相关证明材料。反诉人已按照合同约定于签约当日补齐定金4万元给被反诉人，而且给被反诉人准备好全部房款。反诉人为了尽快办理房产过户手续有多次催促被反诉人办理全权委托手续，期间多次打电话给被反诉人，且答应被反诉人全部要求包括其提出的要求提前付款和8月31日前办理过户手续等。8月6日被反诉人和被委托人（买方夏旭）去了公证处办理全权委托手续，在珠海公证处办理过程中又因为被反诉人各种无理要求和借口没办成。从签订买卖合同至今已经三个多月，反诉方时时准备着房款准备办理相关手续，可是直到现在被反诉人也没有按照合同约定办理全权委托公证手续，催促多次被反诉人均以各种借口予以拖延，也导致该房屋至今未办理任何过户相关手续。被反诉人明明知道签了《二手房买卖合同》且收了购房定金，签合同当天房产证也放在反诉人这里，可却在没有告知反诉人的情况下，于10月26日以房产证丢失为名在珠海市房产交易中心悄悄办理了房产证挂失手续。为维护反诉人的合法权益，故提出如下反诉请求：1.判令被反诉人履行《房屋买卖合同》义务，尽快办理珠海市香洲区粤海中路XXXX号X栋XXX号的销售过户手续全权公证委托给反诉人指定人员，尽快办理房产过户相关手续把房屋所有权过户给反诉人；2.判令被反诉人支付全部案件受理费。
原告对被告的反诉辩称：被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。理由如下：（一）2015年7月4日合同签订后，反诉人完全有充分的时间去办理公证，并不需要等还清按揭贷款才能办理公证。反诉人也明确知道被反诉人尽快卖房后需要马上买房，是为了岳父母和小孩的需要，房子太小了，而对方也带被反诉看房；（二）因为反诉人不能确定公证的委托时间，所以没有办成，并不是反诉人所说的被反诉人以种种理由推脱，且根据《房地产买卖合同》第二款第2条，当时约定是全权委托公证，并未说明委托何人，涉案房屋的买卖完全可以由被反诉人自行办理，并未是反诉人所说的指定人来办理全权委托公证。
经审理查明，2015年7月4日，原、被告签订《房地产买卖合同》。原告同意将其名下的珠海市香洲区粤海中路XXXX号X栋XXX房转让给被告。合同约定物业成交价为397000元，定金40000元。定金40000元须在签署本合同之同时付清，并特注物业房地产证原件等相关资料托管于经纪方处作为过户转让之用。第二部分楼款357000元，买方须于卖方全权委托公证手续后，出委托书当日全部付清，约定交楼日期为卖方收到全部房款3天之内。合同签订后，被告分别于2015年7月1日、7月4日向原告交付定金16000元、24000元。原告同时向被告交付了上述房产的房地产权证书原件。此后，被告向原告指派其弟夏旭作为买方代理人，要求原告出具全权委托书并办理办证手续。2015年8月6日，原告与夏旭前往公证处办理委托公证手续，在办理手续中，双方对委托期限等问题无法达成一致意见，公证委托手续无法办理。后经原、被告多次协商无果，合同无法继续履行，延宕至今。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应严格遵守。合同对房款支付作出明确约定，一是先期支付购房定金4万元；其二是支付剩余房款。4万元定金被告已支付，对余款的支付，合同作出具体约定，即买方须于卖方全权委托公证手续后，出委托书当日全部付清。虽其文字表达并不通顺，但其意思表示明确，即买方向代理人出具全权委托书并办理公证手续之当日，卖方应付清全部剩余房款。因此，被告支付房款附有一定条件，即原告出具公证委托手续时方才进行。但在原告出具委托代理书并办理公证手续时，与代理人无法达成合意，致使委托代理行为无法进行。在付款条件未成就时，上述合同并没有作出其他可供履行的约定，致交易无法继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价格或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。现在因合同对付款条件的约定不明确，在公证委托不能的情形下，付款义务方无法完成付款义务，相同地，出让方也无法完成交付房屋的义务。对合同约定不明，缔约双方均有过错。该过错导致合同无法履行。原告要求解除双方签订的《房地产买卖合同》，理据充分，本院予以支持。合同解除后，应恢复原状，即被告将该房屋房地产权证书原件返还原告，原告退还所收款项。原告诉请的解除双方签订的《房地产买卖合同》，要求被告返还房地产权证原件，本院予以支持。原告收取的4万元定金，依法应予返还。原告要求没收定金4万元，本院不予支持。被告反诉请求继续履行《房地产买卖合同》义务并办理过户手续，没有事实及法律依据，本院不予支持。至于4万元定金的返还问题，被告并无提出相关请求，本案不作处理。被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，
判决如下：
一、原告（反诉被告）赵富强与被告（反诉原告）夏春艳于2015年7月4日签订的《房地产买卖合同》于本判决生效之日解除；
二、被告（反诉原告）夏春艳于本判决生效之日起十日内将珠海市香洲区粤海中路XXXX号X栋XXX房的房地产权证原件返还原告（反诉被告）赵富强；
三、驳回被告（反诉原告）夏春艳全部反诉请求；
四、驳回原告（反诉被告）赵富强其他诉讼请求。如果被告（反诉原告）夏春艳未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费人民币500元，由原告（反诉被告）赵富强负担300元，被告（反诉原告）夏春艳负担200元；反诉受理费人民币4327元，由被告（反诉原告）夏春艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 杨擎轩
二〇一六年二月二日
书记员 阳伟萍 微信公众号“”