天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨塘民初字第9904号原告黄涛。原告郑雪琴。以上二原告委托代理人马东东，天津卓茂律师事务所律师。以上二原告委托代理人孙浩煜，天津卓茂律师事务所律师。被告天津市榕丰置业有限公司，住所地天津自贸区（东疆保税港区）海天物流园办公楼二楼202008室。法定代表人李伟，董事长。委托代理人李刚，天津市榕丰置业有限公司职员。委托代理人贺旭，天津市榕丰置业有限公司职员。
原告黄涛、郑雪琴与被告天津市榕丰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法由
审判员周丽艳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄涛、郑雪琴的委托代理人马东东、被告天津市榕丰置业有限公司的委托代理人李刚、贺旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄涛、郑雪琴诉称，2013年12月6日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买商品房一套，被告应于2013年12月30日前向原告交付房屋，逾期交房，应当按照银行同期贷款利率支付利息，自约定的交房之日起至实际交付之日止，并应每日按全部房款的万分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款共计675375元，但被告直到2015年1月22日才通知原告交房。之后，原告数次要求被告支付违约金和利息，均未果。原告起诉要求：1、判令被告向原告支付因逾期交房所产生的利息共计47276.25元；2、判令被告向原告支付违约金共计85097.25元；3、判令被告以132373.5元为基数，从2015年1月23日起按照逾期付款利率向原告支付利息至实际给付之日止；4、诉讼费由被告承担。原告针对其诉讼请求，提交证据如下：证据一、天津市商品房买卖合同，证明原、被告签署了商品房买卖合同，内容真实有效。双方在合同第三条中约定了交房时间为2013年12月30日前，第五条约定了逾期交房的违约责任不但要按已付房款支付利息，还应当按照商品房价款的日万分之三支付违约金。第三条约定了被告应当交付房屋的时间“甲方于2013年12月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。”第五条约定，逾期90日内的，“乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按照银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第一种约定，追究甲方的违约责任：合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之三向乙方支付违约金。”证据二、销售不动产统一发票、中国银行流水凭条，证明已经按照合同约定的付款时间支付了全部房款共计675375元，履行完毕了商品房买卖合同中所约定的义务；证据三、律师函、邮单底联及收件查询单，证明原告在被告未能履行合同约定的交付义务的情况下，于2015年9月16日，向被告发函，要求被告按照合同约定交房并承担支付利息和违约金的责任，但未获得回应；证据四、（2015）滨塘民初字第4871号民事判决书，证明既有判决书具有既判力，也对审判案件具有参考意义。本案中，天津市滨海新区人民法院塘沽审判委员会对商品房买卖合同中已经约定了逾期交房应同时支付利息和违约金时，当事人同时提出支付利息和违约金的请求，应当予以支持。理由即为，买卖合同的签署为双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合同合法有效，对当事人具有约束力；证据五、三张票据，有2015年3月23日开具的契税发票，开票日期是2015年3月18日相关单位出具的交纳手续费528.93元的发票，2015年3月27日相关单位出具发票交纳印花税票共计340元；证据六、天津市房屋登记证明，证明涉诉房屋已经登记在二原告名下，该证据中载明的登记日期是2015年3月23日；证据七、税收缴款书一张，证明原告交纳的涉诉房屋契税金额是20261.25元、收据一张，证明原告交纳了维修基金数额是5877元、印花税票销售凭证一张，打印票据的时间是2015年3月27日，证明交纳了印花税340元、住房交易手续费票据，打印票据的时间是2015年3月28日，证明交纳了住房交易手续费。以上证明原告依法交纳了相关税费。
被告天津市榕丰置业有限公司辩称，一、答辩人未逾期交房，被答辩人无法收房是由于其契税、维修基金、印花税、土地转让手续费等费用未缴纳所致。2013年12月6日，答辩人与被答辩人双方签署《天津市商品房买卖合同》，合同约定交房日期为2013年12月30日。根据《天津市契税征收实施办法》第16条“契税缴纳义务的发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天”。同时《天津市商品住宅维修基金管理办法》第六条规定“开发建设单位与购房人在办理商品房买卖合同备案时，应当提交已缴存维修基金收据”。合同签署后被答辩人虽按合同约定缴纳了房款，但一直未缴纳契税等费用。答辩人多次打电话通知被答辩人缴纳契税等费用，否则合同无法去房管局备案，但被答辩人称其它地区是办理房产证时才缴纳此费用，因此拒绝缴纳，致使双方合同一直无法去房管局备案登记。
二、不动产的变更应依法登记才能产生效力，因此双方签署的《天津市商品房买卖合同》生效时间为2015年3月10日。根据《物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让应依法登记，未经登记不发生效力，合同不具备履行条件。被答辩人于2014年5月份具备交房条件，并通知客户收房，对于未缴纳契税等费用的业主也明确告知，尽快去缴纳相关税费后才可收房。但被答辩人2015年3月10日才缴纳契税等费用，答辩人在收到此费用后第一时间（2015年3月12日）去房管局备案登记，双方合同才生效，被答辩人在合同生效后才有权利收房。因此被答辩人的请求无事实及法律依据。
三、答辩人认为合同约定的违约金过高，请求按照同期同地段的租金给付。根据《合同法》相关规定及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，比照实际损失，如约定损失过高，一方有权调整。由于被答辩人买房以居住为目的，根据天津市国土资源与房屋管理局公布的2015年房屋租赁市场指导租金，塘沽区住宅指导租金为20元／月／平米，被答辩人房屋面积为58.77平米，约合39.18元／日，合同约定每日万分之三的违约金即228元／日，相比之下约定明显过高，并且被答辩人也未提出其它损失，因此请求对违约金予以调整。
四、答辩人请求在合同约定的交房日期基础上减去两个月装修期。根据双方签订的《商品房买卖合同》，合同约定交房日期为2013年12月30日。并在附件三中明确约定了交工标准为“卫生间：墙面水泥砂浆拉毛，地面水泥砂浆找平；户内厅室：墙面腻子刮平，地面水泥砂浆找平”也就是毛坯交房。后又签订了《补充合同》，并在第四条委托装修条款约定装修标准见附件三（既为毛坯），并且由买受人委托出卖人进行装修。因此双方形成的是两个合同关系，实际交付时间应为合同约定的交房日期加上装修时间。根据答辩人与第三方签订的《装修工程合同书》，工程期限为自2013年7月30日至2013年9月30日，装修期限共60天。合同约定交房日期为2013年12月30日，在此基础上增加2个月装修期。综上，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。补充如下，在合同附件三中约定的交房标准是毛坯房，在补充合同第四条约定涉诉房屋交房标准见合同附件三，据此我们请求减除60天的装修期，因为出卖人与装修单位签署了该房屋的装修合同，就是60天的工期，当时在协商时和黄涛说减三个月，黄涛是认可的，只是在90天内外产生了分歧，而且我们认为违约金的万分之三过高。被告针对其抗辩意见，提交证据如下：证据一、往来收据，是我们向二原告出具的，证明原告交纳费用的时间是2015年3月10日，数额为27007.18元，包括契税及维修基金，交完费用我们才能去房管局备案；证据二、天津市商品房住宅维修基金管理办法，天津市契税征收实施办法，天津市商品房住宅维修基金管理办法第16条及天津市契税征收实施办法第6条规定了费用的交纳时间；证据三、天津市商品房买卖合同，证明双方约定的交房标准应该是精装修交房，实际交房时间应该往后延60天，即2014年3月1日之前交房；证据四、装修工程合同书，是2013年6月15日签订的合同，证明被告委托第三方进行装修，装修期限为60天，是对所有房屋包括本案涉诉房屋的一个装修合同；证据五、两份租赁合同，证明房屋所在的地区目前每月的租金为1300元；证据六、录音两段，第一段形成于2015年12月17日，是被告代理人李刚、贺旭和黄涛的对话，证明我们在2015年1月22日已经电话通知了原告收房，原告认可，第二段形成于2015年12月18日，是被告代理人李刚、贺旭和黄涛的对话，证明我们在2015年1月22日已经电话通知了原告收房，原告认可；证据七、录像资料，是以上录音证据的影像，有被告代理人李刚、贺旭和黄涛，证明目的同上；证据八、单位（子单位）工程质量验收报告（复印件），证明项目整体于2015年5月10日验收合格。
经审理查明，原、被告于2013年12月6日签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落于东疆保税港区欧洲路与郑州道交口金融贸易中心南区＊＊＊号酒店式公寓，建筑面积58.77平方米，房屋总价款为人民币675375元；原告应于2013年12月10日前一次性存入房屋全部价款675375元；交房日期为2013年12月30日前。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。第五条约定，除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究被告违约责任：1、合同继续履行。被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之三向原告支付违约金。”合同第十一条关于商品房交接约定，商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，交接房屋钥匙。双方签订补充合同第四条约定，买受人购买出卖人开发金融贸易中心南区＊＊＊号房屋，该房屋交房标准见《合同》附件三，《合同》附件三写明的交房标准为毛坯交房。庭审中，双方均认可涉诉房屋为精装修交房。补充合同第六条第2项规定，《合同》中约定之所有通知均应采用书面形式，书面形式仅限于挂号信、特快专递，采用上述方式，通知的送达时间：以特快专递方式发出的，以发出日之次日为收悉日；以挂号信邮寄方式发出的，寄出后第七日为收悉日。此外双方还就其他权利义务进行了约定。原告按约向被告全额支付了购房款，被告未按期交房形成本案诉讼。被告曾以电话形式通知原告收房，原告至今未收房。另查，涉诉房屋于2015年5月10日经五方验收合格。2013年6月15日，被告与案外人天津市南洋装饰工程公司签订了《装修工程合同书》，合同约定被告承包天津港东疆金融贸易中心项目内部装修工程，承包方式为包工包料，工程期限为2013年7月30日至2013年9月30日，工程造价为101319245元。双方还就其他事项进行了约定。再查，被告当庭提供了两名案外人购买与原告同楼座不同楼层房屋的对外租赁合同，租期为2014年至2015年跨年度租赁，租金分别为每月1000元和1300元，被告用上述证据证明涉诉房屋所在地域人员较少，房屋使用率不高，对外租赁价格较低，原告实际损失较小，违约金过高。上述事实，有原、被告陈述及其提供的证据在案证实。
本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及补充合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应依照合同约定全面履行各自权利义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告应按合同约定将竣工验收合格的房屋交付原告。涉诉房屋于2015年5月10日经五方验收合格，自此被告可将涉诉房屋交付原告使用，被告于该日前电话通知原告交房的行为明显不符合合同约定。被告抗辩提出的原告交纳契税、维修基金的时间不符合规定，导致合同迟迟不能备案，与本案无关。庭审中双方均认可涉诉房屋为精装修交房，双方在合同中约定的交房时间为2013年12月30日前，对于该日交付房屋的标准合同附件三进行了约定，即为毛坯房。而双方签订的“补充合同”对房屋装修再次进行了约定由原告对被告进行了委托，即原告收房时该房屋为精装房，这也正符合被告对外宣传的标准和原告购房的初衷，因此被告的交房时间应为房屋装修后交付的时间。但双方除在主合同中约定交房时间外，对装修后的房屋未有约定。参考被告提供的装修合同和装修市场普遍的装修周期，酌定60天为装修期间。综上，被告应交付房屋的时间为2014年2月28日前。关于违约金计算的起始时间，《天津市商品房买卖合同》第五条进行了明确约定，违约90日之上才会产生违约金，因此计算违约金的时间应扣除90日后起算。合同中约定的违约金为日万分之三，该比率与现有商品房买卖合同中普遍约定为日万分之零点一显然过高，按照日万分之三计算，每月的违约金达6000元之多，与该房屋所在区域类似房屋的出租收益1000元至1300元的差距显然过大。根据立法原意，违约金除具有惩罚性外，最重要的是赔偿性。本案中，原告未能提供证据证实其损失数额，故原告按照合同约定违约金比率进行主张确有不妥，本院予以调整。比照与诉争房屋同楼但面积略超出诉争房屋的出租收益，以每月1200元为宜。原告主张的逾期交房利息，符合合同约定，本院予以支持。原告提出的自2015年1月23日起支付逾期付款利息的诉讼请求，无法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、被告天津市榕丰置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告黄涛、郑雪琴逾期交付商品房的利息，时间自2014年3月1日起至2015年1月22日止，以本金675375元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计算；
二、被告天津市榕丰置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告黄涛、郑雪琴逾期交付商品房的违约金，时间自2014年3月1日起至2015年1月22日止，按照每月1200元计算；
三、驳回原告黄涛、郑雪琴的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，减半后收取1500元，由原、被告各负担750元（原告已付清，被告于本判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。
审判员 周丽艳
二〇一六年二月二日
书记员 程 珊