辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽10民终12号
上诉人（原审原告）：杨硕。
委托代理人：王忠伟，辽宁泽人律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：辽阳市宏伟区曙光镇东三里庄村村民委员会。
法定代表人：周恩伟，村委会主任。
委托代理人：常福刚，辽宁宏祥律师事务所律师。原审原告杨硕与原审被告辽阳市宏伟区曙光镇东三里庄村村民委员会（以下简称东三里村委会）房屋买卖合同纠纷一案，辽阳市宏伟区人民法院2015年10月10日作出的（2014）辽宏民一重字第00006号民事判决，杨硕不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨硕的委托代理人王忠伟、东三里村委会的委托代理人常福刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨硕一审诉称：被告从2000年至2001年6月26日陆续向辽阳亨通物资贸易有限公司（杨玉辉）借款6万元，双方在借据中言明：月息1分，被告以村委会房屋抵押，如在2001年12月26日前不能偿还，村委会房屋及大院就以当时评估价卖给辽阳亨通物资贸易有限公司。2002年3月28日因被告未能履行还款承诺，经被告村民代表大会同意，镇政府批准，双方达成转让协议。协议签订后，我履行了付款义务，共付款12.6万元，但被告一直不履行协议约定义务。我要求1、被告依法履行2002年3月28日原被告双方签订的转让协议；2、被告交付房屋及土地（房屋面积约250平方米，土地约2000平方米，当时转让价值26万元）；3、被告因违约未及时倒房，给付我五年的利息7.56万元；4、被告协助我办理地产转让的相关手续，并承担费用；5、诉讼费由被告承担。如果《协议书》被认定为无效，我要求被告给予我人民币100万元的赔偿。理由如下：双方签订协议书当时标的物为不动产，价值为36万元，我现在认为该不动产限值在300万元以上，因我当时已付12.6万元，超过总价款的三分之一以上，所以我要求被告按照该不动产的现价值的三分之一给我赔偿，即给我100万元。
被告辽阳市宏伟区曙光镇东三里庄村村民委员会一审辩称，原告的各项诉讼请求均不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
一、我与辽阳亨通物资贸易有限公司之间于2002年3月28日签订的《协议书》系无效合同。我于2001年6月26日向亨通工艺品厂借款人民币三万元，并向亨通工艺品厂出具“借条”一份，该借条在说明中记载：“本借款用村委会房屋抵押，如在2001年12月26日前不能返还，村委会房屋及大院就以当时评估价卖给亨通工艺厂......”，经办人为郑志美，我与辽阳亨通物资贸易有限公司于2002年3月28日签订《协议书》一份，将村委会现址（包括房屋土地，房屋约250平方米，土地约2100平方米，转让给辽阳亨通物资贸易有限公司。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条一款（八）项的规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。”根据该规定，当时以借款的方式处分村委会房屋和土地，涉及村民重大利益，必须经村民会议决定，我虽于2003年6月24日召开村民代表新春茶话会，对处分村集体财产的行为，当时的法定代表人以会议主持人的身份提出了该项议题，但并未经过村民代表的表决并形成决议。且2001年6月借款及2002年3月28日签订协议时均未经过村民代表大会讨论决定，事后也未经村民代表大会追认。根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同为无效合同。因该处理集体财产的行为，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，故答辩人与亨通工艺品厂之间签订的《协议书》应为无效合同。
二、既使按原告诉称的合同为有效合同，因该《协议书》无法实现合同目的，符合法定解除的条件。我与亨通工艺品厂于2002年3月28日签订《协议书》一份，村委会现址（包括房屋土地，房屋约250平方米，土地约2100平方米）转让给辽阳亨通物资贸易有限公司，另外由该公司出资给我建一个同面积同质量的村委会办公室，我负责办理土地房屋相关审批手续，但由于我拟建的新村委会选址无法获得土地及规划部门审批，导致该合同的目的不能实现，根据《合同法》第九十四条第一项的规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”三、原告的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效。根据该协议，双方签订合同的时间为2002年3月28日，而辽阳亨通物资贸易有限公司（即杨玉辉）却于2007年10月24日才将12.6万元交付我，此后辽阳亨通物资贸易有限公司对该项债权并没有主张权利。根据法律相关规定，辽阳亨通物资贸易有限公司2007年交付12.6万元后，并没有主张权利，距今已经6年有余，已经超过了法律规定的诉讼时效。综上所述，我与辽阳亨通物资贸易有限公司于2002年3月28日签订的《协议书》未经过村民代表大会讨论并表决通过，故该《协议书》应为无效合同，即使该《协议书》合法有效，因我的新村委会选址无法获得土地及规划部门审批，导致该合同的目的不能实现，符合法定解除的条件；原告的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效。因此原告的各项诉讼请求均不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护集体经济组织的合法权益。对于原告表示若协议书确认无效要求被告赔偿100万元的请求，我们认为原告要求赔偿100万元不合理，首先，我方不同意原告的赔偿请求，其次双方协议约定买卖土地就是违反法律强制性规定，所以我方认为如应以房屋的现价值来作为标的物，原告说包括土地，而我认为不应该包括土地。对原告所述该标的物价值300万元，我们认为不应该包括土地，应该按照地上房屋计算标的物价值。一审法院
经审理查明，被告东三里村委会（甲方）与辽阳亨通物资贸易有限公司（乙方）于2002年3月28日签订《协议书》一份约定：“……，经区、镇人民政府批准，村民代表大会同意，将村委会现址（包括房屋土地，房屋约250平方米，土地约2100平方米）经东三里村委会（甲方）与辽阳亨通物资贸易有限公司（乙方）协商，转让给乙方。具体内容如下：……。一，转让价格根据村民代表大会讨论决定：乙方付现金26万元人民币。另外由乙方出资给甲方建一个同面积同质量的村委会办公室。甲方负责办理土地房屋相关审批手续并负担费用。二，付现方式：乙方先付款10万元（包括原甲方借乙方的资金）。剩下的16万元待村委会迁出时付清。三，如协议签定后二年内由于甲方原因使乙方无法履行协议，时限届满所有权为乙方所有。若甲方不能及时倒房，甲方须按一分利息计算付给乙方，最多期限五年。四，甲方协助乙方办理被转让物的相关手续，费用由乙方负责。（五、六、七、八项略）。”签订此协议前被告东三里村委会即与辽阳亨通物资贸易有限公司存在借贷关系，辽阳亨通物资贸易有限公司系被告东三里村委会的债权人。截至2007年10月24日辽阳亨通物资贸易有限公司（乙方）共给付被告东三里村委会12.6万元购房款，其中含辽阳亨通物资贸易有限公司对被告东三里村委会的债权。协议其他内容双方均未履行。2015年2月3日，原告杨硕对被告房屋及场地现价值进行司法鉴定，2015年6月，经辽宁方圆房地产土地评估有限公司评估，被告东三里村委会房屋总价34.56万元，土地总价31.74万元。辽阳亨通物资贸易有限公司于2012年4月30日作出股东会议决议：“辽阳亨通物资贸易有限公司于2012年4月30日股东会议，针对目前经营情况，三个股东杨玉辉、赵亚君、杨硕已决定解散辽阳亨通物资贸易有限公司。现对债权宏伟区曙光镇东三里庄村进行研究处理，经全体股东研究决议如下：对于债权宏伟区曙光镇东三里庄村（村委会房屋及土地问题）由股东杨硕所有，由其负责自由处分及收益。股东赵亚君和杨玉辉均无异议。股东签字：杨硕、赵亚君、杨玉辉”辽阳亨通物资贸易有限公司于2012年5月10日对公司进行了清算，于2012年5月15日经宏伟区工商局进行了工商登记注销。上述事实，有原告提供的身份证、辽阳亨通物资贸易有限公司机读档案、股东会议决议、清算报告、借条、协议书、村委会记录和收款收据、房地产估价报告书以及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和法院审查，可以采信。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。根据土地管理法的规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”东三里村委会与辽阳亨通物资贸易有限公司签订的《协议书》中并未对土地使用权的使用期限作出约定，依此协议辽阳亨通物资贸易有限公司永久性的取得了土地使用权，东三里村集体经济组织永久丧失了对该土地的占有、使用、收益和处分的权利，即东三里村集体经济组织丧失了土地所有权，故该《协议书》违反了法律强制性规定，应属无效。关于被告辩称的《协议书》应经村民代表大会民主议定一节，被告东三里村委会以《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条一款（八）项进行抗辩，但《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条一款（八）项系2010年10月28日修订《中华人民共和国村民委员会组织法》时在1998年11月4日修订的《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条中的新增条款，依据“如无特别规定法律即不溯及既往”的法律适用原则，《协议书》签订于2002年3月28日，应适用当时的法律，故被告引用此条款进行抗辩属于适用法律错误，予以纠正。
被告辩称，即使该《协议书》合法有效，因新村委会选址无法获得政府相关部门审批致使该合同的目的不能实现符合法定解除的条件，原告的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，但被告的该抗辩理由系以协议有效为前提条件，现该协议因违反法律强制性规定而无效，故对被告的该抗辩理由不予审查。依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告作为东三里村集体经济组织所有土地的经营、管理者，应对农村土地相关的政策法规全面知悉，依法维护村集体经济组织的土地所有者权益，其将农民集体所有的土地无限期的转让给辽阳亨通物资贸易有限公司使用，侵害了东三里村集体经济组织的土地所有者权益并因违反法律强制性规定致使协议无效，其应承担相应的过错责任；辽阳亨通物资贸易有限公司作为协议当事方亦负有依法订约的义务，应对协议内容是否合法进行审查，现该协议因违反法律强制性规定而无效，其亦应承担相应的过错责任。考虑辽阳亨通物资贸易有限公司已部分履行了协议约定、被告未履行协议约定的实际情况，被告应将购房款12.6万元返还给辽阳亨通物资贸易有限公司并赔偿辽阳亨通物资贸易有限公司因协议无效所遭受的经济损失，因辽阳亨通物资贸易有限公司已注销并将本案的债权转让给原告杨硕，故被告东三里村委会应向原告杨硕承担协议无效的法律责任，即被告应将购房款12.6万元返还给原告并赔偿损失，损失额按12.6万元的利息计算为宜，利率按中国人银行同期同类贷款利率计算，从2007年10月24日起计算至返还之日止。关于原告要求被告按照协议中房屋及土地现价值的三分之一予以赔偿的诉讼请求，无法律依据，故不予支持。原告杨硕申请对房屋及土地价值进行评估，在法院向其释明评估风险后，其仍坚持评估，现评估结论并未作为计算原告损失的证据采用，故评估费应由杨硕负担。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：
一、被告辽阳市宏伟区曙光镇东三里庄村村民委员会与辽阳亨通物资贸易有限公司于2002年3月28日签订的《协议书》无效；
二、被告辽阳市宏伟区曙光镇东三里庄村村民委员于本判决发生法律效力后十日内返还原告杨硕购房款12.6万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率给付从2007年10月24日起至返还之日止的利息；
三、驳回原告杨硕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，334.00元（原告杨硕预交），由原告杨硕负担3，514.00元，由被告辽阳市宏伟区曙光镇东三里庄村村民委员会负担2，820.00元；评估费1万元（原告杨硕预交），由原告杨硕负担。杨硕提起上诉的请求及理由是：重审法院认定事实及适用法律错误。重审法院认定协议无效是错误的。被上诉人在出让土地及房屋时是经过村民代表大会开会决议的，村民代表的意见无需签名。上诉人付给被上诉人12.6万元房款后，是被上诉人违约，导致没有继续履行合同。过错不在上诉人。因此，请求二审法院改判协议有效并予以履行。判令被上诉人倒房，给付上诉人5年的利息75600元，若认定协议无效，过错不在上诉人，被上诉人赔偿上诉人经济损失100万元。被上诉人东三里村委会二审答辩认为：原审法院认定双方签订的协议无效是正确的。因一审法院认定是无效合同，就存在过错问题，而不是违约问题。一审法院判决被上诉人给付上诉人利息也是为了照顾上诉人。请二审法院驳回上诉，维持原判。本院
经审理查明：一审法院认定的事实基本属实。
本院认为：2002年3月28日东三里村委会与辽阳亨通物资贸易有限公司签订《协议书》是在平等自愿的基础上签订的，不能因为被上诉人的不当行为，而否认合同的效力。由于被上诉人的原因，导致合同至今无法履行，被上诉人应当返还上诉人购房款12.6万元，并承担违约责任。上诉人在原审中对东三里村委会的房屋及场地现价值进行司法鉴定，东三里村委会房屋总价34.56万元，土地总价31.74万元。在二审庭审中，上诉人要求被上诉人按照房屋及土地现价值的三分之一予以赔偿的诉讼请求，应当予以支持。但原审法院判决被上诉人给付上诉人利息因不能重复计算不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）、（三）之规定，
判决如下：
一、撤销辽阳市宏伟区人民法院（2014）辽宏民一重字第00006号民事判决；
二、辽阳市宏伟区曙光镇东三里庄村村民委员会与辽阳亨通物资贸易有限公司于2002年3月28日签订的《协议书》有效并依法解除；
三、辽阳市宏伟区曙光镇东三里庄村村民委员会返还杨硕购房款12.6万元。
四、辽阳市宏伟区曙光镇东三里庄村村民委员会因不能履行合同赔偿杨硕经济损失22.1万元。上述条款于判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6334元（杨硕预交），由辽阳市宏伟区曙光镇东三里庄村村民委员会承担。评估费1万元（杨硕预交），由杨硕承担3300元，辽阳市宏伟区曙光镇东三里庄村村民委员会承担6700元。二审案件受理费6334元（杨硕预交），由辽阳市宏伟区曙光镇东三里庄村村民委员会承担。本判决为终审判决。
审判长 张丽娟
审判员 曹丽娜
审判员 喻政文
二〇一六年二月二日
书记员 孙春玉 微信公众号“”