广东省罗定市人民法院执 行 裁 定 书（2016）粤5381执异2号案外人（异议申请人）：赖文升，男，1971年8月8日出生，汉族，罗定市人，现住罗定市。
委托代理人：沈杨军，广东军萍律师事务所律师。
委托代理人：沈思华，广东军萍律师事务所实习律师。
申请执行人：潘勇，男，1970年11月2日出生，汉族，罗定市人，现住罗定市。
被执行人：陈龙，男，1971年12月1日出生，汉族，罗定市人，现住罗定市。
被执行人：邓向萍，女，1980年1月5日出生，汉族，罗定市人，现住罗定市。本院在执行潘勇与陈龙、邓向萍民间借贷纠纷的（2015）云罗法执字第234号案过程中，依职权于2015年3月27日作出（2015）云罗法执字第234-2号《执行裁定书》裁定“查封被执行人陈龙所有座落在罗定市罗城街道龙华东路龙岗花苑坤和阁XX幢XX房的房产一套及罗定市罗城街道龙华东路龙岗花苑宝龙阁XX号的储物房一间。”案外人于2016年1月12日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并公开举行了听证，案外人的委托代理人沈杨军、沈思华，申请执行人潘勇，被执行人邓向萍到庭参加听证，被���行人陈龙经本院合法传唤无正当理由不到庭参加听证，本案现已审查终结。案外人称，我于2012年1月8日与两被执行人签订《二手房购置合同》，约定由我购买两被执行人共同共有的位于罗定市罗城街道龙华东路龙岗花苑坤和阁XX幢XX房，该房屋相关权益—龙岗花苑宝龙阁XX号储物房随XX房一并转让，总购房款为36万元。合同签订当天，我依约定一次性付清上述购房款。我付清购房款后即搬到上述房屋居住生活。此后，上述房屋的水电费、物管费、电视费等均由我支付，储物房也由我使用，即自2012年起，我已实际占有、使用了上述房屋及储物房，但由于两被执行人的原因至今仍未办理过户登记手续。申请执行人于2014年9月16日向法院起诉主张涉案的债权，罗定市人民法院于2014年12月16日作出由两被执行人归还借款并支付利息给申请执行人。判决生效后，申请执���人向法院申请强制执行。法院在执行该案过程中，于2015年3月27日作出（2015）云罗法执字第234-2号《执行裁定书》裁定查封上述XX房及储物房。虽然上述XX房及储物房未办理过户手续，但我已付清购房款并且实际占有和使用了该房屋及储物房。况且，我购买上述房产先于申请执行人申请查封前述房产，我不存在过错。根据法律规定，人民法院不得查封我已实际占有、使用的XX房和储物房。请人民法院立即中止（2015）云罗法执字第234-2号《执行裁定书》的执行，解除对罗定市罗城街道龙华东路龙岗花苑坤和阁XX幢XX房和宝龙阁XX号储物房的查封。案外人出示了以下证据：1、《二手房购置合同》、《补充协议》及《收条》，证明案外人于2012年1月8日与两被执行人签订合同，两被执行人将涉案房屋和储物房出卖给案外人，案外人已经付清了全部购房款，但尚示办理���户手续的事实；2、《国有土地使用证》、《房地产权证》，证实案外人已经取得涉案储物房权属证明原件的事实；3、《发票》、《收据》、《证明》，证实自2012年1月起涉案房屋的物管费、水电费、卫生费、以及有线电视费均由案外人缴交，案外人实际占有、使用了涉案房屋的事实；4、（2015）云罗法执字第234-2号《执行裁定书》，证实涉案房屋已经被法院裁定查封的事实。申请执行人认为，案外人与两被执行人之间的房屋买卖无效。案外人与两被执行人买卖房屋时，该房屋已经抵押给银行作抵押物，抵押物不能够进行买卖。后来两被执行人还清贷款银行才解除抵押。申请执行人没有向法庭提供相关证据。申请执行人对案外人出示的证据均无异议。被执行人邓向萍对案外人的异议理由和出示的证据均无异议，也没有向法庭���交证据。
本院查明，本院在执行（2015）云罗法执字第234号案的过程中，于2015年3月27日作出（2015）云罗法执字第234-2号《执行裁定书》裁定“查封被执行人陈龙所有座落在罗定市罗城镇龙华东路龙岗花苑坤和阁XX幢XX房的房产一套和罗定市龙华东路龙岗花苑宝龙阁XX号的储物房一间”。另查明，案外人于2012年1月8日与两被执行人签订《二手房购置合同》，约定由案外人购买两被执行人共同共有的位于罗定市罗城街道龙华东路龙岗花苑坤和阁XX幢XX房和宝龙阁XX号储物房，总购房款为36万元。合同签订当天，案外人依约定一次性付清上述购房款，涉案储物房的房地产权属证明原件已交给案外人保管，涉案XX房的房地产权属证明原件因抵押给银行至今没有交付。案外人付清购房款后即到上述房屋居住生活。此后，上述房屋的水电费、物管费、电视费等均���案外人缴交，储物房也由案外人使用，至今仍未办理过户登记手续。再查明，申请执行人与两被执行人之间涉案的债权债务发生于2012年6月；2014年12月16日，法院判决两被执行人向申请执行人偿还债务。两被执行人用上述涉案的XX房抵押向银行所借的贷款已于2015年11月还清，同时解除抵押关系。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”案外人与两被执行人自愿于2012年1月8日签订《二手房购置合同》，约定由案外人购买两被执行人共同共有的位于罗定市罗城街道龙华东路龙岗花苑坤和阁XX幢XX房和宝龙阁XX号储物房，总购房款为36万元。合同签订当天，案外人依约定一次性付��购房款，并到上述房屋居住生活至今。上述房屋的水电费、物管费、电视费等自2012年1月起均由案外人缴交，储物房也由案外人使用至今。案外人已经付清了购房款并实际占有了该房屋，案外人与两被执行人自愿签订的《二手房购置合同》有效。涉案房屋虽因两被执行人原已办理银行抵押贷款登记而未能办理过户手续，但案外人并无过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付了部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，被执行人��涉案房屋出卖给案外人，案外人已经支付全部价款并实际占用，现有证据不能证明案外人有过错，法院应不得查封。案外人主张中止（2015）云罗法执字第234-2号《执行裁定书》的执行，解除对罗定市罗城街道龙华东路龙岗花苑坤和阁XX幢XX房和宝龙阁XX号储物房查封的理由成立。申请执行人主张异议人与两被执行人的买卖无效的理据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第73条和《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的规定》第二十四条第一款第（三）项的规定，
裁定如下：撤销本院2015年3月27日作出的（2015）云罗法执字第234-2号《执行裁定书》，中止对罗定市罗城街道龙华东路龙岗花苑坤和阁XX幢XX房和宝龙阁XX号储物房的执行。本裁定送达后立即生效。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 韦荣钊
审判员 刘新可
审判员 刘 祺
二〇一六年二月一日
书记员 谭晓萍 更多数据：