湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民二初字第05658号原告长沙世纪金源物业管理有限责任公司。法定代表人郭昌彬，总经理。委托代理人姜艳艳，系该公司员工。被告罗旭文。
原告长沙世纪金源物业管理有限责任公司诉被告罗旭文物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员匡丽适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。代理
书记员喻艳担任庭审记录。原告长沙世纪金源物业管理有限责任公司的委托代理人姜艳艳、被告罗旭文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告长沙世纪金源物业管理有限责任公司诉称，2010年4月17日，被告与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，被告购买了湘江世纪城×××号房屋一套，该合同约定由原告对该房屋进行前期物业管理。2010年4月17日，被告就该套房屋签署了承诺书，明确表示已经认真阅读了湘江世纪城临时管理规约，并承诺遵守该管理规约的约定。规约明确约定业主在房屋交付时一次性预交半年的物业管理费，之后业主应在每半年开始前十日内履行交纳义务。但是自2012年7月1日至今，经原告多次催费后被告未向原告交纳上述房屋的物业服务费。为维护原告的合法权益，特向法院提起民事诉讼，请求判令：1、被告给付湘江世纪城×××号房屋自2012年7月1日至2015年12月31日的物业服务费计6523.44元；2、被告承担上述欠费的每日万分之五的违约金2256.64元；3、被告承担诉讼费。
被告罗旭文辩称，1、因房屋存在质量问题，原告一直未予整改到位，被告在同一双务合同中享有抗辩权，可拒绝支付物业费；被告购买房屋后，一直存在房屋户外墙面渗水到户内的质量问题，并多次向原告反映，前后多达30余次，但原告经过29次修缮后，至今仍未得到妥善处理，一直渗水严重，致使房屋装修被破坏。原告在未履行房屋修缮的义务前，被告可以拒绝支付物业费；2、原告违反相关法律规定，违反建设规划占用挖掘物业管理区域内场地，擅自改变业主共用部位用途用于经营，违反了湘江世纪城前期物业服务合同，严重侵犯了被告作为业主的合法权益；3、原告要求按日万分之五支付违约金无法律依据。被告之所以暂缓支付物业费，是因为原告一直拖延履行合同义务，且给被告造成了经济损失，因此原告要求支付违约金于法无据。
经审理查明，2010年4月17日，被告与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，被告购买了湘江世纪城×××号房屋一套，建筑面积×××平方米，商品房买卖合同约定出卖人以邀请招标方式选聘原告对该房屋进行前期物业管理，出卖人在销售前已制定不损害买受人合法权益的临时管理规约并明示，买受人应当书面承诺遵守。湖南湘水雅境房地产开发有限公司并与原告签订临时管理规约，其中附有湘江世纪城前期物业服务合同，前期物业服务合同约定，业主在房屋交付时一次性预交半年的物业管理费，之后业主应在每半年开始前十日内履行交纳义务，收费标准为住宅1.4元／月／建筑平方米（产权面积）。且在签订商品房买卖合同当日，被告就该套房屋签署了承诺书，承诺同意遵守本临时管理规约，同意承担违反本临时管理规约的相应责任等。上述合同签订后，被告向原告交纳了该房屋2012年6月30日前的物业服务费，之后因被告房屋漏水等原因自2012年7月1日起被告未再向原告交纳物业服务费，自2012年7月1日至2015年12月31日的物业服务费已累计为6523.27元（110.94平方米×1.4元×42月）。被告抗辩“之所以暂缓支付物业费，是因为原告一直拖延履行合同义务，且给被告造成了经济损失，因此原告要求支付违约金于法无据”。但被告并未提供致其经济损失的相应证据。以上事实有商品房买卖合同、临时管理规约及前期物业服务合同、承诺书、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为：
一、被告与湖南湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同、原告与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订的临时管理规约及湘江世纪城前期物业服务合同、被告就该套房屋签署的承诺书，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；
二、被告抗辩未交纳物业服务费系其房屋漏水等原因，并提供相应证据予以证明，说明原告的物业管理服务存在瑕疵，原告应对自己的物业服务质量予以改进。但被告以此为由拒交物业管理费，无法律依据，本院不予支持。因原告的物业服务质量存在瑕疵，本院酌情被告按应交物业服务费的八折交纳。被告应交纳的物业服务费应为5218.62元（6523.27×80%）；
三、被告抗辩“之所以暂缓支付物业费，是因为原告一直拖延履行合同义务，且给被告造成了经济损失，因此原告要求支付违约金于法无据”。但被告并未提供致其经济损失的相应证据，本院不予采信。被告自2012年7月1日至2015年12月31日未再向原告交纳物业服务费，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告对违约金按欠费金额的每日万分之五承担，该标准过高，本院酌情认定违约金按应交费总额的10%交纳，即为521.86元（5218.62×10%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，
判决如下：
一、被告罗旭文在本判决生效之日起五日内支付原告长沙世纪金源物业管理有限责任公司自2012年7月1日至2015年12月31日的房屋物业服务费5218.62元；
二、被告罗旭文在本判决生效之日起五日内支付原告长沙世纪金源物业管理有限责任公司违约金521.86元；
三、驳回原告长沙世纪金源物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用小额诉讼程序，减半收取25元，由被告罗旭文承担。本判决为终审判决。
审 判 员 匡丽
二〇一六年二月一日代理
书记员 喻艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 来自：