广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2014）江民一初字第1098号原告南宁市康业物业服务有限责任公司，住所地南宁市壮锦大道23号绿城印象2栋C座一层物业服务中心。法定代表人张丽，总经理。委托代理人房邵华，广西弘景律师事务所律师。委托代理人司阳，广西弘景律师事务所实习律师。被告周丽英，女，1977年6月2日出生，汉族，住南宁市江南区。
原告南宁市康业物业服务有限责任公司与被告周丽英物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月23日受理后，依法组成由
审判员王小佳担任
审判长，
人民陪审员汪丽英、奚荫强参加的合议庭，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人房邵华、司阳到庭参加诉讼。被告周丽英经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：被告向开发商南宁市城市建设投资发展总公司购买了“绿城印象”小区青秀佳韵组团11栋A座1005号房（110.09平方米），接开发区商入伙通知于2008年12月31日如期办理了入住手续，按时交付物业管理各项费用至2012年3月份。随后从2012年4月份至2014年4月份产生的25个月的物业费、城市垃圾处理费、水费、水摊、电摊，被告无故拒不支付违反了合同法“权利义务相一致”的原则。依原告与开发商签订的《“绿城印象”前期物业服务合同》第28条的约定，被告应付的物业管理费用按月交纳，应在每月1日至当月底付清当月各项费用，对小区接受物业服务的业主欠费逾期三个月的有权通过法律途径解决，何况每月原告都向被告送达了《缴费通知单》及不定期在其房门上留有《催缴通知》。被告的行为违反了国务院公布的《物业管理条例》第6条第2款第（1）项、第7条第（5）项、第21条、第23条第2款、第42条第1款用第（5）项、第21条、第22条、第23条第2款、第42条第1款及国家发展改革委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》第15条和自治区物价局、建设部制定的《广西壮族自治区物业服务收费管理实施办法》第3条、第18条的规定。被告接受原告对绿城印象小区前期物业管理服务，故意不履行业主的法定义务拒不支付物业服务费、城市垃圾处理费、水费、水电公摊、违约金等费用，损害了原告的合法权益及绿城印象小区广大业主的公共利益。为维护原告的合法权益及绿城印象小区广大业主的公共利益，原告特提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付拖欠原告的物业费2725元、城市垃圾处理费200元、水费500.8元，水公摊109.9元、电公摊957.7元、违约金4747.39元（被告当月缴费，如不缴费的话，从次日1日开始计算违约金，按每日千分之三计到2014年4月30日，以后另计）。合计8739.99元；2、被告承担本案的一切诉讼费用。原告对其主张在举证期限内提交的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明被告向开发商南宁市城市建设投资发展总公司购买了“绿城印象”小区11栋A座1005号房，是争议物业房屋的业主；2、测绘面积，证明被告房屋实际面积；3、户口本，证明被告的身份情况；4、入住通知书，证明被告已经入住；5、《绿城印象前期物业服务合同》，证明依《物业管理条例》第7、21、22条的规定，我公司与南宁市城市建设投资发展总公司签订《绿城印象前期物业服务合同》约定，住宅用途的房屋，物业管理费按建筑面积0.75／㎡计，被告受其约束，必须执行；6、南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表附：南价格（2007）319号批复，证明绿城印象小区住宅的房屋，2007年12月28日物业管理费按建筑面积0.75元／㎡计。2009年12月24日物业管理费按建筑面积0.99元／㎡计。按补充协议开发商南宁市城市建设投资发展总公司停止补贴后，从2011年3月起建筑面积0.99元／㎡计收物业费，取消电梯费；7、《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费通告》（南府字（2003）18号），证明南宁市人民政府从2003年7月10日起收取“城市生活垃圾处理费”，每户从2005年7月10日起按7.5元／月标准收取，从2007年7月10日按8元／标准收取；8、《关于调整南宁市城市污水处理费的通知》（南价格{2009}251号）（二份），证明南宁市从2009年12月22日起水价调到2.28元／m3（之前1.88元／m3），由每立方米基本水价1.45元、污水处理费0.80元、代收水资源费0.03元构成；9、《关于住宅小“空置房”物业管理服务收费问题的通知》（南宁价格（2005）145号），证明开发商正式通知被告入住的物业，就不算是空置房，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务各项的费用；10、小区公摊水电费公示，证明小区内供水没有一户一表，及公用水、电都由原告公司支付全部费用，按前期物业服务合同约定被告应付所有水费，及公摊水、电费。被告未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。本院对证据的审核认定：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告有提出抗辩、举证、质证的权利。被告周丽英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩、举证、质证的权利，应当承担由此引起的不利后果。原告提交的书证是原件，具有真实性、合法性和关联性，书证与原告陈述能相互印证，构成完整证据链，本院对原告的证据予以采纳，作为认定案件事实的依据。结合上述确认的证据及庭审笔录，
本院查明以下法律事实：原告成立于2004年6月30日，是经营范围为物业服务的企业法人，具有物业服务贰级资质。2010年11月3日，原告在工商部门办理了变更登记手续，将企业名称由南宁市康业物业管理有限责任公司变更为南宁市康业物业服务有限责任公司。2007年11月1日，开发商南宁市城市建设投资发展总公司与原告签订《绿城印象前期物业服务合同》，委托原告在八桂绿城——绿城印象前期物业管理阶段实施物业管理服务事项。合同约定，合同有效期自合同签订之日起至业主委员会成立并选聘物业管理公司、签订新的物业管理服务协议之日止；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日起至当月最后一日止履行交纳义务；小高层住宅综合管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米0.75元向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费用的，应从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金；自用水费按业主或使用人实际发生金额由原告据实代收；公用水、电费及自用、公用水电损耗按当月实际发生金额由原告据实按户或按建筑面积分摊收取；城市生活垃圾处置费按南宁市收费标准为：8元／户·月代收，收费标准的调整依据相关规定调整。2003年7月9日，南宁市人民政府发出南府字（2003）18号《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》，其中规定以户为单位向城镇居（村）民收取城市生活垃圾处理费，2005年7月10日至2007年7月9日按7.5元／户·月收取，2007年7月10日起按8元／户·月收取。2005年9月1日，南宁市物价局发出南价格（2005）145号《关于住宅小区“空置房”物业管理服务收费问题的通知》，对住宅小区“空置房”物业管理服务收费问题作出了相关规定。2007年12月29日，南宁市物价局作出南价格（2007）319号《关于“绿城印象”物业服务收费标准的批复》，其中核准“绿城印象”住宅的物业服务费按房屋建筑面积计0.75元／㎡·月。2011年11月16日，南宁市物价局对绿城印象小区出具《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》，其中，市价格主管部门备案意见记载：同意二级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯0.99元／㎡。被告于2007年11月18日与南宁市城市建设投资发展总公司签订《商品房买卖合同》，购买了南宁市壮锦大道28号八桂绿城——绿城印象青秀佳韵组团第11栋A座10层A1005号房（建筑面积为109.86平方米）。接到开发商2008年12月23日发出的《入住通知书》后，被告如期办理了入住手续。被告按时交纳物业服务费用至2012年3月。
本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。在绿城印象小区业主委员会成立之前，该小区的开发商南宁市城市建设投资发展总公司自行选聘物业服务企业，符合《物业管理条例》的规定。南宁市城市建设投资发展总公司与原告签订《绿城印象前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同对绿城印象小区的业主具有约束力。原告应当按照合同约定履行物业管理服务职责。被告作为绿城印象小区的业主，既已享受原告提供的物业服务，就应当按时交纳物业服务费用。原告所称业主应交纳的物业管理费、水费、水公摊费、电公摊费，有合同依据且经过相关政府部门的核准和备案；原告所称业主应交纳的城市生活垃圾处理费，有《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》为据。原告称被告未交纳2012年4月至2014年4月共25个月的物业服务费用，因被告未到庭进行抗辩，本院对原告的陈述予以认定。被告拖欠物业服务费用构成违约，应承担相应的民事责任。故原告要求被告支付2012年4月至2014年4月产生的物业管理费2725元、城市生活垃圾处理费200元、水费500.8元、水公摊费109.9元、电公摊费957.7元，有事实依据，符合相关规定及合同约定，本院予以支持。按合同约定，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费用的，应从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金，现原告要求被告以物业管理费为本金按每日千分之三的标准支付逾期交纳物业管理费的违约金，符合合同约定和法律、法规的规定，本院予以支持。房屋维修基金、城市生活垃圾处理费、水费、水公摊费、电公摊费为原告代收代缴，被告迟延履行交付义务给原告造成的损失仅相当于同期银行贷款利息损失，原告请求按每日千分之三计算缺乏法律依据，应按同期银行贷款利率予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告周丽英应向原告南宁市康业物业服务有限责任公司支付2012年4月至2014年4月的物业管理费2725元；
二、被告周丽英应向原告南宁市康业物业服务有限责任公司支付2012年4月至2014年4月的城市生活垃圾处理费200元；
三、被告周丽英应向原告南宁市康业物业服务有限责任公司支付2012年4月至2014年4月的水费500.8元；
四、被告周丽英应向原告南宁市康业物业服务有限责任公司支付2012年4月至2014年4月的水公摊费109.9元；
五、被告周丽英应向原告南宁市康业物业服务有限责任公司支付2012年4月至2014年4月的电公摊费957.7元；
七、被告周丽英应向原告南宁市康业物业服务有限责任公司支付物业管理费逾期付款违约金（违约金计算：以每月应交纳的物业管理费为基数，从次月1日起至被告付清物业管理费之日止，按每日千分之三计付）；
八、被告周丽英应向原告南宁市康业物业服务有限责任公司支付城市垃圾处理费、水费、水公摊费、电公摊费逾期付款违约金（违约金计算：以每月应交纳的这四项费用为基数，从当月交费期满之次日起至被告付清这五项费用之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）。案件受理费50元、公告费350元，由被告周丽英负担。上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内，向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费50元，款汇：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，帐号：20×××17。上诉人逾期不交又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王小佳
人民陪审员 汪丽英
人民陪审员 奚荫强
二〇一六年一月三十日
书 记 员 郭时连附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度搜索“”