江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）泗民初字第01386号原告唐卫军。委托代理人车彩霞。被告名流新天地业主委员会，住所地泗阳县众兴镇名流新天地A198幢。委托代理人王禄，江苏民卫律师事务所律师。被告上海采林物业管理有限公司泗阳分公司，住所地泗阳县众兴镇淮海东路名流新天地A198幢7号门面房。
原告唐卫军诉被告名流新天地业主委员会、上海采林物业管理有限公司泗阳分公司确认合同无效纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告唐卫军及委托代理人车彩霞、被告名流新天地业主委员会的委托代理人王禄均到庭参加诉讼。被告上海采林物业管理有限公司泗阳分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐卫军诉称：被告名流新天地业主委员会作为原告所居住小区业主的自治机构，未经业主大会委托或半数以上业主同意，擅自与被告上海采林物业管理有限公司泗阳分公司签订协议，委托其在小区主干道一侧划设停车位，并收取每车位每年600元的费用。协议中，被告名流新天地业主委员会只对收费的额度作了约定，而其他如资金的使用、收益的分配、后续的服务及物业应承担的责任义务及被告名流新天地业主委员会本身应负的监管责任均一概未提。被告上海采林物业管理有限公司泗阳分公司明知被告名流新天地业主委员会未得到有效委托、不具有委托权，仍与其订立协议，而协议主张的收费依据，即《泗阳县车辆停放服务收费管理规定》中规定的收费场地是公共的停车场点，而小区道路是业主的私有空间，是业主的“共有私产”，与《泗阳县车辆停放服务收费管理规定》中的“公共”有着本质区别，小区正常通行的道路，不属于室外公共停车场点的经营范畴。原告现诉至法院，请求法院判决：1、被告名流新天地业主委员会委托被告上海采林物业管理有限公司泗阳分公司收取车位费的行为无效；2、确认被告名流新天地业主委员会与被告上海采林物业管理有限公司泗阳分公司所签订的补充协议无效；3、被告名流新天地业主委员会向原告及其他业主书面公开道歉。
被告名流新天地业主委员会辩称：1、被告名流新天地业主委员会与上海采林物业管理有限公司泗阳分公司签订的补充协议，是针对本小区主干道上划分车位管理的情况签订的，该协议是依据泗阳县发展和改革局、泗阳县城市管理局，泗发改费（2013）6号以及泗阳县发展和改革局泗发改费（2015）9号文件签订的协议，这个协议是名流新天地业主委员会和上海采林物业管理有限公司泗阳分公司之间真实意思的表达，并没有违反国家有关法律法规强制性规定，应该是合法有效的。该协议也是为了便于上海采林物业管理有限公司泗阳分公司对小区车位进行有效的管理，是维护名流新天地小区所有业主的公共利益，符合广大业主的意愿，故被告认为协议是有效的；2、原告要求被告名流新天地业主委员会公开书面道歉，不应成立。业主委员会是一个群众性自治组织，纯粹是维护本小区广大业主的公共利益，是一种公益性的组织，业主委员会是在维护广大业主的权益，不能做了好事还不讨好，甚至还要公开道歉。被告上海采林物业管理有限公司泗阳分公司未作答辩。
经审理查明：原告唐卫军系名流新天地小区业主，2013年5月1日被告名流新天地业主委员会与被告上海采林物业管理有限公司泗阳分公司签订了一份补充协议，协议的主要内容为：甲方名流新天地业主委员会，乙方上海采林物业管理有限公司泗阳分公司；为落实泗发改费（2013）6号通知精神，甲方委托乙方对名流新天地小区车辆停放实行停车位租赁进行协议补充；乙方在不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、不得影响其他车辆和行人正常通行的情况下，在小区主干道上划定车位进行对本小区业主租赁；乙方应对业主以平等自愿的原则进行租赁；甲方委托乙方先垫资做车牌、划车位线、费用以租赁费中扣除，其余费用按（通知）执行；乙方按每车位50元／月（每年600元）收取费用；乙方应与业主签订机动车位租赁协议。现原告诉至本院，认为名流新天地业主委员会未得到业主大会的授权，其委托被告上海采林物业管理有限公司泗阳分公司收取车位费的行为无效且两被告签订的协议亦无效。上述事实，有原、被告的陈述、原告提供的两被告签订的《补充协议》等证据予以证实。
本院认为：法律赋予业主委员会的职责是有限的，除非业主大会有授权，业主委员会无权作出对业主权益有重大现实影响的决定，业主委员会本质上仅是业主大会的决议机构。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，被告名流新天地业主委员会与被告上海采林物业管理有限公司泗阳分公司签订的补充协议的内容系针对共有和共同管理的其他重大事项，其未召开业主大会，未通过专有部分占建筑总面积超过半数的业主且占总人数超过半数的业主同意，故被告名流新天地业主委员会与被告上海采林物业管理有限公司泗阳分公司所签订的补充协议系无效合同，既然合同已无效，那依此合同被告名流新天地业主委员会委托被告上海采林物业管理有限公司泗阳分公司收取车位费的行为亦当然无效。原告要求被告名流新天地业主委员会向原告及其他业主书面公开道歉的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。被告名流新天地业主委员会在庭审中提供相关规定认为收取车位费的行为并未违法违规定，而原告亦提供了相关的证据证明其不符合相关法律规定，
本院认为，被告上海采林物业管理有限公司泗阳分公司收取车位费的行为无法律依据。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、确认被告名流新天地业主委员会与被告上海采林物业管理有限公司泗阳分公司签订的补充协议无效；
二、确定被告名流新天地业主委员会委托被告上海采林物业管理有限公司泗阳分公司收取车位费的行为无效；
三、驳回原告唐卫军其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告名流新天地业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）缴纳上诉费80元。
审 判 长 房宇燕
代理
审判员 张瑶瑶
人民陪审员 刘厚昶
二〇一六年一月三十日
书 记 员 刘 红第5页／共6页 搜索“”