河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2015）柘民初字第2429号原告邢婷婷，女，住柘城县。委托代理人丁伟，河南华豫律师事务所律师。被告邢军建，男，住柘城县。委托代理人郭东亚，河南华豫律师事务所律师。
原告邢婷婷与被告邢军建解除合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月4日公开开庭进行了审理。原告邢婷婷的委托代理人丁伟，被告邢军建及委托代理人郭东亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邢婷婷诉称，2014年9月初，原告邢婷婷与被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告将位于柘城县某某镇某某路上的一栋独院二层东户房屋以495000元的价格出售给原告邢婷婷。原告于2014年9月12日向被告支付定金10万元。合同约定被告保证出售的房屋合法以及确保能正常交易，否则应双倍返还定金。后原告得知，被告所出售的房屋系无产权证的房屋，且无法办理相关产权证明，也无法依约将产权过户到原告名下。根据相关法律规定，未取得房屋产权证的房屋是禁止交易的。请求解除所签订《房屋买卖合同》，被告向原告双倍返还定金合计20万元，并承担本案诉讼费用。
被告邢军建辩称，原告所诉无事实和法律依据，同时原告的此次起诉属于重复起诉，请求依法驳回原告的诉请。原告邢婷婷向本院提供的证据材料有，1.2014年9月12日房屋买卖合同一份（复印件）；2.2014年9月12日收据一份（复印件）。证明原、被告于2014年9月12日签订了房屋买卖合同，原告方向被告支付定金10万元。原告申请缓交诉讼费至执行阶段。被告邢军建向本院提供的证据材料有，第一组，（2014）柘民初字第1513号卷宗中，被告所提交证据，包括：1.1974年8月11日柘城县人民法院与柘城县某某人民某某革命委员会、某某人民某某新店大街革命委员会《占用土地合同》；2.2013年3月21日《土地使用权有偿转让协议》；3.2013年5月6日《宅基地边界协议书》；4.2013年12月4日《协议书》；5.2014年10月23日王菜园村委会证明；6.2013年3月26日任某甲、高某证明。以上证明1.涉案房屋占用土地是被告购买所得，地上房屋是被告自己出资所建，被告理应享有该房地产的所有权和处置权；2.被告建房��是经所在地柘城县某某镇王菜园村委会同意和准许的，是合法用地和建房。7.2013年9月12日房屋买卖合同；8.柘城县某某中介收到条。证明1.该合同是在双方自愿、平等、协商一致基础上签订的，理应受合同条款的制约，任何违约应受制裁和处罚；2.被告已经履行了合同义务，将房屋和办证手续提供给了原告，被告不存在任何过错。9.证人李某甲当庭证言。证明原、被告双方签订合同的情况及合同履行的情况，原告的行为已构成违约。第二组，1.（2014）柘民初字第1513号民事判决书一份；2.（2015）商民终字第67号民事判决书一份；证明原告的起诉属重复起诉，依法应予驳回。经庭审质证，被告对原告提供证据认为，该两份证据真实性无异议，对证明目的有异议，因被告所建的房屋及土地来源是合法的，且经二级法院判决所确认，同时双方合同约定能显示原告对��处房产没有房产证是明知的，原告违反合同约定，对其交付的定金无权要求返还。原告对被告提供证据认为，第一组证据1对该证据的真实性无异议，但该合同是占用合同，仅有权使用，无权转让；证据2应为无效协议，转让方身份不明，无法核实其真实性；证据3真实性无法核实；证据4该协议仅显示村委会允许被告在该土地上建房，被告不具有所有权；证据5有异议，该证明形式违法，没有相关负责人签字，该土地属集体所有。证据6真实性无法核实，没有到庭作证。对（2014）柘民初字第1513号卷宗中第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，原告按照合同履行了义务，而被告违反合同约定构成违约；对本案中被告提供的第二组证据二份判决书真实性无异议，对证明目的有异议，两次起诉非同一诉请，不是重复起诉。根据庭审质辩意见，本院对双方无��议的证据予以确认，对原、被告提出的异议，本院作综合分析认定和采信。
经审理查明，原告邢婷婷与被告邢军建于2014年9月12日经柘城县某某中介介绍签订了涉案房屋买卖合同，合同第二条约定，被告将位于柘城县某某镇某某路新建街独院三层楼房东户以495000元的价格卖于原告，原告于合同签订之日向被告支付定金10万元，双方同意该定金在立契前暂时由某某中介代为保管；合同第三条约定，双方应在本合同签订后双方协商，共同到房管局立契，并办理房产过户手续，原告一次性付清房款后，被告将房产证交于原告；第四条约定，原告若违反合同第三条约定，则无权要求返还定金，并赔偿被告方损失，被告若违反合同第三条约定，应双倍返还定金；合同第五条约定，如甲、乙双方均违反本合同的第三条约定，某某中介将房屋产权退给甲方，同时将定金退���乙方；被告应保证出售的房屋的合法性以及确保能正常上市交易，否则应双倍返还定金，同时向中介公司支付房价的1%违约金。合同签订后，原告于2014年9月12日向被告交付定金10万元，被告向其出具了收条，并在收条写明，下欠房款39.5万元于2014年10月13日以前付清。时至今日，双方均没有按照本合同的第三条进行履行，即共同到房管局立契并办理房产过户手续、原告一次性付清被告下余房款。争议的房屋所占用的土地，系1974年8月11日柘城县人民法院因扩建的需要，占用拆迁了高姓一户人家的地和房屋，后高姓人家将该处土地使用权转让给了邢军建，邢军建随即自建涉案房屋一栋。邢军建建设此房只是经所在的村委会同意，没有取得国有土地使用证，没有取得规划许可证、准建证等；经咨询房管部门，该房屋目前尚不符合办理房产证条件。��查明，原告于2015年11月30日向本院提存购房款10万元，如能办证，愿意继续履行合同。
本院认为，合同是当事人之间设定、变更、终止民事权利义务关系的协议；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。原、被告经中介机构见证签订了房屋买卖合同，此合同是在平等自愿协商一致的基础上签订的，为有效合同，已为生效判决所确定，双方当事人均应按合同条款履行各自义务。原告邢婷婷交付定金后，通过咨询有关部门，认定被告在建房时缺少准建的有关手续，所建房产为“小产权房”，无法办理房屋使用权证；原告有理由相信被告的行为因预期违约致使不能实现合同目的，原告要求解除合同并承担违约责任应予支持。原告在签订合同过程中没有认真审查合同内容，没有深入了解房屋的产权登记状况，在交纳定金后没有继续支付剩余房款，本身有一定过错，亦有违反合同之处，不应由被告双倍返还定金。原、被告所签订的合同，根据合同内容属客观上不能履行，即不能实现合同目的，不属于能履行而违反诚实信用的原则故意不履行，故不适用定金罚则。而被告不应承担双倍返还定金的违约责任，但被告过错在先，应承担自收取定金之日起的同期银行贷款利息。由于本案与（2014）柘民初字第1513号民事判决两个案件案由不同，诉请不一样，原告不属于重复起诉，被告的该抗辩理由不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，
判决如下：
一、依法解除原告邢婷婷和被告邢军建所签订的房屋买卖合同；
二、被告邢军建于本判决书生效后十日内返还原告邢婷婷所交定金10万元及利息（自收取定金之日起按同期同类银行贷款利率计��）；
三、驳回原告邢婷婷的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告邢军建承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 李朝胜
审判员 王殿华
审判员 张景雨
二〇一六年一月三十日
书记员 孙振兰 搜索“”