广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法岭民一初字第787号
原告（反诉被告，以下统称原告）：商家豪，男，1981年12月2日出生，住台湾基隆市。
委托代理人：刘勇慧，广东泰旭律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下统称被告）：古道华，男，汉族，1975年12月22日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：刘函秋，广东法仕律师事务所律师。
委托代理人：陈运发，广东法仕律师事务所律师。
原告商家豪诉被告古道华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月29日受理后，被告古道华提起反诉，本院对被告提起的反诉予以受理。本案依法由
审判员欧泽林适用简易程序独任审理，于2016年1月11日公开开庭进行审理。原告的委托代理人刘勇慧，被告的委托代理人陈运发、刘函秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告以及居间方东莞市金喜房地产代理有限公司于2015年7月1日签订《房屋买卖合同》及附件《付款协议》，约定原告将位于东莞市大岭山镇金桔村金地格林庭园23栋1803号房以总额人民币995000元出卖给被告；签订合同当日，被告需一次性支付原告人民币20000元作为定金，原告在收取定金之日起10日内向所在抵押银行申请提前还贷（赎楼）手续，提前偿还银行贷款所需资金（不含定金）人民币230000元由被告支付，被告未经原告同意而逾期支付的将构成违约，每逾期一日，按应付房款金额的1‰支付违约金。同时还约定，若被告违约，原告将有权单方解除合同，被告应在原告解除合同之日起7日内一次性支付原告此次交易总额的20％即人民币199000元作为违约金，并承担此次交易所产生的过户费用、相关税费，包括双方应支付给居间方东莞市金喜房地产代理有限公司的咨询、代理费用。合同签订当日，被告即向原告支付定金人民币20000元，原告亦向被告出具了收据，同时，原告也按照合同约定向银行申请提前还贷，但被告始终未依约支付还贷款项人民币230000元。被告上述行为构成违约，依法应承担相应违约责任。2015年9月8日，原告已根据《商品房买卖合同》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，书面通知被告解除该商品房买卖合同。原告为维护自身的合法权益，特向本院提起诉讼，请求判令：1.确认原、被告签订的编号为JD20150701的《房屋买卖合同》于2015年9月9日解除；2.被告立即一次性支付原告解除合同违约金人民币199000元；3.被告立即支付原告逾期支付房款违约金人民币56715元（该违约金计算标准为：995000元×1‰×57天＝56715元）；4.被告立即赔偿原告公证费损失人民币300元；5.本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：
一、由于原告已单方书面通知被告解除《房屋买卖合同》，并停止履行所有合同义务，且被告因原告的违约行为在本案中提起反诉，同时也要求解除《房屋买卖合同》，因此，对解除《房屋买卖合同》，被告没有异议。
二、被告并不存在违约行为，原告要求被告支付违约金和赔偿公证费，无事实和法律依据。理由如下：第一，《付款协议》第3条仅约定了原告须在收取购房定金之日起10天内向抵押银行申请提前还贷手续，被告承担提前还贷所需的资金中的人民币230000元，但双方并没有就被告支付该人民币230000元款项的时间、方式进行约定。第二，原告在2015年9月8日的《解除合同通知书》中，将《付款协议》第3条曲解为被告应在原告收取定金后10日内向其支付该人民币230000元，并据此指被告已逾期近2个月，进而通知被告解除《房屋买卖合同》，毫无合同依据。第三，《付款协议》第5条中原告账号信息属于留空状态，说明原告在协议签订时未确定并告知被告其收款账号。至今为止，原告也没有将其收款账号信息告知被告，加上原告在签订《房屋买卖合同》后长期在台湾，被告无法将款项支付给原告。
三、原告提供的短信记录、微信记录及东莞农商行的《协助调查函》等证据，充分证实了被告一直是有非常强烈的履行合同的愿望，反倒是原告长期多次拒不履行自身义务，导致交易无法进展。第一，《房屋买卖合同》第七条第5款约定，提前还贷所需资金由原告支付。虽然《付款协议》第3条约定被告承担人民币230000元提前还贷资金，但在双方签订《房屋买卖合同》时原告所欠银行贷款超过人民币230000元，原告依约有义务将该差额存入其还款账户。从原告与中介的微信聊天记录可知，2015年8月21日，中介明确告知原告，被告已准备好首期款但该首期款不够还，中介因此要求原告自己准备人民币20000元存入农商行的还款账户，但原告置其明确的合同义务不顾，直接回复“没有办法准备”。原告至今也没有将需自己准备的还贷款存入其还款账户，是一种明显的违约和不履行合同的行为。第二，《房屋买卖合同》第一条第3款约定，原告在合同签订后，应将物业的相关产权资料托管于中介作为办理本次产权转让过户之用。但原告于2015年8月31日强行将依约应托管在中介的房产证、按揭合同等相关资料原件取走，并委托其他中介另行出售涉案房屋，恶意违约事实明显。第三，从原告与被告的手机短信记录可以看出，在2015年8月28日至同年9月2日期间，被告一直主动联系原告，态度谦逊地要求原告、坐下来谈，共同解决问题，但原告根本不予以回应，毫无解决问题和履行合同的诚意。第四，从2015年12月25日东莞农商行出具的《协助调查回复函》可知，原告至少存在下述违约事实：（1）原告明确知道其提前还款的银行账户，但一直不告知被告该账户的信息，导致被告客观上无法将首期款汇入该账户；（2）原告一直没有将其依约需自行承担的还贷款项存入还款账户；（3）原告填写的《提前还款申请书》已于2015年8月2日失效，银行已通知原告该申请表已失效作废，如果还有提前还款要求则应去银行重新办理申请手续。但原告收到银行通知后，至今未去银行重新填写《提前还款申请书》，可以看出原告已无提前还贷和继续履行合同的意愿，原告也未将该事实告知被告和中介，拒不履行《房屋买卖合同》的意图非常明显。第五，在银行需要对涉案房屋进行现场评估时，原告不但拒不提供钥匙，反而据此无理要求将房价从人民币995000元涨到人民币1050000元。第六，被告为更好地履行合同，还将自己原本居住的东莞市大岭山镇金地格林上院29栋402室的房产予以出售。由于原告的单方恶意违约，导致被告现在被迫租房居住。另外，原告的第二项及第三项诉讼请求所主张的违约金，原告只能择其一项主张权利，不能重复主张，而且第三项诉讼请求的逾期违约金仅适用于合同继续履行的情况，而本案中原、被告均主张解除合同，故原告主张该项诉请无事实依据。综上所述，请法院查清相关事实，驳回原告对被告的所有诉讼请求。
被告反诉称：2015年7月1日，原告与被告以及东莞市金喜房地产代理有限公司签订了《房屋买卖合同》及《付款协议》各一份，约定原告将其名下的位于大岭山镇金桔村金地格林庭园23栋1803号房产以人民币995000元出售给被告。合同签订后，被告于2015年7月2日依约向原告支付了定金人民币20000元，但原告在收取定金后，拒不提供钥匙配合银行对交易房屋进行现场评估，无理要求将房屋交易价格从人民币995000元涨至人民币1050000元，更于2015年8月31日强行将依约应托管在中介东莞市金喜房地产代理有限公司的房产证、按揭合同等相关资料原件取走，并将涉案房屋委托其他中介另行出售。原告在自身严重违约的情况下，反而于2015年9月8日捏造事实、曲解合同条款，向被告发出《解除合同通知书》，单方解除《房屋买卖合同》，并要求被告支付违约金。原告的行为，严重侵犯了被告的合法权益，被告为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院判令：1.解除被告、原告及东莞市金喜房地产代理有限公司共同签订的《房屋买卖合同》及《付款协议》；2.原告退还被告定金人民币20000元；3.原告向被告支付违约金人民币199000元；4.原告承担本案的全部诉讼费用。
原告对被告的反诉辩称：原告严格履行原、被告签订的《房屋买卖合同》，没有违约行为，故不用退还定金及支付违约金给被告，请求法院驳回被告的反诉请求。本院
经审理查明：2015年7月1日，原告作为甲方，被告作为乙方，东莞市金喜房地产代理有限公司（以下简称“金喜公司”）作为丙方，三方签订了《房屋买卖合同》及附件《付款协议》，约定原告将其名下的位于东莞市大岭山镇金桔村金地格林庭园23栋1803号房产以995000元出售给被告，金喜公司为原、被告双方提供房地产咨询及买卖居间服务。《房屋买卖合同》第一条第3款约定“甲方在签署本合同当日，将该物业的相关产权资料原件托管于丙方处作为办理本次产权转移过户之用”；第七条第一款第6项约定“甲方须按合同约定将该物业交付给乙方使用，甲方逾期交付该物业的，每逾期1日，按该物业成交总价的1‰向乙方支付违约金（经乙方同意而逾期的除外）。逾期交付超过30日的，视为甲方违约”；第七条第二款第1项“乙方须依本合同及《付款协议》之约定，依期足额支付房款。乙方逾期支付房款的，每逾期1日，按实际应付房款金额的1‰向甲方支付违约金（经甲方同意而逾期的除外）。逾期支付房款达30日的，视为乙方违约”；第七条第二款第4项“……乙方不履行本合同约定之义务，违反上述任一条款，致合同目的不能实现的，均属乙方违约，甲方均有权单方解除本合同。乙方应在甲方解除本合同之日起7日内，乙方须一次性支付该物业成交总额的20%即人民币壹拾玖万玖仟元整（￥199000.00元）给甲方作为违约金，并将该物业按签约交房状况交还给甲方。同时，甲方须将乙方实际已支付的购房款（含定金）全额无息退还给乙方。该物业本次交易所产生的过户费用、相关税费，包括甲、乙双方应支付给丙方的咨询、代理服务费全部由乙方承担支付……”；第七条第二款第4项约定“乙方不履行本合同约定之义务，违反上述任一条款，致合同目的不能实现的，均属乙方违约，甲方均有权单方解除本合同。乙方应在甲方解除本合同之日起7日内乙方须一次性支付该物业成交总额的20%即人民币壹拾玖万玖仟元整（￥199000.00元）给甲方作为违约金，并将该物业按签约交房状况交还给甲方。同时，甲方须按乙方实际已支付的购房款（含定金）全额无息退还给乙方。该物业本次交易所产生的过户费用、相关税费，包括甲、乙双方应支付给丙方的咨询、代理服务费全部由乙方承担支付……”。《付款协议》第3条约定“双方在签订本合同时，该物业尚处于银行抵押按揭中，甲方须在收取购房定金之日起10日内，向所在抵押银行申请提前还贷（赎楼）手续，提前偿还银行贷款所需资金（不含定金）人民币贰拾叁万元整（￥230000.00元）由乙方支付……”；第7条约定“乙方应按此协议依时足额支付房款，未经甲方同意，不得逾期支付，否则，按《房屋买卖合同》之违约条款处罚”。原告于2015年7月2日收到被告定金20000元并出具了收据给被告，被告确认已向原告支付了20000元定金。原告于2015年7月2日到东莞农村商业银行股份有限公司大岭山支行填写《提前还款申请书》，该银行反映因原告还款账户未有还款资金存入，故提前还贷不成功，上述《提前还款申请书》已失效。原告主张其为处理涉案房产过户进行了公证，支付了300元，原告提供公证书及发票为证。原告主张因被告一直没有依照《付款协议》中约定的期限内支付230000元，才导致提前还款不成功，原告并提供了与中介方孙经理阿波的微信记录，内容大概是原告于2015年8月14日问中介方，被告是否事情搞定了，时间拖得有点久，中介方于2015年8月18日表示被告资金到位，需要原告这边做好相应的准备，证明原告是有通过中介催促被告付款的，但被告一直未付款。原告主张根据《房屋买卖合同》的第七条第二款第1项、第4项以及根据《付款协议》的第3条、第7条的约定，被告的行为已构成违约，原告有权解除合同，并且原告已于2015年9月8日向被告发出《解除合同通知书》，被告也在2015年9月9日收到该通知书，原告于2015年10月22日向法院提起诉讼，并主张被告支付违约金199000元以及解除合同之日至起诉之日期间的违约金。被告认为其不存在违约行为，《付款协议》第3条仅约定了原告须在收取购房定金之日起10天内向抵押银行申请提前还贷手续，被告承担提前还贷所需的资金中的230000元，但双方并没有就被告支付该230000元款项的时间、方式进行约定。被告又主张原告提供的其短信记录显示双方在2015年9月初才开始短信联系，而之前一直是通过中介方联络的，原告跟中介没有将原告收款账号信息告知被告，加上原告在签订《房屋买卖合同》后亦长期在台湾，被告根本无法将款项支付给原告。原告提供的短信记录显示被告分别在2015年8月28日及2015年9月2日约原告协商涉案事宜。原告于2015年8月31日将托管在中介的房产证、按揭合同等相关原件取走。被告主张原告不配合被告办理银行手续，而且强行将依约应托管在中介的房产证、按揭合同等相关资料原件取走，并委托其他中介另行出售案涉房屋，原告恶意违约事实明显。根据《房屋买卖合同》第七条第一款第六项的约定被告有权解除合同。另查明，本院依被告申请，裁定对原告采取财产保全措施，并予以实施，后原告提供反担保，本院裁定解除对原告的财产保全措施。原告于2015年11月13日收到被告的反诉状。以上事实，有原告提供房地产权证、《房屋买卖合同》、《付款协议》、收据、公证书、发票、短信及微信记录、解除合同通知书、快递单、快递单回执查询、银行对帐单、银行回复本院协助调查的回复函及当事人的陈述附卷为据。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议点是：
一、涉案《房屋买卖合同》解除的效力；
二、被告应否向原告支付违约金及赔偿损失；
三、原告应否向被告退还定金及支付违约金。关于本案争议点一，原、被告双方签订的《付款协议》第3条对于被告支付原告提前还贷款项中的人民币230000元的期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，结合本案案情，被告可以随时履行，原告也可以随时要求被告履行，但应当给予被告必要的准备时间。根据原、被告双方陈述及原告提供的短信内容，原、被告双方从2015年8月底才开始互发短信联系，之前的联系均是通过中介公司进行。原告提供的2015年8月中、下旬的短信是原告发给中介公司的孙经理询问被告的事情办理情况，至于原告或者原告通过中介公司是否有告知被告明确的履行期限及必要准备时间并没有证据显示。根据2015年8月18日中介孙经理发给原告的短信可知，被告已准备好资金。被告在2015年8月28日与原告互通短信后，积极与原告沟通继续履行合同的情况，可见被告是有诚意履行合同并无违约，原告以被告迟延支付提前还贷款为由解除合同缺乏事实依据，故本院不确认原告解除合同的效力。根据《房屋买卖合同》第一条第3款的约定，原告应将涉案房屋的相关产权资料托管于中介公司，但原告于2015年8月31日将涉案托管的涉案房屋产权资料从中介公司取回，原告的行为已构成违约。根据涉案《房屋买卖合同》第七条第一款第6项的约定，被告有权解除合同。被告以诉讼请求的方式通知原告解除合同有效，故涉案《房屋买卖合同》自原告收到被告的反诉状之日（即2015年11月13日）解除。关于本案争议点二，根据上述争议点的分析，被告不构成违约，原告主张被告支付违约金及赔偿公证费损失的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于本案争议点三，根据上述争议点一的分析，原告构成违约，根据涉案《房屋买卖合同》第七条第一款第6项的约定，原告应向被告返还定金人民币20000元，并向被告支付人民币199000元的违约金，故本院对被告相应的反诉请求予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、确认原告商家豪与被告古道华签订的编号为JD20150701的《房屋买卖合同》及所属的《付款协议》于2015年11月13日解除；
二、限原告商家豪于本判决生效之日起三日内向被告古道华退还定金人民币20000元；
三、限原告商家豪于本判决生效之日起三日内向被告古道华支付违约金人民币199000元；
四、驳回原告商家豪的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为2570元、反诉受理费2293元、财产保全费1615元，均由原告商家豪负担。
如不服本判决，原告商家豪可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，被告古道华可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 欧泽林
二〇一六年一月二十八日
书记员 陈桂朱罗佳慧 微信公众号“”