昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）盘法民初字第1146号
原告：陈建华，男，汉族，1955年出生，住云南省昆明市盘龙区。
委托代理人：朱燕铭、邬慧芳，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。
被告：李民森，男，汉族，1976年出生，住云南省昭通市镇雄县。
被告：吴绍智，男，汉族，1967年出生，住云南省昭通市彝良县。
被告：云南鸣山汽车销售有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区。
法定代表人：李民森。
原告陈建华诉被告李民森、吴绍智、云南鸣山汽车销售有限公司（以下简称鸣山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月10日受理后，依法组成合议庭于2016年1月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱燕铭、邬慧芳,被告吴绍智到庭参加了诉讼。被告李民森、鸣山公司下落不明，本院于2015年10月17日在《人民法院报》刊登公告，向其公告送达起诉状、举证通知书及开庭传票，期满被告李民森、鸣山公司未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈建华起诉称：2010年5月24日，原告与被告李民森、吴绍智签订《租房协议》。2014年9月30日，原告向被告追索逾期支付的租金时，被告鸣山公司自称为该出租房屋的实际使用人，并承诺对2014年7月1日至2014年12月31日的租金如于2014年10月15日未付，则愿意按1500元每月支付滞纳金。由于三被告至今未向原告支付2014年7月1日至2015年6月30日此期间的租金，已严重违反了双方协议的约定。原告为维护自身合法权益，向法院诉请：1、判令解除原被告签订的《租房协议》，被告立即腾房向原告交还租赁房屋；2、判令被告向原告支付拖欠租金人民币290000元，滞纳金18000元；3、判令三被告承担本案全部诉讼费用。
被告吴绍智答辩称：第一，我并不是本案适格被告，因为我和被告李民森签订了租房合同，但是我并没有使用该房屋，实际的使用者是被告李民森和鸣山公司。原告不能只根据合同的相对性就将我作为被告。根据我与被告李民森2012年11月12日签订的协议我将跟原告租借的房屋的权利义务都转给了被告李民森，因此，相关权利应该有被告李民森和鸣山公司承担。被告鸣山公司实际使用该房屋，因此我不应该承担责任。第二，根据我们的合同约定，拖欠原告的房租不应由我承担。根据合同约定是先付租金再租房屋，而原告在没有交付租金的前提下没有经过我的同意就将房屋租给了被告李民森和鸣山公司，原告没有及时停止租赁房屋，没有向我追索房租，我是在原告起诉后才知道的，原告主张租赁期到2015年6月是无理无据的。被告李民森、鸣山公司经本院依法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼及答辩，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席审理。原告陈建华为证明其主张向本院提交了以下证据：1、租房协议，2、房产证，3、承诺书，证明根据约定及法律规定，原被告双方签订的租房协议应依法解除，被告应支付2014年7月1日起至房屋退还原告之日止的租金及滞纳金。被告吴绍智质证后认为，对证据1、2的真实性认可；对证据3的承诺书不予认可，这个是被告李民森出具的，我不知情，并且时间是在我已经将房屋转给其实际使用后。被告吴绍智为证明其主张向本院提交以下证据：《合同书》，证明2012年11月12日，被告吴绍智与被告李民森签订合同，约定合同签订生效之前已产生的租金和物管费等由双方负责结清，之后的全部费用由被告李民森承担，原告主张的租金、滞纳金应当由被告李民森和鸣山公司承担，与被告吴绍智无关。原告陈建华质证后认为，对合同的真实性、合法性、关联性不予认可，因为其将合同的权利义务转给了被告李民森，这个我方不知情，因此不认可。该份合同我方不是相关当事人，不予认可真实性，证明目的不予认可，其中的涉及到我方权利义务的部分没有告知我方，我方不知情。被告李民森、鸣山公司未向本院提交证据。
本院经审查认为，原告陈建华提交的上述证据符合证据的真实性、合法性和客观性本院予以采信；被告吴绍智提交的证据的真实性予以认可，但证明内容不予认可，具体理由将综合评判。根据当事人的陈述、举证及庭审查明的事实，本院确认如下事实：被告李民森系被告鸣山公司的法定代表人。2010年5月24日，原告陈建华与被告李民森、吴绍智签订《租房协议》，约定原告将其所有的位于葵花公社小区（或银行春晓花园）6幢1层4号商铺（见购房合同面积为265.24m2）租赁给两被告，租赁期限自2010年7月1日至2019年12月31日止，采取“先付款，后用房”即两被告必须按一次性提前30日（含节假日）支付当年6个月租金给原告的付款方式执行。自2011年1月1日至2015年12月31日止，该期间每年租金合计290000元。2014年9月30日，被告李民森及鸣山公司共同向原告出具《承诺书》载明“我公司租用陈建华同志的葵花公社6幢4号商铺，2014年7月1日至2014年12月31日之租金。由于我公司资金暂时困难，一直未予支付，经双方协商，陈建华同志同意我公司于2014年10月15日支付。如果到期不能支付，从2014年7月起每月按1500元支付滞纳金给陈建华同志，滞纳金计算到支付房租之日。”由于被告未按约定向原告履行义务，原告遂诉至本院主张权利。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示以自己的行为表明不履行主要债务；……”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告与两被告签订租房协议，现原告与被告吴绍智庭审中达成一致解除协议，本院予以支持。另一被告李民森因未向原告支付租金，根据上述法律的规定原告有权解除合同。合同解除后，两被告作为签订合同的承租人应将房屋腾还原告。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案中，由于被告李民森及鸣山公司自愿向原告承诺支付2014年7月至12月31日的房租但未支付，且一直占用该房屋未向原告交还，故本院支持被告李民森及鸣山公司向原告支付2014年7月至原告向本院起诉时的房租，根据租房协议的约定应为290000元。
被告吴绍智向本院提出已于2012年就与被告李民森达成一致，将房屋全部交由被告李民森承租，但根据合同相对性原则，被告吴绍智与被告李民森签订的协议仅在其两人之间产生约束力，被告吴绍智作为与原告签订租房协议的承租人应当向原告承担支付租金的义务，故对被告吴绍智的答辩意见本院不予采纳。关于原告主张的滞纳金的问题，由于原、被告在租房协议中未约定滞纳金，被告李民森及鸣山公司作为实际承租人其自愿向原告承诺支付滞纳金且该滞纳金的支付未超过法律规定的范围，故本院支持由被告李民森及鸣山公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定
判决如下：
一、解除原告陈建华与被告李民森、吴绍智于2010年5月24日签订《租房协议》；
二、被告李民森、吴绍智将位于葵花公社小区（或银行春晓花园）6幢1层4号商铺腾还原告陈建华；
三、由被告李民森、吴绍智、云南鸣山汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告陈建华支付租金人民币290000元；
四、由被告李民森、云南鸣山汽车销售有限公司本判决生效之日起十日内向原告陈建华支付滞纳金人民币18000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币9780元、保全费人民币2060元由被告李民森、吴绍智、云南鸣山汽车销售有限公司共同承担；公告费人民币250元由被告李民森、云南鸣山汽车销售有限公司共同承担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 董维娜
人民陪审员 张世明
人民陪审员 杨顺元
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 朱 原 关注微信公众号“”