杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭经开民初字第1656号
原告：杭州下沙街道新元社区经济联合社，住所地：浙江省杭州市江干区下沙街道新元社区。
法定代表人：丁来友，该经济联合社主任。
委托代理人：滕卫兴，浙江泽厚（绍兴）律师事务所律师。
被告：杭州国君实业投资有限公司，住所地：浙江省杭州市经济技术开发区新元金沙城1幢3单元1808室。
法定代表人：张利国，该公司总经理。
原告杭州下沙街道新元社区经济联合社（以下简称新元经济联合社）诉被告杭州国君实业投资有限公司（以下简称国君公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月19日受理后，依法适用简易程序由
审判员周超独任审判，于2016年1月13日、1月20日两次公开开庭进行了审理。原告新元经济联合社的委托代理人滕卫兴、被告国君公司的法定代表人张利国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新元经济联合社起诉称：2013年5月31日，原告与被告签订《新元金沙城房屋租赁协议》一份。该协议约定：原告将其所有的新元金沙城1#A东（1幢3单元）5-18层140套房屋及对应一至四层商铺部分出租给被告；本房屋租赁期限为10年，即从2013年6月1日起至2023年5月30日止；该房屋租金5-18层每月租金为102528元，该房屋一至四层每月租金为22298元；租金支付：以先付款后使用为原则支付租金，租金每半年一付，每期租金应于当期到期日前一个月支付给原告；被告向原告支付两月租金作为押金；租赁期间，包括但不限于水、电、煤气、有线电视、物管、卫生、电话、宽带等费用均由被告承担，费用价格统一按下沙地区标准执行；违约责任：被告逾期支付租金超过三十天，原告有权单方解除合同，且被告应向原告支付两月租金作为违约金。截至起诉之日，被告尚欠原告租金998608元、水电费45894.80元及物业管理费75043元。原告曾多次向被告催讨，但均未果。为此，原告向法院提起诉讼，诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《新元金沙城房屋租赁协议》；2.判令被告立即支付原告租金998608元（暂计算至2015年11月30日止，并按日租金4160.87元计算至租赁物实际返还之日止）；3.判令被告立即支付原告水电费45894.80元（暂计算至2015年10月30日止，并据实支付至租赁物实际返还之日止）；4.判令被告立即支付原告物业管理费75043元（暂计算至2015年11月30日止，并据实支付至租赁物实际返还之日止）；5.判令被告支付原告违约金249652元；6.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告签订的《新元金沙城房屋租赁协议》；2.判令被告立即支付原告租金773782元（暂计算至2015年11月30日止的租金为998608元，扣除被告于2015年11月30日、12月31日支付的租金124826元、100000元，尚欠租金773782元，并按月租金124826元计算至租赁物实际返还之日止）；3.判令被告立即支付原告水电费88356.60元（暂计算至2015年10月31日止，并据实支付至租赁物实际返还之日止）；4.判令被告立即支付原告物业管理费75043元（暂计算至2015年11月30日止，并据实支付至租赁物实际返还之日止）；5.判令被告支付原告违约金249652元；6.本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告陈述：被告在原告起诉前已付清至2015年3月31日止的租金，后被告在诉讼过程中于2015年11月30日、12月31日支付租金124826元、100000元。被告已付清至2015年6月30日止的水电费（水电费两月一付），未按约支付后续水电费。被告已付清至2014年11月30日止的物业管理费，未按约支付后续物业管理费。原告新元经济联合社为支持其诉请主张，在庭审中提供了下列证据材料：1.《新元金沙城租赁协议》，用以证明原告与被告签订的《新元金沙城租赁协议》对双方权利义务的约定（双方约定：房屋租赁期限为10年，即从2013年6月1日起至2023年5月30日止；该房屋5-18层月租金为102528元，该房屋1-4层月租金为22298元；以先付款后使用为原则支付租金，租金为每半年一付，下期租金应于当期到期日前一个月内支付；租赁期间包括但不限于水、电、煤气、物管等费用均由被告承担；被告逾期支付租金超过三十天，原告有权单方解除合同，且被告应向原告支付两月租金作为违约金）。2.《新元金沙城水、电交纳通知单（存根联）》两份，用以证明截止2015年10月31日，被告尚欠原告水电费88356.60元。3.《新元金沙城物业管理费缴纳通知（存根联）》，用以证明截止2015年11月30日，被告尚欠原告物管费75043元。
被告国君公司答辩称：被告对原告陈述的事实均认可。原告主张的被告拖欠租金、水电费、物业管理费金额，被告均认可。关于原告的第1项诉讼请求，被告不同意，被告认为租赁协议没有解除的必要，被告希望能继续履行。关于原告的第2、3、4项诉讼请求，被告均认可。关于原告的第5项主张违约金的诉讼请求，被告不认可。双方曾沟通过，并约定若被告能把拖欠的款项付清，原告就不再主张违约金。因此，被告不应支付违约金。若法院认定被告构成违约，原告主张的违约金过高，因为被告是计划支付租金的，被告拖欠租金是客观上经营状况不好所致，被告没有故意拖延不支付租金。被告国君公司未提供证据。对原告新元经济联合社提供的证据，被告国君公司质证认为：均无异议。本院对原告新元经济联合社提供的证据认证认为：因被告均无异议，本院均予以认定。本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：2013年5月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《新元金沙城租赁协议》一份。该协议约定：甲方愿意将其所有的新元金沙城1#A东（1幢3单元）5-18层140套的房屋及对应一至四层商铺部分出租给乙方，该房屋5-18层建筑面积为4161.4648平方米，对应一至四层商铺建筑面积为305.334平方米（其中第一层计划外面积为54.9平方米），乙方对甲方所要出租的房屋情况已经充分了解，并愿意承租该房屋；乙方保证承租该房屋仅作为合法商业用途使用；本房屋正式实际交付给乙方的时间为2012年12月1日，实际交付后的六个月时间为乙方装修期，本房屋租赁期限为10年，即从2013年6月1日起至2023年5月30日止；该房屋租金5-18层部分为人民币0.81元／天／平方米，即每月租金为人民币102528元。该房屋对应一楼大厅计划内面积租金为67元／月／平方米，计划外面积租金为100.5元／月／平方米，二至四层租金为67元／月／平方米，计每月租金为人民币22298元；甲方承诺上述房屋租金5年内不变，在第6年，甲方有权根据下沙范围内同类物业的市场均价对后5年租金（含一至四楼部分）做一次性相应的调整（一至四层的调整比例参照商铺出租部分），但甲方承诺提升比例仅介于5%-10%之间，届时以补充协议形式体现；租金支付方式：以先付款后使用为原则支付租金，每期租金应于到期前一个月支付给甲方，每半年为一期；租赁期间，包括但不限于水、电、煤气、有线电视、物管、卫生、电话、宽带等费用均由乙方承担，费用价格统一按下沙地区标准执行；自该房屋实际交付给乙方之日（2012年12月1日）起，甲方承诺给予乙方6个月的免租装修期；乙方逾期支付租金，每逾期一天，按未付金额的5‰向甲方支付违约金，逾期超过三十天，则甲方有权单方解除合同，且乙方应向甲方支付两月租金作为违约金。该协议还约定了其他事项。原告按约向被告履行了交付租赁房屋的义务，被告未按约支付自2015年4月1日起的租金（暂计算至2015年11月30日止的尚欠租金为998608元，被告在诉讼过程中于2015年11月30日、12月31日支付租金124826元、100000元），未按约支付自2015年7月1日起的水电费（暂计算至2015年10月31日止的尚欠水电费为88356.60元），未按约支付自2014年12月1日起至2015年11月30日止的物业管理费75043元。
本院认为：原、被告签订的《新元金沙城租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方均有约束力，双方应按约全面履行自己的义务。原告作为出租人已履行向被告交付租赁房屋的义务，被告作为承租人未按约履行支付租金、水电费、物业管理费的义务。关于原告要求被告支付尚欠的租金、水电费、物业管理费的诉讼请求，被告均无异议，本院予以支持。根据双方签订的《新元金沙城租赁协议》的约定，被告逾期支付租金超过三十天，原告有权单方解除合同，且被告应向原告支付两月租金作为违约金。被告未按约支付自2015年4月1日起的租金，虽被告在原告起诉后支付了部分租金，但仍已逾期支付租金超过三十天，故本院对原告要求解除双方签订的《新元金沙城租赁协议》的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付违约金249652元的诉讼请求，因被告已逾期支付租金超过三十天，故原告有权按约向其主张两个月租金的违约金。被告主张该违约金过高，但未能举证予以证明。结合本案实际情况，本院对原告的该诉讼请求予以支持。综上，本院对原告的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、原告杭州下沙街道新元社区经济联合社与被告杭州国君实业投资有限公司于2013年5月31日签订的《新元金沙城租赁协议》于本判决生效之日解除。
二、被告杭州国君实业投资有限公司支付原告杭州下沙街道新元社区经济联合社租金773782元（暂计算至2015年11月30日止的尚欠租金为998608元，扣除已付的224826元，尚欠773782元，后续租金或占用费按每月124826元的标准计算至被告杭州国君实业投资有限公司实际返还租赁房屋之日止），于本判决生效之日起十日内付清。
三、被告杭州国君实业投资有限公司支付原告杭州下沙街道新元社区经济联合社水电费88356.60元（暂计算至2015年10月31日止，后续水电费据实计算至被告杭州国君实业投资有限公司实际返还租赁房屋之日止），于本判决生效之日起十日内付清。
四、被告杭州国君实业投资有限公司支付原告杭州下沙街道新元社区经济联合社物业管理费75043元（暂计算至2015年11月30日止，后续物业管理费据实计算至被告杭州国君实业投资有限公司实际返还租赁房屋之日止），于本判决生效之日起十日内付清。
五、被告杭州国君实业投资有限公司支付原告杭州下沙街道新元社区经济联合社违约金249652元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15482元（原告杭州下沙街道新元社区经济联合社预交17123元），减半收取7741元，由被告杭州国君实业投资有限公司负担。原告杭州下沙街道新元社区经济联合社于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告杭州国君实业投资有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；帐号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行杭州湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；账号：12×××68）。
审判员 周 超
二〇一六年一月二十八日
书记员 俞培桦 微信公众号“”