广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2015）江民一初字第2475号原告杨镇林。原告赵静。两原告的共同委托代理人谭振勇，南宁市正一法律事务所法律工作者。被告黎永剑。委托代理人黄庞统，广西钰锦律师事务所律师。委托代理人赵一刚，广西钰锦律师事务所律师。第三人广西贵人置业投资有限公司。法定代表人李柏晓。
原告杨镇林、赵静诉被告黎永剑、第三人广西贵人置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月27日受理后，于2016年1月19日公开开庭进行了审理，原告杨镇林及其委托代理人谭振勇，被告黎永剑的委托代理人黄庞统到庭参加诉讼，第三人广西贵人置业投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨镇林、赵静诉称：两原告为夫妻关系，2015年7月10日，原告、被告以及第三人签订了坐落于南宁市江南区星光大道×-1号××城×号楼A单元5D号《房地产买卖及居间合约》，协议约定，被告将属于自己所有的上述房产108.05平方米，以70万元的总价格转让给原告。合同对交易定金、付款方式、税费承担、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告依约支付了定金人民币3万元、首期购房款18万共计21万元，并取得了被告出具的收款收据。同时，原告还支付了第三人的佣金，房产评估等费用。根据合同之约定，被告应当在2015年8月10日前办理房屋产权过户手续等事宜。被告为他人借款合同债务进行担保导致本案交易的房产被法院查封，经原告多次催促，被告拒不回应，故请求人民法院判令：1、确认原告、被告及第三人签订的位于南宁市江南区星光大道×-1号××城×号楼A单元5D号《房地产买卖及居间合约》合法有效；2、被告支付违约金25760元（以人民币70万元为基数按日万分之四标准，自2015年8月10日暂计至2015年11月9日，此后按合同之约定计至履行之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告黎永剑辩称：各方签订的《房地产买卖及居间合约》合法有效，但原告要求的违约金过高。之前案外人向银行借贷，案外人请求被告黎永剑提供保证，黎永剑基于案外人的偿付能力而同意提供保证，后案外人不能还款才导致了被告的房屋被查封，造成本案房屋不能过户的原因并不是自己造成的，被告自身也希望能尽快履行合同。根据原、被告的陈述，本案的争议焦点为：原被告间买卖合同是否合法有效？被告有无违约行为？原告诉请的违约金是否过高？
经审理查明：两原告系夫妻关系，原被告及第三人于2015年7月10日签订《房地产买卖及居间合约》，约定被告黎永剑将名下位于南宁市江南区星光大道×-1号××城×号楼A单元5D号房屋以700000元价款出卖给原告。该合同第一条第3项约定：“该物业处于抵押状态，卖方承诺于本合约生效之日起30日内向抵押权人申请结清贷款及办理相关手续”。第四条第4项约定：“卖方未按约定期限将该物业交付买方使用的，每逾期一天，按该物业成交价的万分之四向买方支付逾期交房违约金；买方未按约定支付房价款的，每逾期一天，须按所拖欠房价款的万分之四向卖方支付违约金”。另交易流程说明书显示：买卖双方需在经纪方通知三个工作日内办理房地产交易相关手续，如逾期拒不配合办理房屋买卖等事宜视为违约。2015年7月13日，江南区星光大道×-1号××城×号楼A单元5D号房屋经查档显示无查封，有抵押。《房地产买卖及居间合约》签订后，原告如期向第三人交纳佣金、评估费等费用，并依约定向被告支付30000元定金及180000元首付购房款。2015年9月14日，原被告到南宁市房屋产权交易中心办理转移登记，递交了转移材料。另查明：案外人柳州银行股份有限公司南宁分行因金融借款合同纠纷于2015年7月7日向青秀区人民法院提出诉讼财产保全申请，2015年9月22日，青秀区人民法院查封了江南区星光大道×-1号××城×号楼A单元5D号房。由于涉案房屋被查封，当前原被告之间无法办理房屋转移手续。庭审中，原被告就违约金的数额达成一致意见（即被告须向原告支付违约金12600元）。以上事实，有当事人提交的证据及当庭陈述予以佐证。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人广西贵人置业投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原被告及第三人均有缔约能力，各方签订的《房地产买卖及居间合约》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，原告请求确认各方签订的《房地产买卖及居间合约》有效合法有据，本院对此予以支持。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现原告向被告交付了3万元定金及18万元首付款，双方亦到南宁市房屋产权交易中心递交了转移材料，但因涉案房屋被青秀区人民法院查封而无法办理过户手续，故被告无法按《房地产买卖及居间合约》、交易流程约定的时间办理房屋过户手续，已构成违约，应当承担违约责任。庭审中，原被告就违约金达成一致意见（即被告须向原告支付违约金12600元），本院对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、被告黎永剑与原告杨镇林、赵静及第三人广西贵人置业投资有限公司于2015年7月10日签订的《房地产买卖及居间合约》合法有效；
二、被告黎永剑向原告杨镇林、赵静支付违约金12600元。案件受理费100元，由被告黎永剑负担。上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费100元，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01×××17。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 丘 理
人民陪审员 黄爱娥
人民陪审员 饶保祥
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 方宝莹附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来自