广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1450号原告佛山市星城物业管理有限公司，住所：佛山市禅城区。法定代表人ＸＸＸ。委托代理人杨炳光，广东千度律师事务所律师。被告佛山市冠诚网络科技有限责任公司，住所：佛山市禅城区。法定代表人陈伟贤。
原告佛山市星城物业管理有限公司诉被告佛山市冠诚网络科技有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理后，依法由
审判员田媛适用简易程序独任审判。因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由
审判员田媛担任
审判长，与
人民陪审员江言枝、李玉珠组成合议庭，于2016年1月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨炳光到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年原、被告签订三份《前期物业管理服务协议》，约定原告为购买佛山市禅城区魁奇一路11号商业中心DS09、DS10等共计38个车位的被告提供物业服务，汽车位物业管理费按30元每个每月计收，缴纳方式按每季度的第一个月1-10日支付，即38个车位的物业管理费每季度为3420元，迟延付款则按日千分之三计收违约金。2013年8月31日原告与被告物业所在的小区业委会即佛山禅城区丽日玫瑰名城住宅小区（第一届）业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为丽日玫瑰名城小区实行物业管理服务，其中物业管理费的收费标准按之前的标准收取，暂不作调整，逾期交纳物业管理费则按日千分之一计收滞纳金。合同签订后，被告并无依约履行支付费用的义务，自2014年4月起拒不支付车位物业管理费。上述欠款经原告多次催收，被告至今分文未付。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告支付DS9-20、DS23、DS26-33、DS71、DS72、DS74-76、DS78-89号车位的物业管理费17100元，迟延交纳车位物业管理费违约金4617元（上述违约金暂计至2015年6月30日，之后违约金按欠款金额日千分之一计至款项付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其诉请的物业管理费欠费期间为2014年4月至2015年6月，其诉请的违约金从每季度第一个月的11日开始计算。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的营业执照、组织机构代码证、物业资质证书及被告机读档案登记资料。拟证明原、被告的诉讼主体资格，原告具有二级物业管理资质。2、前期物业管理服务协议3份、物业管理服务合同1份。拟证明原告为被告的涉案车位提供物业服务并为此签订物业服务协议，对物业费标准、支付方式及违约责任进行约定；小区业委会成立后，原告与被告物业所在的业委会签订物业管理服务合同，收费标准等暂不调整。被告诉讼中没有提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告的证据均有原件核对，且和本案具有关联性，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告（甲方）与被告（乙方）就涉案DS9-20、DS23、DS26-33、DS71、DS72、DS74-76、DS78-89号车位签订有三份《丽日玫瑰·名城前期物业管理服务协议》，均约定：甲方是指房地产开发单位或其委托的物业管理企业……乙方是指购房人（业主）。前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。……第四条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。
一、乙方交纳管理服务费用的签定时间：2012年9月28日；……四、车位及其使用管理服务费用：1、汽车：车位管理服务费每个每月30元……九、管理服务费按季度缴交，每次交纳时间为当季第一个月1-10日内；……第十二条、违约责任。……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金……。2013年8月31日，佛山市禅城区丽日玫瑰·名城住宅小区（第一届）业主委员会（甲方）（下简称第一届业委会）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：……第二条、物业基本情况……物业名称：丽日玫瑰·名城……汽车车位3118个……第三条：委托管理期限为三年，自2013年8月29日起至2016年8月28日止……第三章、双方权利义务……第二条、乙方权利义务……7、负责向业主和使用人收取下列费用：（1）物业服务费；（2）停放车辆场地费；……第五章、管理费收费标准及费用支出。第一条、本物业的管理费，由乙方按政府相关部门审核的现行收费标准向业主或物业使用人收取，暂不作调整……具体如下：……（3）地下汽车位：30元／月／个，其他车位按相关合约提取；……2、业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金……。另查明，原告的企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围包括物业管理、停车场管理等，物业服务企业资质等级为贰级。再查明，坐落于佛山市禅城区魁奇一路13号地下室DS9-20、DS23、DS26-33、DS71、DS72、DS74-76、DS78-89号的房产登记权利人均为被告佛山市冠诚网络科技有限责任公司，占有份额均为全部，登记时间分别为2012年5月28日、2012年5月29日、2012年5月30日，均有抵押、有查封。原告陈述：三份前期物业管理协议签订于2012年9月，具体日期不清楚；被告系涉案车位的业主，原告起诉后被告没有交纳欠费。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。
原告系具有贰级物业服务资质的企业，其与被告签订的三份《前期物业管理服务协议》、与第一届业委会签订的《物业管理服务合同》均系各方的真实意思表示，合法有效。由于原告与第一届业委会已于2013年8月31日签订《物业管理服务合同》，根据三份《前期物业管理服务协议》关于“前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理”的约定，涉案三份《前期物业管理服务协议》已于2013年8月31日终止。另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，作为涉案小区业主之一的被告理应接受《物业管理服务合同》的约束，全面履行合同约定的义务。关于原告诉请的物管费。原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，其有权依据《物业管理服务合同》的约定向被告主张物业管理服务费。原告主张被告欠缴涉案车位2014年4月至2015年6月的物业管理费，因被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭对原告的主张进行抗辩和提供反证予以反驳，本院对原告主张的欠费期间予以确认，被告应向原告交纳涉案DS9-20、DS23、DS26-33、DS71、DS72、DS74-76、DS78-89号车位2014年4月至2015年6月的物业管理费合计17100元（38个×30元／月／个×15个月）。关于原告诉请的逾期缴纳物业管理费违约金。虽然三份《前期物业管理服务协议》约定了物业管理费按季缴纳、缴纳时间为当季首月的1-10日、滞纳金计算标准为欠缴金额每日千分之三，但如前所述，该三份《前期物业管理服务协议》已于2013年8月31日终止，而《物业管理服务合同》并未约定物业管理费的缴纳时间，亦无证据证明双方对于缴费时间存在其他约定或已形成双方认可的交易习惯，故原告主张从每季度第一个月的11日开始计算违约金，无合同依据，本院不予采纳，鉴于被告拒不到庭对违约金的计付标准提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院不对合同约定的违约金计付标准每日1‰进行调整，并酌定被告自起诉之日起按日1‰向原告支付违约金，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，缺席
判决如下：
一、被告佛山市冠诚网络科技有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市星城物业管理有限公司支付DS9-20、DS23、DS26-33、DS71、DS72、DS74-76、DS78-89号车位2014年4月至2015年6月的物业管理费17100元及违约金（违约金以17100元为本金，自2015年8月12日起按每日千分之一计至本判决确定的给付之日止）；
二、驳回原告佛山市星城物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告佛山市冠诚网络科技有限责任公司如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费342元，由被告佛山市冠诚网络科技有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 田 媛
人民陪审员 李玉珠
人民陪审员 江言枝
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 吕玲玲附件：引用的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 百度搜索“”