陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）榆民初字第06144号原告付某。委托代理人周某。被告某天源房地产开发有限公司。法定代表人韩某，系该公司总经理。委托代理人白某。
原告付某与被告某天源房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月21日公开开庭进行了审理。原告付某及其委托代理人周某、被告某天源房地产开发有限公司委托代理人白某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告付某诉称：原、被告双方于2012年6月1日签订了商品房买卖合同约定原告购买被告开发建设的位于榆林市榆阳区北郊二里半“金桥花园”第5幢4单元9层902室、第5幢4单元10层1002室商品房两套。该商品房建筑面积分别为141.5平方米，商品房总价款人民币933900元/套。车位100000元/个。原告以按揭的方式付款，首付房款为总房价的30%，即人民币283900元/套，应在2012年6月1日支付给被告，剩余房款65万元/套办理按揭贷款。被告应在2014年10月31日前将商品房交付原告使用。被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计付款的3%支付违约金。合同签订后原告积极的履行了付款义务，于2014年3月13日向被告支付首付款人民币567800元，车位款200000元。2012年8月22日，榆林市地毯厂工地塌陷，榆林市施工工地相关部门进行安全检查，金桥花园因项目手续不齐全，被责令停工。为此原告曾多次向被告询问停工期限、停工原因及是否影响交房，但被告却一直不予答复，致使原告无法办理按揭手续。2014年10月31日，合同约定的交房已到，被告理应按商品房买卖合同的约定将商品房交付原告使用。但被告承建的“金桥花园”在合同约定的交付期限主体工程未完工，根本无法交房。原告于2015年2月向被告提出退房申请，同时提出解除该商品房买卖合同，但被告一直置之不理。根据合同法等相关法律规定以及该商品房买卖合同的相关约定，被告已经构成根本违约。故诉至法院并提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告返还原告已付房款人民币767800元及利息（从2012年6月1日起至退款之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），支付原告违约金人民币23034元，共计790834元；3、判令本案件诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：1、原告付某的身份证复印件1份，证明付某的自然人身份情况，即原告主体适格。2、商品房买卖合同2份，证明合同约定了房屋具体位置，土地的规划使用年限，房屋价款及交房时间和逾期解除约定等条款及被告逾期不能交房并超过90日的约定，原告有权要求解除合同并退还房款及支付违约金。3、收款收据1支，承诺书2份，证明原告按时向被告交付了两套房屋和两个车位的价款，共计人民币767800元的事实。
被告某天源房地产开发有限公司辩称原告解除合同无依据，被告逾期交房是由不可抗力造成的。被告开发的楼盘已经于2015年8月1日具备交房条件同时开始交房，原告的合同目的已经实现。被告某天源房地产开发有限公司向法庭提交了以下证据：1、商品房买卖合同复印件、收款收据复印件，证明根据合同约定被告可以据实延期交房且不构成违约及原告不办理按揭贷款构成违约应承担违约责任。2、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、榆林市商品房预售许可证，证明被告开发的金桥花园小区五证齐全符合法律规定的建设标准，双方签订的合同合法有效。3、工程质量竣工验收记录及通知，用于证明2015年7月31日原告购买的商品房经验收合格具备交房条件以及被告于2015年8月1日通知广大业主交房并对车位优惠出售的事实。4、照片复印件4张，QQ聊天记录（打印）14张，证明部分业主阻挡施工，拒绝向银行偿还按揭贷款，导致被告无法按期取得银行贷款影响正常施工，造成逾期交房。经庭审质证，被告对原告提供的第一、三组证据真实性及证明目的均无异议。对第二组证据真实性无异议，证明目的有异议，逾期交房原因是不可抗力造成的。被告逾期交房不属于不可抗力；对第二组证据的真实性无异议，证明目的有异议，被告出售房屋的规划土地时限为40年，不符合住宅用地70年的规定，构成根本违约。对第三组证据的真实性、证明目的均有异议，施工质量技术资料通用表及通知真实性无法确认；对第四组证据的真实性证明目的均有异议，照片没有原件不予认可。QQ聊天记录没有证据原始载体，来源不合法，不予认可。本院对原、被告提供并经庭审质证的证据作如下认证：原告提供的证据，形式合法，内容真实，且被告对证据真实性无异议，本院依法对其真实性予以采信。被告提供的证据1，真实性予以采信，证明目的不予采信；证据2，原告对真实性无异议，经审查，改组证据形式合法，内容真实，与本案具有关联性，予以采信；证据3，原告虽有异议，但是该证据与本案具有关联性，予以采信；证据4，原告对真实性有异议，经审查，该证据对本案无证明力，不予采信。本院根据当事人的陈述、举证及本院认证，查明以下事实：2012年6月1日，被告某天源房地产开发有限公司（出卖人）与原告付某（买受人）签订榆林市商品房预售合同两份，分别约定：买受人与出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得出让证号为：榆市国用2010第27340号。该土地面积为39200平方米，规划用途为住宅，提地使用年限从2000年12月15日起至2056年12月15日止。建设工程规划许可证号为建字第610800201100117号。第二条、商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房。第三条、买受人买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第5幢4单元9层902及10层1002号房，该商品房的用途为均住宅，属框剪结构，层高为3层，该商品房阳台均是封闭式。该商品房合同约定建筑面积均共141.5平方米。第四条、计价方式与价款，按建筑计算，该商品房单价均为6600元/平方米，总金额均为933900元。第六条、付款方式及期限，在本合同签订之日支付30%房价款，均计283900元，剩余房款均为65万元办理按揭付款，接到通知7日内到银行指定地方办理按揭相关手续。第八条、交付期限，出卖人应当于2014年10月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同还约定其他事项。合同签订后，原告于2012年6月1日向被告支付两套房屋首付款567800元，并一直未办理房屋按揭。原告因被告未按本合同约定日期2014年10月31日前交付商品房且逾期在90日后，原告有权解除合同为由向本院提起民事诉讼并提出上述诉讼请求。另查明，本案在审理阶段被告某天源房地产开发有限公司将付某购买的房屋于2015年12月11日、2016年1月18日分别出售于第三人韩延平、宋权炳。
本院认为，原告付某与被告某天源房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同体现了双方当事人真实的意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性效率性规定，依法确认为有效合同。根据本案查明的事实，依双方签订的商品房买卖合同“第八条、交付期限出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”之约定，被告应当在2014年10月31日前向原告交付商品房，被告不能按照约定向原告交付商品房等且将该房屋于2015年出卖给第三人，被告的上述行为导致原告合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项:“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”之规定，原告主张依法解除与被告之间的商品房买卖合同及被告返还原告已付购房款767800元的请求，有事实及法律依据支持，本院予以支持。原告主张被告承担违约金23034元的请求，经审查，依双方签订榆林市商品房预售合同“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。”根据原告付某已付购房款767800元，违约金为767800元×3%=23034元，有事实及法律依据支持，本院予以支持。
被告辩称原告要求解除合同无依据，逾期交房是由不可抗力造成的，经审查，根据《民法通则》之规定，不可抗力是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，如地震、水灾或者战争等，被告抗辩地面塌陷不属于不可抗力，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、原告付某与被告某天源房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效，于本判决生效之日予以解除。
二、本判决生效后十日内，由被告某天源房地产开发有限公司返还原告付某房款767800元，支付违约金人民币23034元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11700元，由被告某天源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。（此页无正文）
审 判 长 刘庆勃
代理
审判员 杨桂宁
人民陪审员 程占堂
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 冯继伟 百度搜索“”