广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第2679号
上诉人（原审被告）：李中生，男，汉族，身份证住址：广东省博罗县，身份证号码：×××4590。
被
上诉人（原审原告）：东莞市雅博皮具有限公司，住所地：广东省东莞市东城区，注册号：441900000868106。
法定代表人：刘定兵。
委托代理人：廖军平，广东大洲律师事务所律师。
委托代理人：何淑玲，广东大洲律师事务所律师。
上诉人李中生因与被上诉人东莞市雅博皮具有限公司（以下简称雅博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年12月24日，雅博公司向原审法院提出诉讼，请求判令：1、判令解除雅博公司、李中生于2014年1月份订立的租赁合约，判令李中生返还租赁物给雅博公司；2、判令李中生支付拖欠雅博公司的租金36000元、卫生费900元、消防保养费540元、电费13835元，从2014年2月起计至判决解除合同之日止，暂计10个月共计51275元，以及支付滞纳金（滞纳金从2014年2月11日起每日按应交付租金的1%计算至实际清偿之日止）；3、判令李中生所交押金4000元归雅博公司所有；4、判令李中生承担本案诉讼费用。原审庭审中，雅博公司明确第2项诉讼请求中的租金和滞纳金计算为：拖欠租金自2014年2月起计至合同解除之日止，暂计至起诉之日为36000元；滞纳金按逾期付款金额每日1%计收。原审法院
经审理查明，位于东莞市东城区峡口榴花西街67号物业以及位于东莞市东城区峡口榴花西街三巷的简易铁皮厂房，均是由东莞市东城区峡口股份经济联合社（以下简称峡口经联社）所建。2011年12月15日，雅博公司与峡口经联社签订《楼宇物业租赁合同》，双方约定：峡口经联社将峡口榴花西街67号物业出租给雅博公司使用，租赁期限从2012年3月1日起至2022年2月28日止。2013年5月23日，雅博公司与峡口经联社签订《补充协议书》，双方约定：峡口经联社将榴花西街三巷的简易铁皮厂房出租给雅博公司使用，租赁期限从2013年6月1日起至2022年2月28日止。2014年1月20日，雅博公司（甲方）与李中生（乙方）签订《租赁合约》，双方约定：甲方将榴花西街三巷的简易铁皮厂房的其中520平方米转租给乙方使用；租赁期限为3年，从2014年2月20日起至2016年2月28日止；每月租金4000元，乙方每月10前支付当月租金，如乙方逾期未交，甲方按每天1%收取滞纳金，如乙方拖欠一个月仍未缴纳租金，甲方有权解除合同，押金不退；乙方向甲方支付相当于两个月租金的押金共计8000元，合同期满并结清一切税费后，由甲方退乙方押金；甲方提供100KW电，乙方同甲方共用总表，并分摊损耗，乙方在每月20日前缴纳电费，否则甲方有权断电，并追缴罚款；乙方与甲方签定协议后，除支付相应的租金及水电费外，如需消防维修费，根据双方约定的使用面积分摊，乙方按需向甲方支付；乙方每月缴交100元卫生费、60元消防保养费（不含消防维修费）。合同签订后，雅博公司如约将厂房交付李中生使用，李中生将机器设备搬进厂房并向雅博公司缴纳了押金4000元。双方确认李中生目前已经没有在使用案涉厂房，但双方并未办理场地交接手续。雅博公司主张李中生是在2014年9月20日将所有机器设备搬走，而李中生则主张是在2014年8月离开厂房且离开的原因是雅博公司将厂房上锁，其无法搬出机器设备，双方对各自主张的搬离时间也均未提供证据予以证明。本案诉讼过程中，原审法院去函峡口经联社调查，该社回复：该社同意雅博公司对案涉厂房进行转租，并确认案涉厂房并未办理土地使用权证、房地产权证以及建设工程规划许可证。本案雅博公司、李中生都没有举证证明案涉厂房有办理上述证照。雅博公司主张：案涉厂房交付李中生使用后，李中生仅支付了4000元押金，租金、卫生费、消防保养费、电费等费用一直拖欠至今，因此雅博起诉至法院提起本案诉请。对于诉请的消防保养费，雅博公司举证了一份消防系统维修保养合同予以证明该项费用有实际发生，李中生对该合同不予确认。对于诉请的电费，雅博公司称双方曾口头确认用电度数并提供一系列的电费发票予以证明。但李中生对该些电费发票不予确认，主张该些电费是雅博公司作为总表客户统一缴费的，不能证明其分租部分的用电情况，也否认双方有确认过分租部分的用电度数。此外，李中生还抗辩称：1、案涉分租厂房约定面积是520平方米，但实际使用面积只有330平方米，因此租金标准应按实际租赁面积计算。对于案涉分租厂房的实际面积情况李中生没有举证予以证明。2、李中生承租案涉厂房后，雅博公司主动提出与李中生合作经营，双方虽未签订合作协议，但双方实际已开展合作经营并由雅博公司参与多项经营运作，因此案涉厂房的租金等相关费用应由雅博公司、李中生各承担一半。对此，李中生举证了四份送货单、一份出勤明细、两份对账单等证据予以证明。送货单的抬头均注明是“东莞市雅博皮具有限公司”送货单，其中两份送货单的“送货人”处签字的是雅博公司的法定代表人刘定兵，一份送货单的“送货人”处签字的是李中生，另一份送货单的“送货人”处空白。出勤明细的抬头注明是“殷雄7月份出勤明细”，但该表并未注明任职单位和工作地点，也没有加盖雅博公司印章或李中生签名。两份对账单显示为“雅博皮具”与“创世达”之间的对账记录，联系人是李中生，但该两份对账单均没有加盖雅博公司印章，也没有雅博公司相关负责人签名确认。对于上述抗辩，雅博公司回应：1、案涉厂房是按合同约定面积520平方米交付给李中生使用的，双方自愿约定将租金定为4000元每月。2、雅博公司否认双方存在合作关系，对送货单、出勤明细、对账单等证据不予确认，认为该些不能证明雅博公司、李中生存在合作关系。原审法院认定的上述事实依据有：租赁合约（原件）、东城区社区集体经济组织收据（电子）（6份）（原件）、东莞市雅博皮具有限公司消防系统维修保养合同书（原件）、广东增值税专用发票电费单（原件）（8份）、历月用水情况表（原件）、楼宇物业租赁合同（原件）、补充协议（原件）、证明（原件）、厂房设备清单（复印件）、送货单（4份）（原件）、殷雄7月份出勤明细一份（复印件）、对账单（2份）（复印件），以及原审庭审笔录、问话笔录等。原审法院认为，本案中并没有证据证明雅博公司向李中生出租的厂房已办理建设工程规划许可证或者已向相关政府部门办理相应报建手续，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”，雅博公司与李中生签订的《租赁合约》违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。民事法律行为的确定无效是指该行为因不具备该法律行为的有效条件，所以根本不能产生当事人意思表示追求的民事法律效果，因此《租赁合约》应认定自始无效。经查，雅博公司主张李中生在2014年9月20日自行离场并搬走了所有机器设备，由此可见案涉厂房现已不在李中生控制之下，故原审法院对雅博公司要求李中生返还租赁物的请求不予支持。李中生主张其与雅博公司存在合作经营关系，故案涉厂房所发生的租金、卫生费、消防保养费、电费等费用应由双方各承担一半。对此，原审法院认为：李中生举证的送货单虽然有原件，但该单显示的交易主体是雅博公司和“创世达”，因此单凭其中一份送货单的送货人是李中生，并不足以证明李中生与雅博公司之间存在合作经营关系。李中生举证的出勤明细是复印件且内容并未反映李中生与雅博公司之间存在合作经营关系，故原审法院对该证据不予采信。李中生举证的对账单是复印件且为其单方制作，雅博公司并不确认，故原审法院对该证据不予采信。综上，李中生主张其与雅博公司存在合作经营关系依据不足，李中生应作为承租方依法承担因《租赁合约》无效而产生的法律责任和后果。前述认定雅博公司与李中生签订的《租赁合约》是无效合同，因此雅博公司要求李中生支付租金没有法律依据，但经查明李中生确有实际使用案涉租赁厂房，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，李中生应参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费给雅博公司，至于李中生主张租赁物实际交付面积与合同约定面积不符，但李中生对此并未举证证明，故原审法院对其主张不予采纳，李中生应承担的房屋占有使用费应按合同约定的租金标准4000元／月支付。此外，李中生对使用案涉厂房过程中产生的卫生费、消防保养费、电费等费用也应当予以承担。关于房屋占有使用费。双方确认雅博公司是如约交付案涉厂房，故房屋占用使用费应从租期起始日即2014年2月20日开始计付。雅博公司确认李中生已经没有在使用案涉厂房，但双方对李中生离开的时间有争议，对此原审法院认为李中生作为承租方其应对租赁物何时返还给出租方承担举证责任，李中生在本案中并未对厂房交接时间予以举证证明，由此产生举证不能的不利后果应由李中生承担，故原审法院依法采纳雅博公司的主张，认定李中生于2014年9月20日离开案涉厂房，房屋占有使用费应计算至当天。据此，李中生应向雅博公司支付房屋占有使用费共计28000元（4000元／月×7个月）。关于卫生费和消防保养费。前述认定雅博公司与李中生签订的《租赁合约》是无效合同，但卫生费和消防保养费是在李中生使用案涉厂房过程中确需实际发生的费用，且双方对每月费用的数额在《租赁合约》中也有确认，故李中生应按实际使用厂房期限向雅博公司支付卫生费700元（100元／月×7个月），支付消防保养费420元（60元／月×7个月）。关于电费。《租赁合约》约定雅博公司和李中生是共用总电表，而雅博公司举证的电费发票只能反映总电表的用电情况，不能证明雅博公司所主张的李中生的用电量和用电金额，因此雅博公司对其诉请的电费金额举证不足，原审法院依法对其该项诉讼请求不予支持。最后，由于雅博公司与李中生签订的《租赁合约》是无效合同，因此该合同所约定的违约条款归于无效且雅博公司也无权收取李中生租赁押金，故雅博公司诉请李中生支付滞纳金以及要求租赁押金归其所有没有合法依据，原审法院依法予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：
一、确认东莞市雅博皮具有限公司与李中生于2014年1月20日签订的《租赁合约》无效。
二、限李中生于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市雅博皮具有限公司支付房屋占有使用费28000元。
三、限李中生于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市雅博皮具有限公司支付卫生费700元。
四、限李中生于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市雅博皮具有限公司支付消防保养费420元。
五、驳回东莞市雅博皮具有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的受理费2431元，由雅博公司承担1766.60元，由李中生承担664.40元。
上诉人李中生不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）李中生与雅博公司签订案涉租赁合同，双方约定面积为680平方米，租金4000元／月及相关费用。后雅博公司将厂房面积改为520平方米，但并没有更改租金。李中生发现厂房实际面积仅有330平方米后便要求雅博公司更改厂房面积及租金，雅博公司擅自更改租赁面积，李中生不予认可。案涉租赁合同约定租赁面积为680平方米，每月租金4000元，每月每平方米的租金为5.80元，按照实际面积330平方米计算，每月租金应为1914元。（二）案涉租赁合同约定雅博公司提供100KW动力电，但雅博公司并没有依约提供，而是私接一处分线给李中生使用，雅博公司违反了用电安全和用电管理，导致李中生不能经营。因李中生已将设备吊装完毕且产生了7000元的吊运费，安装水电花费18000元，建墙装门花费6000元，共花费31000元及押金4000元。（三）李中生提交的送货单、对账单、雅博公司的出勤表等证据证明双方存在合作关系，因经营亏损，雅博公司于9月20日突然提出不再合作并要求李中生在2014年10月1日前缴清房租，水电费，李中生提出异议，雅博公司便将厂房上锁并把李中生的设备和模具封存在厂房内。雅博公司已构成违法，李中生要求法院依法判令雅博公司赔偿吊装费、水电安装费、装修费、押金共计35000元，返还李中生机器、模具以及办公桌等（详见清单）。李中生多次索要设备，雅博公司拒不理会还雇凶破坏李中生的车辆。综上，请求本院：1、恢复案涉租赁合同，判令雅博公司违约，占有李中生财产和合同欺诈行为。2、撤销原审判决第二、三、四项。3、判令雅博公司封存、转移厂房内设备的违法行为。
被上诉人雅博公司口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院维持原判。本院
经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕李中生上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：（一）案涉占有使用费如何认定。（二）李中生要求赔偿损失有无依据。关于争议焦点一。李中生主张租赁合同约定的租赁面积与实际面积不相符，但李中生并未提交任何证据予以证明，而且现有证据亦不能反映李中生在使用租赁物过程中就租赁面积提出异议，故本院对李中生的上述主张不予采信。李中生主张其与雅博公司存在合作关系，故雅博公司应当承担一半的租金。为此，李中生提交了送货单、对账单、雅博公司的出勤表等证据予以证明。
本院认为，首先，李中生提交的出勤明细及对账单均为复印件且为单方制作，雅博公司对此均不予确认，上述证据真实性存疑；其次，即便雅博公司与李中生存在合作经营关系，上述证据也不足以说明雅博公司需要承担一半的房屋使用费。因此，李中生提交的证据不足以证明雅博公司需要承担房屋使用费的事实，原审法院参照合同约定的租金标准认定李中生共需支付28000元的占有使用费合理有据，本院予以维持。关于争议焦点二。由于李中生在原审期间并未就赔偿吊装费、水电安装费，装修损失、押金问题提出反诉，而雅博公司在二审期间亦未表示同意就上述问题进行调解，故本院对李中生的上述请求不予处理，李中生可另案主张权利。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李中生上诉请求缺乏依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费544.61元，由李中生负担（已预交）。本判决为终审判决。
审 判 长 许 鹏
代理
审判员 钟 雯
代理
审判员 廖志明
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 伦润玲附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；…… 关注微信公众号“”