江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）亭民初字第0630号原告盐城市民防局，住所地盐城市希望路1号。法定代表人刘新国，该局局长。委托代理人郭霞普，江苏瑞信律师事务所律师。被告盐城中基兆地投资有限公司，住所地盐城市亭湖区人民中路94号。法定代表人高明，该公司董事长。委托代理人楼向阳，江苏法鼎律师事务所律师。被告盐城市华祥大酒店有限公司，住所地盐城市亭湖区平安路3号。法定代表人周其碗，该公司董事长。委托代理人蔡保青，该公司副经理。委托代理人赵铁桥，江苏一正律师事务所律师。
原告盐城市民防局（以下简称民防局）与被告盐城中基兆地投资有限公司（以下简称中基兆地公司）、被告盐城市华祥大酒店有限公司（以下简称华祥大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日受理后，依法组成合议庭，于同年10月15日公开开庭进行了审理。原告民防局的委托代理人郭霞普、被告中基兆地公司的委托代理人楼向阳、被告华祥大酒店委托代理人赵铁桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告民防局诉称，2007年1月15日，原告与两被告签订《人防工程使用合同》一份，约定将原告所有的位于盐城市平安路3号人防工程四楼以下客户部、餐饮部和地下水文化项目，建筑面积约8168平方米的房屋和人防工程及相关设备设施出租给被告使用。2008年12月19日，原、被告又签订补充协议一份，将上述人防工程大楼5、6层以及相关配套设备出租给被告使用，建筑面积约2100平方米。合同签订后，原告均依约向被告交付了租赁物，被告仅交纳人防使用费至2012年6月底，此后未再交纳。原告多次要求被告交纳租金及水费，被告均未交纳。原告无奈于2014年10月22日向被告送达了限期交纳租金否则解除合同的通知，但被告仍然未能交纳。诉讼中，被告已于2015年11月20日让出了租赁场所。现诉请法院判令两
被告：1、立即支付原告2012年7月1日至2015年3月31日所差欠的人防工程使用费255.95万元、2015年4月1日至2015年11月20日人防工程占用费计68.68元，合计324.63万元。2、支付原告违约金20万元。
被告中基兆地公司辩称，中基兆地公司从未与原告签订过案涉人防工程的租赁合同，也未实际接收及使用案涉人防工程，更未向原告缴纳过租金，原告也从未向中基兆地公司收取及催缴过租金，相关租赁经过及使用情况，中基兆地公司均不知情。请求驳回原告对中基兆地公司的诉讼请求。
被告华祥大酒店辩称，一、华祥大酒店与原告存在租赁关系是事实，因为原告的相关义务没有履行到位，也没有及时与华祥大酒店协商租赁到期交接房屋的事宜，不存在拒不让房的情形。
二、根据合同约定，华祥大酒店已经履行了支付租金的义务，不存在无理由拖欠原告租金的情形。
三、实际租赁人是华祥大酒店，而不是中基兆地公司。综上，请求原告在实事求是的基础上对华祥大酒店因租赁产生的损失进行协商补偿后再妥善处理本案。
经审理查明，2006年12月，民防局组织盐城市人防指挥中心服务项目的竞价活动，中基兆地公司于同年12月17日向民防局出具《法定代表人授权书》，其法定代表人高明授权陈春雷为全权代表参与竞价，同日向民防局还出具了《投标承诺书》，陈春雷在委托代理人处签字，中基兆地公司在《法定代表人人授权书》、《投标承诺书》上均加盖了公司章印。同年12月18日，中基兆地公司以90.5万元的成交价竞得民防局人防指挥中心服务项目的招租（华祥宾馆招租）。2007年1月15日，民防局（原盐城市人民防空办公室，甲方）与中基兆地公司、华祥大酒店（乙方）签订《人防工程使用合同》一份，合同主要内容为：“因甲方人防工程客户部、餐饮部和地下水文化项目对外公开招标使用，乙方中基兆地公司中标取得使用权，乙方为经营方便成立华祥大酒店，为明确双方的责任订立本合同，本合同中乙方权利义务均由中基兆地公司和华祥大酒店共同承担，互负连带责任。
一、甲方提供项目条件及义务：甲方向乙方提供平安路3号（原开放大道62号）人防工程四楼以下，客户部、餐饮部和地下水文化项目，建筑面积约8168平方米（其中地下约3000平方米）。合同使用过程中，如发生工程渗漏水，须报甲方认可，由乙方负责维修，费用按国家定额由甲方付给，甲方也可直接维修。甲方不负其它任何费用和责任（确因原建筑施工过程中遗留的工程质量问题，仍由甲方负责）。甲方向乙方提供的供电系统、中央空调系统、消防系统、燃气锅炉系统、电梯系统等，在使用期内由乙方使用和维护管理，乙方须按有关规定定期保养、维修，在使用和维修过程中发生的一切费用及风险责任由乙方负担。合同期满或中止时，乙方保证各种设备、设施运转正常交给甲方。甲方进行的装潢及投入的设备设施，在乙方使用期内，不论发生何原因，甲方都不再作任何更换及投资，如乙方需更换，必须经甲方同意可进行，由此发生的一切费用由乙方承担。
二、合同期限：合同正式起算交款期限为8年，从2007年4月1日起至2015年3月31日止。从2006年12月28日至正式交款起算日为装潢、试营业期，甲方免收乙方使用费。
三、乙方使用人防工程项目每年使用费为905000元，每季度交纳一次。首季度使用费交纳23万元，其余每季度交纳225000元。第一季度使用费在合同签字之日交给甲方，上一个季度结束前乙方必须向甲方交付下一个季度的使用费。以后交费时间分别为6月30日、9月30日、12月30日、3月30日，乙方无论经营状况如何都保证按时交纳使用费。乙方在签订合同时，须向甲方一次性交纳20万元信誉保证金。合同终止后，乙方全面履行合同，且经甲方验收符合合同要求后，十日内退还本金给乙方。如乙方违约，保证金全部作为违约金赔偿甲方。违约及责任包括甲方不按合同要求，随意停止向乙方提供宾馆部、餐饮部、地下水文化系统服务项目，乙方不按时交纳使用费……。”合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，双方还签订了《设备设施交接书》，办理了交接手续，并于2007年4月18日对上述签订的《人防工程使用合同》、《设备设施交接书》在盐城市亭湖区公证处予以了公证。上述合同签订后，华祥大酒店向民防局交纳保证金20万元。2008年12月19日，民防局（甲方）与华祥大酒店（乙方）签订《人防工程使用补充协议》一份，约定甲方向乙方提供盐城市平安路3号人防工程大楼5、6层以及相关配套设施，建筑面积约2100平方米，乙方使用5、6层租金为每年17.5万元，每季度缴纳一次，每次为4.375万元，租金与1至4层租金同期缴纳。交款期限为6年，从2008年12月20日至2015年3月31日止，从2008年12月20至2009年3月31日为装潢试营业期，甲方免收乙方使用费用。后华祥大酒店缴纳租金至2012年6月30日，此后未能按约缴纳租金，民防局于2013年4月5日、7月5日、10月8日、12月12日分别向华祥大酒店发出催交单，分别要求华祥大酒店缴纳截止2013年3月30日的租金68万元、截止2013年6月30日的租金90.5万元、截止2013年9月30日的租金113万元、截止2013年12月30日的租金136万元。华祥大酒店在上述催交单上盖章予以认可。2014年10月21日，民防局出具《关于限期交纳房租否则解除合同的通知》一份，该通知主要内容为：“中基兆地公司、华祥大酒店租赁我单位平安路3号的房屋和人防工程及其设备等，从2012年7月1日起至今差欠房租，经结算，截止2014年9月30日共差欠租金230.2985万元（含补充协议结算后的26.6785万元）。补充约定于2014年9月30日缴纳的今年第四季度的租金也未交纳。限两单位收到通知之日起3日内向我单位支付所差欠的全部房租。否则，至催交到期日起解除双方合同，本通知并作为解除合同的通知，同时要求两单位将所租赁的房屋和人防工程及其设备设施交还我单位。”同日，江苏瑞信律师事务所出具瑞信律字（2014）G090号律师函，其主要内容：“民防局要求上述两公司支付所拖欠的房租费用不仅符合法律规定也符合双方合同约定。两公司应当及时支付房租费用，否则民防局将依法解除合同，因此所产生的一切法律后果均由贵公司承担。”2014年10月22日，民防局通过单号为EMS1085526662809号邮政快递向华祥大酒店邮寄了上述通知及律师函，并经盐城市亭湖区公证处予以公证。后因华祥大酒店未按时付款，2015年2月4日，民防局诉至本院。另查明，民防局原名称为盐城市人民防空办公室，2010年1月22日更名为盐城市民防局。本案在审理过程中，中基兆地公司认为上述《人防工程使用合同》中加盖的“盐城中基兆地投资有限公司合同专用章”涉嫌伪造，该公章不是其单位所持有的合同专用章，于2015年4月6日申请鉴定，本院依法委托南京金陵司法鉴定所进行鉴定，后因中基兆地未能在约定的期限内缴纳鉴定费用，该鉴定所于2015年8月21日将此案退回。2015年11月20日，民防局与中基兆地公司、华祥大酒店签订平安路3号人防工程设备设施交接书，中基兆地公司、华祥大酒店已将所租赁的案涉人防工程项目移交民防局。经民防局申请，本院于2015年2月13日作出（2015）亭民初字第630号民事裁定书，查封了中基兆地公司所有的位于盐城市海龙路*号综合楼*幢、*幢*室、*幢*室的房产、冻结了中基兆地公司、华祥大酒店的银行帐户。民防局于2015年12月26日对双方签订《人防工程使用补充协议》中租金及占用费暂不主张，只要求中基兆地公司、华祥大酒店支付2007年1月15日所签订的《人防工程使用合同》中所涉使用费及占用费合计3068197元，其中2012年7月1日至12月31日使用费45.5万元、2013年1月1日至2013年12月31日使用费90.5万元、2014年1月1日至2014年12月31日使用费90.5万元、2015年1月1日至2015年3月31日使用费22.5万元、2015年4月1日至2015年11月20日占用费578197元。本案经本院主持调解，因双方当事人争议较大，致调解未果。
本院认为，㈠原、被告于2007年1月15日签订的人防工程使用合同系双方真实意思表示，不违背国家法律和行政法规，依法应受法律保护。
被告中基兆地公司辩称未与原告签订过上述合同，也未使用过案涉工程，并提出2007年1月15日合同中加盖的中基兆地公司合同专用章涉嫌伪造申请鉴定，但其未能举证予以证明，在申请鉴定后亦未能在规定的期限内缴纳鉴定费，应承担举证不能的法律责任。故应认定双方所签的人防工程使用合同属有效合同。㈡关于原告要求被告支付2012年7月1日至2015年3月31日租赁期间所差欠的人防工程使用费249万元以及2015年4月1日至2015年11月20日人防工程占用费计578197元的问题本案中，原、被告签订的人防工程使用合同均于2015年3月31日期满，2015年11月20日被告已向原告交付租赁场所。期间，被告仅按约支付租金至2012年6月31日止，后未再支付过租金。在原告向被告多次书面发出催交单催要租金后，被告仍未按约支付逾期的租金，故原告要求与被告支付租赁期内的人防工程使用费249万元符合法律规定，本院予以支持。原、被告之间的租赁关系于2015年3月31日期限届满，自2015年4月1日至2015年11月20日，被告仍占有使用所租赁原告的场所，应当支付给原告在继续使用房屋期间的租金。故原告要求按租赁期内标准支付人防工程占用费578197元的诉讼请求，本院予以支持。
被告华祥大酒店辩称原告未履行相关义务，未及时与其协商租赁到期交接房屋事宜的问题与事实不符，原告在被告未按约缴纳使用费的情况下，曾多次向被告华祥大酒店书面发出催交单，且催交单上有华祥大酒店的章印及接受人的签字，故对被告的该辩解本院不予采信。㈢关于原告要求被告支付违约金20万元的问题原、被告双方在合同中第四条第一款约定两被告须一次性向原告交纳20万信誉保证金，如两被告违约，保证金全部作违约金赔偿原告，违约责任包含不按时交纳使用费、不按时交纳水、电、燃气等。现在履行合同中，两被告未能按约交纳使用费，经原告催要后仍未能缴纳，按双方合同的约定应认定被告违约，该20万元的性质应认定为原、被告履行合同约定的违约金。故原告要求被告支付违约金20万元符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条第二款之规定，
判决如下：被告盐城中基兆地投资有限公司、盐城市华祥大酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同支付原告盐城市民防局2012年7月1日至2015年3月31日的人防工程使用费249万元以及2015年4月1日至2015年11月20日人防工程占用费计578197元，合计3068197元。被告城中基兆地投资有限公司、盐城市华祥大酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内承担原告盐城市民防局违约金20万元。（被告已交纳的20万元保证金不予返还，予以冲抵）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32400元，原告盐城市民防局负担1600元，被告盐城中基兆地投资有限公司、盐城市华祥大酒店有限公司负担30800元。财产保全费5000元，由被告盐城中基兆地投资有限公司、盐城市华祥大酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判长 陈律心
审判员 吕建生
审判员 郝 燕
二〇一六年一月二十八日
书记员 谷 萍附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第二十五条当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自