江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2015)惠民初字第00663号原告高媛，女，1984年4月6日生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市惠山区,住浙江省湖州市。原告姚其，男，1980年12月29日生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市滨湖区，住浙江湖州市。委托代理人高媛（系姚其的妻子，受姚其的特别授权委托），即本案原告。被告天津阳光壹佰物业服务有限公司无锡分公司，组织机构代码证67636494-7，住所地江苏省无锡市惠山区堰桥街道西漳天一街1号天一城会所。负责人黎辉，该公司董事长。被告天津阳光壹佰物业服务有限公司，组织机构代码证74914065-4，住所地天津市南开区红旗南路与陈塘庄铁路支线交口东南侧阳光壹佰东园23鼓楼。法定代表人黎辉，该公司董事长。委托代理人黄征、张钧（受天津阳光壹佰物业服务有限公司无锡分公司、天津阳光壹佰物业服务有限公司的共同特别授权委托），江苏创凯律师事务所律师。
原告高媛、姚其与被告天津阳光壹佰物业服务有限公司无锡分公司（以下简称阳光物业无锡分公司）、天津阳光壹佰物业服务有限公司（以下简称阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法由
审判员李洪毅适用简易程序，于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告高媛、姚其和被告阳光物业公司、阳光物业无锡分公司的委托代理人张钧到庭参加诉讼。后高媛、姚其申请对其受损范围及价格进行鉴定、评估。后依法组成合议庭，于2016年1月14日再次公开开庭进行了审理。原告高媛（同时作为姚其的委托代理人）、被告阳光物业无锡分公司和阳光物业公司的共同委托代理人黄征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高媛、姚其诉称：高媛、姚其系无锡市惠山区阳光壹佰国际城2-206业主，阳光物业无锡分公司系该小区的前期物业服务企业，双方签订了《前期物业服务协议》。高媛、姚其于2010年办理了交房、入住手续，此后将该房屋出租给他人居住，交纳了至2014年为止的物业服务费。2015年2月15日左右，因该房屋下水道内生活污水从厨房的排水管反灌进入室内，致室内地板、家具、电器等受浸泡损坏，房屋无法继续出租而退租。高媛、姚其认为，小区内排水管道属于小区公共部位，阳光物业无锡分公司作为小区物业服务公司应根据物业服务合同的约定，对小区内物业管理服务区域内相关管线和小区的公共部位、共有设备进行合理、有效、专业化的管理维护。由于阳光物业无锡分公司对被堵住的排水管道疏于管理，导致原告家中遭到浸泡，应承担财产损失的赔偿责任。现诉至法院，要求阳光物业无锡分公司赔偿房屋装修及家电等损失30000元、原告为处理此事产生的交通费593元、房屋租金损失6975元，合计37568元。因阳光物业无锡分公司系阳光物业公司在无锡设立的不具法人资格的分支机构，故在阳光物业无锡分公司的财产不足以清偿本案债务时，应由阳光物业公司承担赔偿责任。
被告阳光物业无锡分公司、阳光物业公司共同辩称：2015年2月15日左右原告家中因生活污水倒灌受损属实。事后经抢修、检查，造成下水管道堵塞的原因是洗刷用生活用品铁丝球等，从而导致生活污水倒灌。原告所在楼宇共有28层，故该栋楼内的所有业主均有可能向下水管道内投放堵塞物。阳光物业无锡分公司按合同约定履行了主管道疏通义务，故不应承担赔偿责任。据此，要求驳回原告对被告的诉讼请求。此外，事发时原告并没有居住在家中，未能及时发现倒灌情况，而是在邻居报警后，后由110通知物业公司，物业公司连夜进行了疏通，第二天原告夫妇才回锡，客观上造成了损失的扩大。原告主张的损失仅是口头估算，房屋出租及租金损失依据不足，故其主张的损失缺乏事实支撑。
经审理查明：高媛、姚其系无锡市惠山区阳光壹佰国际城2-206业主。阳光物业无锡分公司系阳光物业公司下属无独立法人资格的分支机构，系该小区的前期物业服务企业。双方于2008年8月9日签订了《前期物业服务协议》，该协议约定：物业服务企业应开展对物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改；每半年对地下管井清理一次，每年对地下管井彻底疏通一次。高媛、姚其于2010年办理了交房、入住手续，交纳了至2014年为止的物业服务费。2015年2月15日左右，因该房屋下水道内生活污水从厨房的排水管反灌进入室内，致室内地板等受浸泡损坏。事后，因双方未能就损失承担达成一致意见，高媛、姚其遂向本院提起诉讼。审理中，经本院召集双方现场勘查，双方一致确认造成本案事故发生的原因是原告所在单元的下水管道与地下室总管道连接处弯头内遭杂物堵塞；事发时原告家中无人居住。同时，双方对受损范围一致确认为室内装潢部分。因双方对损害价格产生争议，经高媛、姚其申请，本院依法委托无锡市价格认证中心对本案财产损失进行了价格鉴证。经该中心现场查勘、鉴证，其结论为：委托鉴证标的在价格鉴证基准日的鉴证价格为11516元。双方对该鉴证结论均无异议。为支持其租金损失、交通费损失的主张，高媛、姚其提供了如下证据：1、高媛与罗文、万仁彬签订的《房屋出租合同》，合同约定高媛将涉案房屋出租给罗文使用，租赁期限自2014年7月7日至2015年7月6日止月租金为1650元/月。2、姚其与范海亮在上述租赁合同上签订的“备注”，备注约定：本合同从2014年11月7日开始乙方（××）变更为范海亮，其他条款同上。3、高媛与范海亮2015年3月24日签订的《解除合同声明》、通过姚其支付宝向吴春玲转账支付3675元的转账记录。4、交通费票据。认为事发前，涉案房屋处于出租状态，每月可得租金收入1650元，由于发生浸泡事故后导致退租、退还预付租金及原定租期内的预期租金收入损失及处理纠纷所产生的交通费损失。审理中，高媛、姚其确认：其未通过第三方办理房屋出租手续，出租房屋没有到有关部门办理房屋出租备案登记，也未向税务部门申报、缴纳税款；现其无法联系两××到庭证明租赁关系确实存在；吴春玲系范海亮妻子，但其无法提供证据证明。被告认为，原告提供的证据无法证明涉案房屋有偿出租、因本案事故遭受退租及产生租金损失事实的存在，故对原告的该项主张不予认可；交通费损失的主张无法律依据。为支持其已履行物业服务义务的主张，阳光物业无锡分公司提供了污水排水管维护工作记录表、疏通工作现场照片，证明已按合同及有关规定履行了管道疏通义务。高媛、姚其认为，该记录表系被告单方面制作，真实性无法确认；如果被告确实履行了该方面义务并达到要求，就不会发生本案事故。以上事实有前期物业服务协议、物业服务费收费票据、房屋所有权证、工商资料、房屋出租合同、解除合同声明、转账记录、交通费票据、污水排水管维护工作记录表、现场照片、财产损失价格鉴证结论书及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，其内容符合有关规定，且以实际履行，依法应认定为合法有效。高媛、姚其按约交纳了物业服务费，阳光物业无锡分公司理应提供约定的服务。《前期物业服务协议》约定阳光物业无锡分公司应开展对物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改；每半年对地下管井清理一次，每年对地下管井彻底疏通一次。阳光物业无锡分公司提供的污水排水管维护工作记录表、疏通工作现场照片即使能证明其尽到了每半年对地下管井清理一次、每年对地下管井彻底疏通一次的义务，但双方订立合同的目的是为了确保管道的畅通，而非形式上的疏通流程。阳光物业无锡分公司提供的公共管道疏通服务没有达到合同目的，依法应对高媛、姚其由此所遭受的损失承担赔偿责任。关于本案损失的确定。高媛、姚其主张的装潢损失系倒灌污水浸泡所致，双方对财产损失价格鉴证结论书均无异议，本院对装潢部分的损失11516元予以确认。高媛、姚其主张的租赁损失，因其提供的证据不足以支持其主张，被告不予认可，本院不予支持；其主张的交通费损失于法无据，本院不予支持。故阳光物业无锡分公司应赔偿金额确定为11516元。因阳光物业无锡分公司系阳光物业公司下属无独立法人资格的分支机构，故当阳光物业无锡分公司对上述赔偿款无偿付能力的，该民事责任应由阳光物业公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第107条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、国务院《物业管理条例》第三十六条的规定，
判决如下：
一、阳光物业无锡分公司于本判决生效后立即赔偿高媛、姚其装潢损失11516元。
二、如阳光物业无锡分公司无偿付能力，则上述第一项的赔偿责任由阳光物业公司承担。
三、驳回高媛、姚其的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费739元，评估费1225元，合计1964元，由高媛、姚其负担1281元、阳光物业无锡分公司、阳光物业公司负担683元。该款已由高媛、姚其预交，阳光物业无锡分公司、阳光物业公司于本判决发生法律效力后立即将其应负担部分直接支付给高媛、姚其。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 李洪毅
人民陪审员 朱蓉菊
人民陪审员 杨雷鸣
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 高 俊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第107条企业法人的分支机构不具有法人资格。分支机构以自己的名义对外签订的保证合同，一般应当认定无效。但因此产生的财产责任，分支机构如有偿付能力的，应当自行承担；如无偿付能力的，应由企业法人承担。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。国务院《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 百度搜索“”