北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终721号上诉人（原审被告）郑光进，男，1963年1月29日出生。委托代理人周净，北京市中坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京国奥晟泰投资管理有限公司，住所地北京市丰台区东木樨园9号楼二层（9-41）201号。法定代表人郑国华，董事长。委托代理人管爽，北京市常鸿律师事务所律师。
上诉人郑光进因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第16910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年8月，北京国奥晟泰投资管理有限公司（以下简称国奥晟泰公司）起诉至原审法院称：我方与郑光进于2005年签订《北京市物业服务合同》，郑光进所居住的房屋接受我方提供的物业服务，其房屋建筑面积为144.87平方米，合同约定的期限届满后我方一直履行物业管理义务。我方向郑光进提供物业服务后，郑光进却未按照合同约定履行支付物业费的义务。时至今日，郑光进拖欠2009年1月1日至2014年12月31日物业费21690.81元。经我方多次催交，郑光进始终以种种理由拒绝交费，故我方诉至法院要求郑光进支付2009年1月1日至2014年12月31日物业费21690.81元，违约金6543.54元，诉讼费由郑光进承担。郑光进辩称：丰台区东木樨园×号房屋产权人是我，面积144.87平方米。我不交物业费是有理由的，2009年我的次卧卫生间漏水，我自己请的维修工人需要将水泥运上楼，但物业公司说必须办理手续。我跟他们沟通能不能先将水泥运上楼，再办手续，物业公司不准许，还将我的水泥放到地下室，待我下午交了1500元押金才让水泥上楼。为此我退给租户3600元押金，房子也提前退租，空了两三个月之后我自己才入住。我要求物业公司赔偿我水泥拖延上楼造成的损失，故不同意国奥晟泰公司的诉讼请求。原审法院经审理后认为：公民和法人的合法权益受法律保护。国奥晟泰公司作为郑光进居住小区的物业管理公司，已为该小区提供了物业管理服务，郑光进作为业主，理应按合同约定及时交纳物业管理费。郑光进所述问题不足以作为免交或扣减物业费的理由，应当依约交纳物业管理费，故对国奥晟泰公司要求郑光进支付物业管理费及违约金的诉讼请求，本院应予支持。但考虑到国奥晟泰公司在物业服务中存在瑕疵，且其所要求的违约金过高，故对郑光进应给付的违约金数额，法院酌情予以确定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、郑光进于判决生效后七日内支付北京国奥晟泰投资管理有限公司
二〇〇九年一月一日至
二〇一四年十二月三十一日的物业管理费二万一千六百九十元八角一分；
二、郑光进于判决生效后七日内支付北京国奥晟泰投资管理有限公司违约金一千元；
三、驳回北京国奥晟泰投资管理有限公司其他诉讼请求。判决后，郑光进不服上诉本院称：国奥晟泰公司未提供基本的物业服务，无权要求我支付物业费；我的次卧卫生间漏水，物业公司不仅不给予维修，反而给我自行维修造成障碍，造成我财产损失。综上不同意交纳物业费、违约金。请求二审法院依法撤销原判，驳回国奥晟泰公司的诉讼请求，上诉费用由国奥晟泰公司承担。国奥晟泰公司同意原判。
经审理查明，郑光进系丰台区东木樨园×号房屋的产权人，建筑面积为144.87平方米。2005年5月18日，郑光进作为甲方，国奥晟泰公司作为乙方，双方签订《双城公寓物业管理服务协议》，约定：甲方将上述房屋委托乙方实行物业管理。管理期限5年，自2005年5月1日至2010年4月30日。如合同期满后未签订新的合同，本合同自动延期有效；甲方逾期交纳物业管理费超出合同规定日期一个月的，则按收费总额的1%交纳滞纳金，超过一个月但在两个月之内的按2%支付滞纳金，依次递增；双方还对委托管理事宜、物业管理质量、违约责任等内容进行约定。2012年物业管理费用上涨至25.23元／平方米.年。郑光进自2009年1月1日至2014年12月31日共拖欠物业管理费21690.81元。经国奥晟泰公司公司催要，未果。另查明，北京晟泰华鑫投资管理有限公司于2015年10月22日经北京市工商行政管理局丰台分局核准，名称变更为北京国奥晟泰投资管理有限公司。上述事实，有双方当事人的陈述及房产证、《双城公寓物业管理服务协议》、《关于双城公寓调整物业服务费征求意见情况的通报》、催缴证明、律师函、速递详单等相关证据在案佐证。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，国奥晟泰公司与郑光进签订了《双城公寓物业管理服务协议》，国奥晟泰公司也实际为郑光进提供了物业管理服务，因此国奥晟泰公司与郑光进已经形成物业管理合同关系，郑光进应交纳物业费。鉴于郑光进未能按照合同约定按期交纳物业费，应当支付违约金，原审法院根据本案具体情况酌情确定的违约金数额并无不当。关于郑光进所提，因国奥晟泰公司未能提供基本物业服务以及国奥晟泰公司未能尽到维修义务导致其财产损失，因此不应交纳物业费的上诉主张，经查，郑光进提供的证据尚不能证实国奥晟泰公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应减收或者免收物业费的事实，故郑光进此节上诉主张本院亦不予支持。需要指出的是，国奥晟泰公司作为物业服务企业应当加强服务意识，不断提高服务水平，虚心接受小区业主的意见，对业主反映的问题应当妥善解决，为业主提供周到的服务，进一步提升物业管理水平。综上所述，原审法院判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费253元，由郑光进负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费343元，由郑光进负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理
审判员 李 桃
代理
审判员 王 云
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 杨春雪 关注公众号“”