福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民终字第5622号上诉人（原审原告）陈劲贤。被上诉人（原审被告）谢双清。
上诉人陈劲贤因与被上诉人谢双清房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2015）丰民初字第3627号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明，2014年9月15日，原、被告双方签订《房屋租赁协议书》一份，约定原告陈劲贤将址在泉州市丰泽区浔美工业区东方花园小区2幢1503室房屋出租给被告谢双清使用，租期三年（2014年9月15日至2017年9月14日），租金每月1800元，按每季度支付，原告收取被告押金3000元；该物业的水电费、物业管理费及公摊水电费由被告负担；《房屋租赁协议书》第六条违约责任第2项约定：乙方（被告）若未能履行本合同规定条款，则甲方（原告）有权不将剩余租金退还给乙方及没收乙方3000元押金。合同签订后，原告收取被告交付的押金3000元及部份租金。原审庭审中，原告陈述称被告自2014年12月份就开始拖欠租金，经催讨先后支付2800元及1000元，经其按每天60元计算，自2015年1月15日至2月15日尚欠800元租金，2月15日至3月5日尚欠1080元。原告提供其缴纳诉争出租屋自2014年9月出租以来的物业费、水电费、公摊水电费及滞纳金共计1719.35元的银行转款凭据及收款单位开具的收据票据。原告同时陈述诉争房屋经双方以短信联系已于2015年3月5日确认解除租赁关系，原告自此日并清空诉争屋物品并另行出租他人。2015年6月10日，原告提起诉讼，请求判令：1.被告支付原告拖欠的房租1880元（自2015年1月15日起至2015年3月5日止）；2.被告支付原告代垫的水电、物业、公摊电费等共计1719.35元（其中物业费1193元，及电费335.55元，水费190.8元）；3.由被告承担本案所有诉讼费。以上事实有原、被告的主体信息资料、房屋租赁协议书、电费缴费发票联、银行转账单，水费缴费发票联、物业费收据及庭审笔录等为据。原审判决认为，原告提供的《房屋租赁协议书》记载被告谢双清承租诉争房屋的租金数额、支付方式及违约责任等相关事项的约定，协议对租赁内容约定明确，意思表示真实，对双方之间的租赁合同关系依法予以确认为有效合同。合同约定被告应承担租赁房屋租赁期间的物业水电等费用，原告提供的证据可以证明租赁期间的上述费用系由原告予以缴纳，被告对此未能提供反驳证据，根据双方的租赁协议，该物业水电公摊等费用应由被告承担，故原告主张被告支付上述费用1719.35元，合法有据，予以支持。原告主张双方的租赁关系已在合同期限内解除且诉争房屋已另行出租他人，原告主张的尚欠租金虽未能提供其向被告催讨的函告或通知，但被告至今亦未提出答辩或反驳证据且合同解除时间发生于合同的有效期限内，原告关于尚欠租金的计算方式符合以1800元／月的合同依据，故对原告主张的尚欠租金1880元予以采信并支持。鉴于双方的《房屋租赁协议书》已实际解除，合同中对租金约定为每季度支付，对具体支付时间未有明确约定，因此无法证明合同的提前解除系被告违约导致，根据公平原则，原告于合同签订时收取被告的3000元押金应从被告应付的上述租金及物业水电公摊费用中扣抵，扣抵后，被告尚应支付原告的租金及物业水电公摊等费用为［（1880元＋1719.35元）-3000元］=599.35元。被告经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：
一、被告谢双清应于本判决生效之日起十日内给付原告陈劲贤租金及物业水电公摊费用599.35元；
二、驳回原告陈劲贤的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取为25元，由原告负担12元、被告负担13元。宣判后，原告陈劲贤不服，向本院提起上诉。
上诉人陈劲贤上诉称，上诉人未在诉讼请求中要求处理押金，被上诉人亦未向法院提起反诉要求返还押金，一审判决对押金作出处理，明显超出上诉人的诉讼请求，违反民事诉讼“不告不理”的原则。根据租赁协议，押金是作为被上诉人承担违约责任的保证金。原审已查明被上诉人应交纳租房的水电费、物业费，但其未交，上诉人被迫代为交纳，被上诉人已明显违反租赁协议，且被上诉人拖欠房租，严重违约。故如果要对押金进行处理，应根据租赁协议判决由上诉人没收该押金，而不是将押金抵扣水电费。综上，请求改判被上诉人应给付上诉人租金及物业水电公摊费用3599.35元，并由被上诉人承担一二审诉讼费用。被上诉人谢双清未作答辩。
经审理查明，双方当事人对原判认定的事实均未提出异议，本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立有效。根据合同约定，被上诉人每季度应按时向上诉人支付租金5400元，且被上诉人应承担房屋租赁期间的物业管理费及公摊水电费等。上诉人主张房屋自2014年9月出租以来租赁期间的物业费、水电费、公摊水电费及滞纳金等共计1719.35元均系由其缴纳的，且被上诉人自2014年12月份就开始拖欠租金，至2015年3月5日解除租赁关系时止，尚欠租金1880元。上诉人提供的电费缴费发票联、银行转账单、水电缴费发票联及物业费收据等证据可以证明房屋租赁期间的上述费用系由上诉人实际缴纳的，其主张的租金计算方式也符合合同约定，且被上诉人在诉讼中均未表示否认或提出反驳证据，故对上诉人的上述主张予以确认。因被上诉人并未就押金事宜提出主张，合同“违约责任”部分有对押金处理作出明确约定，但并无押金可与租金及物业管理费及公摊水电费等相抵扣之约定，故双方可就押金问题另行解决，原判认定3000元押金应从上述租金及物业水电公摊费用中扣抵，处理不当，予以纠正。上诉人请求被上诉人支付所拖欠的租金1880元及其代垫的水电、物业、公摊电费等费用1719.35元，具有事实依据和合同根据，予以支持。综上，上诉人的上诉请求，具有事实和合同依据，予以支持；对原判予以相应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，
判决如下：
一、撤销福建省泉州市丰泽区（2015）丰民初字第3627号民事判决；
二、被上诉人谢双清应于本判决生效之日起十日内给付上诉人陈劲贤租金及物业水电公摊费用人民币3599.35元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元，由被上诉人谢双清负担；二审受理费50元，由被上诉人谢双清负担。本判决为终审判决。
审 判 长 李翔峥
代理
审判员 陈志杰
代理
审判员 郑玉蒜
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 薛 波注：本案适用的主要法条及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”