湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民商初字第00830号
原告：湖北广电房地产开发有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽街紫薇轩。
法定代表人：张传力，总经理。
委托代理人：傅浩，湖北炽升律师事务所律师。
委托代理人：尹述杰，湖北炽升律师事务所律师。
被告：纽宾凯酒店集团（武汉）有限公司，住所地：武汉市江汉区新华路231号。
法定代表人：吴斌，董事长。
委托代理人：汪中斌，湖北首义律师事务所律师。
委托代理人：包盆，湖北首义律师事务所律师。
原告湖北广电房地产开发有限公司（以下简称广电房地产公司）与被告纽宾凯酒店集团（武汉）有限公司（以下简称纽宾凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由
审判员李兵担任
审判长，
审判员张鹏、陈敏参加评议，于2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告广电房地产公司委托代理人傅浩，被告纽宾凯公司委托代理人包盆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广电房地产公司诉称，2011年10月28日，原、被告双方签订一份《龙安港汇城房屋租赁合同》，原告广电房地产公司将位于武汉市洪山区民院路124号龙安港汇城B栋一层商场部分租赁给被告纽宾凯公司使用，租赁位置为H-（7-16）轴至J-（7-16）轴之间，加上J-（1-4）轴至L-（1-4）轴之间，合同约定的租赁建筑面积为467平方米。租赁价格为每月每平方米150元，支付方式为按月支付。合同还约定，如纽宾凯公司连续三个月未能支付租金的，则视为退租。后经房产局确认，租赁实际面积为586.01平方米。合同签订后，广电房地产公司将房屋交付给纽宾凯公司使用，但是纽宾凯公司至今未支付任何租金，期间经广电房地产公司多次催促仍拒不支付，其行为违反合同约定，损害广电房地产公司合法权益。故请求判令：1、解除双方于2011年10月28日签订的《龙安港汇城房屋租赁合同》；2、纽宾凯公司立即支付截止2015年6月20日的房屋租金3867666元及资金占用利息损失435112元（暂计算至2015年6月20日）；3、纽宾凯公司自2015年6月20日起，按照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费直至纽宾凯公司将房屋交付给广电房地产公司之日止。4、本案全部诉讼费用由纽宾凯公司承担。
被告纽宾凯公司辩称，1、本案应与纽宾凯公司和广电房地产公司合作合同纠纷并案处理，因为本案提起诉讼所依据的合同是纽宾凯公司和广电房地产公司之间签订的合作合同及补充协议不可分割的部分，所涉及的标的物也是纽宾凯公司据以筹建酒店项目不可缺少的一部分。2、在纽宾凯公司和广电房地产公司合作合同纠纷一案中，纽宾凯公司享有不安抗辩权，在该案庭审已查明的事实中初步显示纽宾凯公司享有不安抗辩权，且对广电房地产公司享有大额的债权，足以证明现阶段纽宾凯公司未拖欠广电房地产公司任何债务，只有将合作合同纠纷及本案相关的纠纷合并审理才能依法妥善处理纠纷。3、纽宾凯公司依法享有不安抗辩权，法律效果也适用本案。4、纽宾凯公司不同意也不认可广电房地产公司要求解约、付租金等所有诉讼请求。原告广电房地产公司提交的证据有：1、2011年10月28日签订的《龙安港汇城房屋租赁合同》；2、武房权证湖字第××号房屋产权证书；3、工作联系函；4、2015年12月29日广电房地产公司与刘奇峰签订的《房屋租赁合同》。被告纽宾凯公司提交的证据有：1、《龙安港汇城项目有关事宜合作合同》；2、《龙安港汇城项目有关事宜合作合同补充协议》；3、（2015）鄂武汉中民商初字第00398号案件传票；4、纽宾凯公司诉广电房地产公司合作合同纠纷一案民事起诉状。经质证，原、被告各自对上述对方提交的证据真实性无异议，本院对上述全部证据予以采信，作为认定案件事实的依据。
经审理查明，2011年10月28日，原、被告双方签订一份《龙安港汇城房屋租赁合同》，原告广电房地产公司将位于武汉市洪山区民院路124号龙安港汇城B栋一层商场部分租赁给被告纽宾凯公司使用，租赁位置为H-（7-16）轴至J-（7-16）轴之间，加上J-（1-4）轴至L-（1-4）轴之间，两个区域建筑面积合计约为467平方米（最终以双方共同测算认可的面积为准）。实际面积以房产局的产权证为最后确认面积。该房屋租赁的租赁期为12年，起租日为出租房屋完成竣工综合验收合格或实际交付日后的第210日起。租赁价格为每月每平方米150元，支付方式为按月支付，每月10日前支付当月租金，直至合同期满。如逾期支付租金，每逾期一日，则按日租金万分之二支付滞纳金。如连续三个月未能支付租金，则视为退租等。合同签订后，广电房地产公司将约定的房屋交付给了纽宾凯公司使用，双方诉讼中共同确认房屋实际交付的时间自2012年6月1日起算。另，武房权证湖字第××号房屋产权证载明该房屋的建筑面积为586.01平方米，房屋所有权人为刘奇峰。2015年12月9日，刘奇峰与广电房地产公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定武汉市洪山区民院路124号龙安港汇城B栋一层商场部分，1层4号房，租赁位置为H-（7-16）轴至J-（7-16）轴之间，加上J-（1-4）轴至L-（1-4）轴之间，两个区域建筑面积合计约为586.01平方米，该房产系广电房地产公司开发并已经出租给纽宾凯公司使用，刘奇峰于2015年1月购买该房产后的同时将该房屋再出租给广电房地产公司，因此该房屋刘奇峰已交付给广电房地产公司，双方无需另行办理交接手续。租赁期限为合同签订之日起五年，租金为每月每平方米150元，五年租金共计5274000元。因刘奇峰尚欠广电房地产公司购房款未付，双方同意上述租金全部用于冲抵购房尾款，合同期内广电房地产公司无需再支付任何租金等。另查明，2010年9月30日，广电房地产公司与纽宾凯公司签订一份《龙安港汇城项目有关事宜合作合同》。合同基本内容为，广电房地产公司将位于洪山区民院路124号的龙安港汇城项目B栋5-26层（总建筑面积约21400平方米）及一楼商场部分（建筑面积约450平方米）出租给纽宾凯公司，租期以出租房屋经综合验收备案合格并实际交付日第210日起为起租日，租期为12年，租赁用途为四星级以上酒店经营使用。同时，广电房地产公司将一楼部分营业用房（销售建筑面积约100平方米），以及三、四楼商场（销售建筑面积约7483.26平方米）出售给纽宾凯公司。一楼部分商场销售单价为29400元／平方米，销售总价2940000元；
三、四楼商场销售单价为7840元／平方米，销售总价58668758元。纽宾凯公司应于合同签订之日起3日内向广电房地产公司支付履约保证金500万元，购房款在所购物业具备综合验收备案时支付56608758元，尾款500万元在合同履约期满纽宾凯公司能正常履约的情况下，直接由履约保证金转为购房款。合同还对租金支付方式、租赁期间房屋的出售、房屋的装修、终止合同的情形等条款进行了约定。2011年10月28日，广电房地产公司与纽宾凯公司签订《龙安港汇城项目有关事宜合作合同补充协议》，补充协议对合作项目B栋5-26层总体销售均价、业主装修款、承租商业裙楼、酒店后勤面积、酒店停车位与物业管理等问题进行了约定。合同签订后，广电房地产公司向纽宾凯公司交付了相关房产，纽宾凯公司用于开办纽宾凯国际酒店并已正式营业。2015年3月10日，纽宾凯公司因与广电房地产公司履行《龙安港汇城项目有关事宜合作合同》、《龙安港汇城项目有关事宜合作合同补充协议》发生纠纷，以广电房地产公司逾期交房、交付房屋不符合合同约定等为由向本院提起诉讼，请求判令广电房地产公司为其办理龙安港汇城3层01室、4层01室、1层01室权属登记手续，支付垫付的租金、工程款、装修款，赔偿经营损失、窝工损失，双倍返还履约保证金等。目前，该案正在审理中。本案争议焦点为：1、本案是否应与纽宾凯公司和广电房地产公司合作合同纠纷案并案处理；2、纽宾凯公司是否享有不安抗辩权；3、广电房地产公司请求解除合同，支付租金应否支持。
本院认为，原告广电房地产公司与被告纽宾凯公司签订的《龙安港汇城房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应当认定有效，双方当事人均应依约履行各自的合同义务。广电房地产公司虽在合同履行期间将租赁房屋出售给案外人刘奇峰，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，并且广电房地产公司于2015年12月9日与刘奇峰签订了《房屋租赁合同》，取得了房屋出售后的继续使用权，依该协议广电房地产公司的售房行为也未对本案《龙安港汇城房屋租赁合同》的实际履行造成影响，故纽宾凯公司已占有使用租赁房屋，应当依约支付租金。关于广电房地产公司与纽宾凯公司签订的《龙安港汇城项目有关事宜合作合同》、《龙安港汇城项目有关事宜合作合同补充协议》，其所涉及的内容是双方就龙安港汇城项目B栋5-26层及一楼、三楼、四楼商场等房屋如何进行出租和销售的约定，上述房屋是纽宾凯公司所经营的纽宾凯酒店的主体部分，而本案《龙安港汇城房屋租赁合同》所涉租赁物为龙安港汇城项目B栋一层商场H-（7-16）轴至J-（7-16）轴之间，以及J-（1-4）轴至L-（1-4）轴之间，是纽宾凯酒店的组成部分，因此该两份合同与本案租赁合同具有关联关系。这种关联关系主要体现在合同目的上的一致性和合同标的物的关联性上，但两者并非法律上的主从合同关系，即《龙安港汇城房屋租赁合同》在法律效力上并不从属或依附双方关于龙安港汇城项目的合作合同。并且，《龙安港汇城房屋租赁合同》对于租用一层商场部分的面积、租金标准、付款期限等都有明确的约定，其权利义务内容亦具有相对独立性。故本案仅与纽宾凯公司、广电房地产公司双方间合作合同纠纷案具有关联关系，诉讼标的并不相同，不属必须合并审理的情形，纽宾凯公司辩称本案应当与该案并案处理的理由不能成立，广电房地产公司单独提起本案诉讼并无不当。关于纽宾凯公司是否享有不安抗辩权的问题，不安抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”在本案中，纽宾凯公司、广电房地产公司双方系租赁合同关系，广电房地产公司提供龙安港汇城项目B栋一层商场部分房屋给纽宾凯公司使用，纽宾凯公司向广电房地产公司支付租金，纽宾凯公司不是合同中负有先履行义务的当事人，而《龙安港汇城房屋租赁合同》签订后，广电房地产公司已将合同约定的房屋交付纽宾凯公司使用，履行了自己的合同义务，也不存在丧失履行债务能力的情形，故纽宾凯公司不享有不安抗辩权，其拒绝向广电房地产公司支付租金的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。至于纽宾凯公司所称其在与广电房地产公司合作合同纠纷一案中，对广电房地产公司享有大额的债权，因该案正在审理之中，纽宾凯公司是否对广电房地产公司享有债权，债权数额是多少均未确定，故亦不能作为拒付本案租金的抗辩。根据《龙安港汇城房屋租赁合同》的约定，龙安港汇城项目B栋一层商场H-（7-16）轴至J-（7-16）轴之间以及J-（1-4）轴至L-（1-4）轴之间，最终房产证载明的面积为586.01平方米，租金标准为每月每平方米150元，租金支付方式为按月支付，于每月10日前支付，首次租金支付时间为2012年6月1日起第210日。据此计算，截至广电房地产公司起诉时纽宾凯公司应支付的房屋租金应为2637045元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，纽宾凯公司应向广电房地产公司支付欠付的租金并赔偿逾期支付租金的利息损失。但广电房地产公司诉请的起诉之后至租赁房屋交还日止的占用使用费，因双方租赁合同仍在履行中，上述债务在广电房地产公司起诉时尚未到期，故本院不予支持，广电房地产公司可在债务到期后另行予以主张。关于广电房地产公司请求解除租赁合同的问题，虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，但鉴于本案房屋租赁合同与龙安港汇城项目合作合同具有密切的关联性，所租赁的一层商场部分房屋是纽宾凯酒店的一部分，在广电房地产公司与纽宾凯公司合作合同纠纷一案中，双方均未提出解除合同，并有继续履行合同的意愿，因此，解除房屋租赁合同势必影响双方合作合同的履行，与双方总的合同目的相悖，本案房屋租赁合同不宜单独解除，广电房地产公司关于解除合同的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、被告纽宾凯酒店集团（武汉）有限公司于本判决生效后十五日内向原告湖北广电房地产开发有限公司支付截至2015年6月20日的房屋租金2637045元及资金占用利息损失178440.05元，合计2815485.05元；
二、驳回原告湖北广电房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果被告纽宾凯酒店集团（武汉）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费41222元，由原告湖北广电房地产开发有限公司负担16488.8元，被告纽宾凯酒店集团（武汉）有限公司负担24733.2元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，帐号：05×××69-1，并在银行凭据用途栏内简要注明“湖北省高级人民法院”或者湖北省高级人民法院单位编码“103001”。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 李兵
审判员 张鹏
审判员 陈敏
二〇一六年一月二十八日
书记员 徐刚 来源：百度搜索“”