江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2015）灌板民初字第00040号原告贺安春。原告王志梅。上述原告共同委托代理人茆洪贤、陆咸江，灌云县侍庄法律服务所法律工作者。被告丁二平。被告姚秀红。委托代理人陈玲，江苏苍梧律师事务所律师。被告丁亮。
原告贺安春、王志梅诉被告丁二平、姚秀红、丁亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月11日、2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告贺安春、王志梅委托代理人茆洪贤、陆咸江，被告姚秀红及其委托代理人陈玲到庭参加诉讼，被告丁二平、丁亮经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告贺安春、王志梅诉称，2012年2月21日，原、被告签订售房协议，被告自愿将位于同兴镇同杨路东、老孟路南由北向南第三间、第四间座东朝西价值358000元的三层楼房转让与原告，同时还约定了相关的权利和义务。该协议签订后，原告依约向被告履行了320000元的付款义务，被告将该楼房交付与原告使用，但被告并未按协议履行其他义务。2013年12月，被告乘原告在外地打工之际，将原告合法取得的房屋门锁撬开并非法占有，至今拒不退出。现要求确认原、被告于2012年2月21日签订的售房协议有效，要求被告退出占有的房屋并承担违约金50000元，本案的诉讼费用由被告承担。
被告姚秀红辩称，房屋是我卖给原告方的，我已收取原告房款31万元，该房屋登记在被告丁亮名下，原告方认可该房屋是我的。按照合同约定我需要交钥匙给原告，我多次打电话通知原告来拿钥匙，但因原告在外包地，一直没有回来拿钥匙。现在是我家老人住在该房屋里面。2013年正月，原告方因嫌房价过高，又因三楼有电缆线，提出不要这个房子的要求。被告丁亮认为房屋是他的，也没有委托我卖房，我则认为房屋是被告丁二平父母的，就房屋权属尚在争议中。原、被告不是同一集体经济组织的成员，双方所签订的合同无效。被告丁亮在与本院所作的谈话笔录中称，2012年2月21日售房协议上“丁亮”是本人所签，当时是被告姚秀红带人来找我签字，我正在上课，没看协议的内容就签字按手印。涉案房屋是我爷爷出资所建，我不知道该房屋是以我的名义报建的，也没有授权被告丁二平、姚秀红出卖此房屋。被告丁二平、姚秀红没有跟我讲过卖房之事，也没有给过我购房款，对于卖房之后发生的纠纷我也不清楚。是否同意出卖此房屋由我爷爷做主。被告丁二平未作答辩。
经审理查明，2012年2月21日，原告贺安春、王志梅（乙方）与被告丁亮、丁二平、姚秀红（甲方）签订售房协议，该协议约定：甲方有位于同杨路东，老孟陬路南由北向南第三间、第四间座东朝西三层二间楼房（现房）售给乙方永久使用，产权归乙方所有；楼房后檐留下来一米滴水归乙方所有，以外墙向东一米为中间线，做南北下水道一道，由甲方负责；两边山墙为公山墙；甲方负责水电安装齐全，户头费用由乙方负责；二楼中间有一条光缆横穿屋内，由甲方负责拆除；交房时间为
二O一二年十月一日前，房屋为毛墙毛地坪；付款方式：该楼房售价为叁拾伍万捌仟元整，先预交房款贰拾万元，余额于
二O一三年二月八日前付清，乙方付款以甲方收条为准；楼房过户：甲方无偿出人、出示相关证件，积极配合乙方办理房产过户手续，费用由乙方负责，办理时间由乙方定；门前水泥地坪和下水道由甲方负责；甲方所有负责的项目均在
二O一二年十月一日前完成，特别是二层的光缆线，如果交房前不拆除，乙方有权拒绝付款；如有一方违约，违约方需付对方违约金五万元；该协议一式两份，双方各执一份，从签字之日起生效，并具有法律效应。该售房协议上“丁亮”的签名按印是被告丁亮本人所为。涉案房屋所占用地的权属为国有，其建设用地规划许可证、居民建住宅用地批准书均是以被告丁亮的名义办理的，该房屋由被告丁亮的爷爷丁荣之出资所建。同日，原告给付被告购房款20万元，由被告丁二平、姚秀红向原告出具收条。2013年2月5日，被告姚秀红向原告出具收条，该收条写明：今收到贺安春购房款壹拾万元正￥100000。2013年元月2日、2013年4月15日，被告姚秀红向原告分别出具借条，写明借到原告贺安春现金款10000元、10000元。在庭审过程中，被告姚秀红只认可2013年4月15日所打借条载明的借款用来抵作房款，并称其所收到原告的购房款均没有交给被告丁亮。在售房协议签订后，被告姚秀红曾通知原告安装自来水，2013年2月4日，原告交纳了自来水入户费，将涉案房屋通上了水。对于二楼电缆拆除的时间，根据被告姚秀红提供的出庭证人徐香的陈述可以认定2013年正月时二楼的电缆尚未拆除，原告则称在其“进宅”之前就已拆除，具体时间记不清了。2013年8月19日下午，原告家按本地风俗“进宅”时遭到被告姚秀红阻拦，双方发生纠纷。在灌云县公安局同兴派出所所作的询问笔录中，被告姚秀红认可原告贺安春给付其32万元购房款，并称其提出将房子不卖给原告了。在本案庭审过程中，被告姚秀红提出解除售房协议的要求，经本院询问，原告贺安春、王志梅明确表示不同意解除该售房协议。上述事实，有原、被告陈述，原告所举的身份证复印件、2012年2月12日售房协议、收条1张、2013年元月2日借条1张、2013年2月5日收条1张、2013年4月15日借条1张、灌云县同利自来水厂入户费收据，被告姚秀红所举的居民建住宅用地批准书、建设用地规划许可证、出庭证人徐香证言的部分内容，本院与丁荣之所作谈话笔录的部分内容、依职权调取的灌云县公安局同兴派出所询问笔录的部分内容等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订售房协议涉及的房屋所占用土地的权属为国有，虽未办理房屋所有权证，但以被告丁亮的名义办理了建设用地规划许可证、居民建住宅用地批准书，并且被告丁亮在该售房协议上进行了签字按印确认，故该售房协议依法应为有效协议。对原告贺安春、王志梅要求确认原、被告于2012年2月21日所签订的售房协议为有效的诉讼请求，本院依法应予以支持。被告姚秀红认可其曾通知原告贺安春安装自来水，现涉案房屋已经通水，且通水并非被告所为，结合原告所举的2013年2月4日自来水入户费收据，本院可以认定原告方系持有涉案房屋的钥匙进行的通水行为，并由此可以认定被告姚秀红向原告交付了涉案房屋的钥匙。现涉案房屋由他人进行占有使用，本案被告丁亮、丁二平、姚秀红并未占有使用该房屋，故对原告贺安春、王志梅要求被告退出占有涉案房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。原告贺安春、王志梅称其在“进宅”之前向被告姚秀付剩余购房款，被告姚秀红不收，对此原告未能提供相关证据证明，也未采取其他法定形式履行给付剩余购房款的义务，故被告姚秀红虽未按合同约定的期限拆除二楼电缆，存在违约行为，但在被告姚秀红拆除二楼电缆后，原告仍未将剩余购房款给付被告，亦属于违约，对原告贺安春、王志梅要求被告承担违约金50000元的要求，本院依法亦不予支持。至于本案涉案房屋由谁出资建造以及购房款的相关问题，相关权利人可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、确认原告贺安春、王志梅与被告丁亮、丁二平、姚秀红于2012年2月21日所签订的售房协议为有效协议。
二、驳回原告贺安春、王志梅的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，由被告姚秀红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
审 判 长 陶亚明
审 判 员 王晓毛
代理
审判员 朱 锐
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 樊倩倩法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵行诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。（三）《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 来源：百度“”