广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠斗法民三初字第904号原告周玉媚，女，汉族，公民身份号码×××2745，住珠海市斗门区。被告ＸＸ，男，汉族，公民身份号码×××1237，住福建省浦城县。
原告周玉媚诉被告ＸＸ租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法由
代理
审判员刘改宏适用简易程序于2015年12月15日公开开庭进行了审理，原告周玉媚、被告ＸＸ均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周玉媚诉称：2015年4月9日，原被告就原告位于珠海市斗门区乾务镇南旺小区C1栋某号商铺铺位租赁达成协议，签订了《商铺租赁合同》，该《商铺租赁合同》约定了双方的权利与义务，租赁期限从2015年4月15日起至2018年4月14日止，第一年租金为每月1600元、第二年租金为每月1700元，第三年租金为每月1800元，租金被告应在每月15日前交纳给原告，另外，被告需交纳商铺租赁押金3000元。该《商铺租赁合同》签订后，原被告双方均按照合同的约定履行义务，但被告从2015年9月15日起开始拖欠租金及相关费用，原告多次找被告催收，被告以种种理由没有支付。故原告诉至法院要求判令被告立即支付拖欠租金1666元、物业管理费123元、水费149.5元、电费794.88元、财物损失费40元，合计2773.38元；违约金2540.04元，从2015年10月16日起至法院确定生效日止的利息按此利率计算。
原告周玉媚对其诉称提供如下证据：
一、商铺租赁合同，拟证明原被告租赁关系及其约定的权利义务；
二、收费记录明细，拟证明被告交费记录情况及被告欠款的事实；
三、房地产权证，拟证明原告的房屋登记情况；
四、短信往来记录及银行记录，拟证明被告交水电费的情况。
被告ＸＸ辩称：不同意原告诉请。我2015年9月15日至2015年10月2日没有支付租金以及物业费、水电费。2015年9月30日，我在电话中告知原告不打算继续租商铺了。10月2日从涉案商铺搬走。现在商铺已经被原告转租给别人了。我的押金不要了，用来抵扣被告拖欠原告的费用。合同中计算违约金的标准日百分之三过高。
被告ＸＸ对其辩称没有向本院提交证据。原告提交的证据，经当庭出示，被告质证，现本院对原告提交的证据认证如下：对原告提交的证据1、3、4的真实性、合法性及关联性予以确认；原告提交的证据2是其自行制作，被告不予确认，不具有证明效力，只能作为原告对个人意见的陈述。
经审理查明，2015年4月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订商铺租赁合同，约定原告将位于珠海市斗门区乾务镇南旺小区C1栋某号铺租赁给被告ＸＸ使用，租期三年，自2015年4月15日起至2018年4月14日止。该商铺第一年租金每月1600元，第二年租金每月1700元，第三年租金每月1800元。在签订合同时甲方先收取乙方第一个月的租金1600元，甲方一次收取商铺出租押金3000元，租期满时一次退还乙方，如租期未满则不退还。租金、物业管理费按月计算，水费、电费按用量计算，乙方必须于每月15日前将水费、电费、租金、物业管理费（每月123元）交付给甲方。协议生效后，甲乙双方应严格遵守协议条款，如甲方无故提早解除协议，则要赔偿乙方3000元的损失，如乙方违反协议有关条款，甲方有权终止协议书的执行，并扣罚乙方3000元的租赁押金。违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规则，须按对方交纳租金的5%作为违约金。以防逾期交付水费、电费、租金、物业管理费，每逾期一天，甲方有权按月租金的25%向乙方加收滞纳金。2015年4月9日，被告向原告交纳了押金3000元和当月的租金1600元，原告向被告交付了涉案的商铺。之后，被告每月向原告支付涉案商铺的租金，但自9月15日起，被告便没有按时向原告支付租金、物业管理费。原告多次催促被告交费未果，于10月2日将涉案商铺上锁。10月8日，被告从涉案商铺搬离。双方未办理交接手续。被告在庭审中确认2015年7月7日至被告搬离期间未向原告支付水电费。
本院认为：原、被告于2015年4月9日签订的商铺租赁合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有约束力。双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。在合同履行过程中，被告于2015年10月8日从涉案商铺搬离，应当视为双方以实际行为解除了双方签订的商铺租赁合同，双方应当进行清算。被告在租赁原告的商铺期间，未按约定向原告交付租金、水电费和物业费，应予支付，但具体的数额应以本院核算的为准。被告拖欠的费用具体有：
一、租金1346元【66元（历史欠费）＋1600元／30天×24天（2015年9月15日-10月8日被告搬离之日）】；
二、物业管理费98.4元【123元／30天×24天（2015年9月15日-10月8日被告搬离之日）】；
三、水费149.5元、电费794.88元。被告对原告主张的水电费的金额不予确认，
本院认为，原告向被告出租的商铺安装有独立的水表、电表，且被告确认从2015年7月7日至搬离原告商铺期间未向原告支付过水电费，鉴于被告搬离商铺时未与原告办理交接手续，故本院对原告主张的水电表的读数予以确认，此期间内，被告应支付的水费为：（00478-00455）吨×6.5元／吨=149.5元；电费为：（08778.4-08116）度×1.2元／度=794.88元。以上合计2388.78元。原、被告双方在合同中约定，被告逾期交付水电费、租金、物业管理费的，每逾期一天，原告有权按月租金的25%向被告加收滞纳金，双方约定的滞纳金，可视为违约金。被告没有按合同约定支付租金给原告，应当承担违约责任。原告主张按照欠付费用的日百分之三计算违约金，但被告认为过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，
本院认为，按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金可以弥补被告拖欠租金及相关费用给原告造成的损失。因此，本院对原告主张每逾期一日按百分之三计算违约金不予支持。被告应向原告支付从欠款之日起至本案法庭辩论终结之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。鉴于被告在签订合同时向原告支付了押金3000元，被告辩称该押金同意用于抵扣拖欠原告的租金等费用。
本院认为，原告收取押金的目的是促使被告按约履行合同义务，及时支付租金，在被告拖欠租金、水电费、物业费等费用时用以弥补原告的损失。本案中，经本院核算，被告截止法庭辩论终结之日尚欠原告租金、水电费、物业费2388.78元，被告已支付的押金足以抵扣尚欠原告的租金、物业费、水电费及截止本案法庭辩论终结之日被告拖欠前述费用应支付给原告的违约金，且被告同意用押金抵扣该费用，故对原告在本案中主张被告支付租金、管理费、水电费、违约金的请求不予支持。被告支付押金超出抵扣部分被告未提出反诉请求，本院不予处理。关于原告主张要求被告赔偿财物损失费的请求。
本院认为，节能灯、光管的损坏系被告租赁原告商铺期间正常使用租赁物导致的损耗，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”的规定，原告要求被告赔偿节能灯、光管费用的请求没有依据，本院不予支持。被告租赁原告商铺期间，原告在被告发生拖欠租金等违约行为后，应采用合理的方式要求被告承担违约责任。原告未经被告同意给商铺上锁致使被告无法正常使用涉案商铺，被告开锁的行为系其排除原告对其使用商铺的妨碍，原告要求被告赔偿门锁费用没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，
判决如下：驳回原告周玉媚的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告周玉媚已预交），由原告周玉媚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
代理
审判员 刘改宏
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 刘华东附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”