山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）威经技区民初字第1406号原告夏吉壮（公民身份号码3706331965********）。委托代理人于洪英（公民身份号码3706331965********。委托代理人李小金，山东恺维律师事务所律师。被告威海经济技术开发区教里村村民委员会，住所地威海经济技术开发区教里村。法定代表人夏吉礼，该村民委员会主任。委托代理人贾存帅，威海市环翠区法律援助中心律师。委托代理人林梁健，威海环翠孙家疃法律服务所法律工作者。
原告夏吉壮与被告威海经济技术开发区教里村村民委员会（以下简称教里村委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人于洪英、李小金、被告教里村委会法定代表人夏吉礼及委托代理人贾存帅、林梁健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏吉壮诉称，2006年8月2日，被告因拆迁原告母亲董玉秀房屋需要，与董玉秀达成协议，将被告位于该村××号房屋（曾无偿提供给五保户闫恩财居住，闫恩财去世后一直空置）以5000元价格出售给董玉秀，供其拆迁后居住，并承诺于12月底之前将房屋交付使用。2006年9月23日，桥头镇政府同意被告处置该项集体资产，并承诺过户由镇政府负责。协议签订后，被告一直未交付房屋，导致董玉秀长期在原告家居住。尽管如此，董玉秀仍按要求在2011年4月1日交纳了购房款，并由桥头镇政府为董玉秀出具了房款收据。2012年1月9日，董玉秀立下遗嘱，将该房产留给原告一人继承。2013年12月9日董玉秀去世后，原告多次催促被告交付房产，但被告以当初卖房未经村民代表讨论决定为由拒绝承认房屋买卖协议效力。现诉至法院，请求确认被告于2006年8月2日与董玉秀签订的关于买卖桥头镇教里村××号房屋的协议有效，并将该房屋交付给原告。
被告教里村委会辩称，被告与原告之母董玉秀没有签订房屋买卖协议，被告也没有收取董玉秀的购房款，诉争房屋与原告之母董玉秀之间没有关联。另外，原告无法证实遗嘱的真实性。故请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告与董玉秀系母子关系。董玉秀于2013年12月9日去世，董玉秀去世之前与原告及其妻于洪英共同居住在桥头镇教里村。2006年6月因修桥头开发区一号路，需要拆迁原告与董玉秀及于洪英共同居住的房屋。为便于拆迁顺利进行，2006年8月2日，由时任教里村党支部书记夏某出具一份协议书，内容为：“协意（议）因拆迁工作需要，经镇领导安排村委研究同意，无（五）保户闫恩财生前居住房屋作价伍仟元卖给董玉秀做拆迁安排房，12月底以前交接使用，特立字据。教里村委会（章）2006.8.2”。后该协议由于洪英保管。2006年9月23日，由时任桥头镇纪委书记鞠洪林在该协议书上书写了“同意房产过户由镇政府负责2006.9.23.”的内容。2011年桥头镇民政办公室收到时任教里村党支部书记夏曙晨代表教里村交来的出售××号房产所得房款5000元，并由时任民政办公室主任李某出具了付款人为董玉秀的收据一份，并在该协议书上加盖了“威海市环翠区桥头镇民政办公室”印章。另查明，董玉秀的丈夫夏元同于1971年去世，其夫妻二人共育有五子女，分别为夏吉泰、夏吉山、夏吉重、夏吉丽和原告夏吉壮。2012年1月9日，董玉秀立下一份遗嘱，表示其以5000元人民币购买的桥头镇教里村××号房屋留给原告一人继承。董玉秀的其他子女对该遗嘱均无异议，并表示放弃对该房屋的继承。原告夏吉壮之妻于洪英曾任桥头镇教里村妇女主任、拆迁工作小组成员。2012年9月26日，威海市环翠区人民检察院以于洪英涉嫌贪污、诈骗犯罪为由向威海市环翠区人民法院提起公诉，该院经审理于2012年12月20日以（2012）威环刑初字第403号刑事判决书判决于洪英犯诈骗罪，判处有期徒刑七个月零六天。于洪英不服，提起上诉，威海市中级人民法院经审理于2013年10月10日裁定撤销（2012）威环刑初字第403号刑事判决，发回威海市环翠区人民法院重审。该院经重审于2014年8月15日以（2012）威环刑重字第403号刑事判决书判决于洪英无罪。该判决现已发生法律效力。2014年11月17日原告诉至本院，要求确认被告与董玉秀就诉争房屋签订的买卖协议有效，并要求被告将该房屋交付原告。本案在审理过程中，被告称原告之妻于洪英在威海市环翠区人民检察院关于（2012）威环刑初字第403号案件的相关笔录中承认诉争房屋并未实际卖给董玉秀，原告对此予以否认。经被告申请本院依法到威海市环翠区人民法院调取了威海市环翠区人民检察院在（2012）威环刑初字第403号案卷中的相关材料，经查阅，其中并无被告主张的于洪英承认诉争房屋未实际卖给董玉秀的内容。本院还依法调取了案卷中的其他相关材料：1.教里村原党支部书记夏某的工作笔记本一份，其中部分记载内容为：2006年8月8日夏吉壮母亲董玉秀原定闫恩财住房作价转给董玉秀做拆迁按置房决定做废。原告对该笔记内容的真实性不认可，被告对该笔记内容无异议。2.落款时间为2007年12月30日由时任桥头镇纪委书记鞠洪林主持，由刘增敏、林乐革、夏曙晨参加的“关于教里拆迁遗留问题会议纪要”一份，其中关于“董玉秀购买的村集体房屋拆迁遗留问题”处理意见的内容为：由村委作工作，付清欠条上的12904元欠款，同时取消购房协议，要回购房合同，将来村里给她一处宅基地，或享有建房条件的权利。原告以不知道该会议纪要的内容，对该会议纪要的真实性无法确定为由不予认可；被告对该会议纪要的真实性无异议。3.落款时间为2009年3月21日和2009年11月6日由夏曙晨主持的村两委会议记录二份，其中关于董玉秀宅基地问题的内容为：由于上级不批宅基地，经会议研究按原政府村委的协议，村委抓紧督促收回闫恩财生前所住集体房屋，按协议收董玉秀5000元钱，房屋归董玉秀所有。该二份会议记录无参会人员签字。原告对该会议记录的真实性无异议；被告以该会议记录系夏曙晨私自制作，当时的村两委及小组长均没有参加为由不予认可。本院依法对桥头镇原民政办公室主任李某、教里村原党支部书记夏某进行了调查取证，李某证实：教里村村干部（忘记具体是谁）找其在诉争协议书上盖了“威海市环翠区桥头镇民政办公室”的印章，目的是代表镇上同意该协议书的内容；其接收了时任教里村党支部书记夏曙晨代表村里交来的，由董玉秀交纳的购买协议书所述房产的款项5000元，并入了政府帐户。夏某证实：其于2004年9月至2007年8月任教里村党支部书记及村委会主任，闫恩财未婚无子女，属于五保户，1988年村修道，将其所居住的房屋进行了拆迁；村里另一村民夏元基在村里建了两处房屋，村里在1989年前后将其一处房屋以1700元的价格买下，供闫恩财居住，当时门牌号为××号，未办理新的土地证；2004年闫恩财与教里村及桥头镇签订了五保户散养协议，2005年闫恩财去世，该房屋一直闲置；2006年6月桥头开发区修1号路，需要拆迁夏吉壮、于洪英、董玉秀共同居住的一套房屋，当时于洪英是教里村妇女主任也是拆迁小组成员，包括董玉秀一家三口在内的二十几户应拆迁户曾经签订过拆迁协议，协议签订后，于洪英向镇上反映她和董玉秀应该是两户，拆迁要多给钱。2006年8月2日，当时任副镇长的刘增敏为使拆迁顺利进行，就私下和于洪英达成协议，并由证人书写一份协议，加盖教里村委会印章，将五保户闫恩财生前的住房作价一万元卖给董玉秀作为拆迁安排房，该落款盖了教里村委会的印章并把该协议交给了于洪英。当天刘增敏向镇主要领导汇报此协议后，镇主要领导不同意，要求撤销此协议。当天晚上刘增敏组织教里村拆迁小组（包括于洪英、夏某、夏吉轩、夏吉卓、吕华亭还有镇上拆迁小组林乐革、江云平）决定作废此协议，于洪英及其他参会人员均表示同意。2006年8月底9月初，教里村与夏吉壮重新签订了拆房协议，对董玉秀额外给付了拆迁奖励、躲迁费及租房费共计7400余元。现在董玉秀、夏吉壮、于洪英一家已经在教里村按照拆迁协议给他们批的一处新宅基地上建设了一栋房屋，并没有产生其它争议，直到2007年其离任，再没有此事的其它说法。该协议第四行“伍仟元”是被人更改过的，上面的教里村委会印章也不是其所盖，该协议在其任职期间没有加盖“桥头镇民政办公室”印章。原告对证人李某证言无异议，对证人夏某关于买房款系由一万元变为伍仟元及该协议已经会议研究决定作废的证言以与事实不符为由不予认可。被告对李某证言不认可，对夏某证言无异议。本院依法到威海市国土资源局经济技术开发区分局桥头国土资源所进行了调查取证，该所证实没有桥头镇教里村村民闫恩财的土地登记审批手续。原、被告对该证据均无异议。以上事实有协意（议）书、收款收据、董玉秀遗嘱、（2012）威环刑初字第403号案卷材料、本院调查笔录、教里村委会证明及原、被告的当庭陈述在案为证。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，依法成立的买卖合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为：董玉秀与被告之间是否存在买卖诉争房屋合同关系及合同的效力。第一、1.原告提供的协议书在证人李某、夏某证言中及本院自（2012）威环刑初字第403号案卷调取的会议纪要、会议记录等证据中均有佐证，对其真实性、合法性本院依法予以认定，并且该证据与本案待证事实具有关联，故对该协议书的证据效力本院依法予以确认。被告虽对该协议书的真实性提出异议，但未提供反证，对被告的异议本院依法不予认定。2.《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同采取要约、承诺方式。”第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”本案中，原告提供的协议书内容具体确定，其内容在对方承诺后被告受其要约约束的意思明确，符合依法订立买卖合同的要约条件。《中华人民共和国合同法》第二十一条规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”被告出具的协议书一直由董玉秀及其家人持有，并且董玉秀已按被告要约支付了5000元购房款，表明其对被告的要约做出了承诺，该承诺已生效。因此，董玉秀与被告之间关于教里村××号房屋买卖合同依法成立。第二、根据本案查明的事实，五保户闫恩财生前所居住的教里村××号房屋，没有进行私人产权登记，属于教里村委会的集体财产，教里村委会对该房屋具有处分权。并且从被告发出要约和董玉秀作出承诺的过程看，系双方真实意思表示，合同内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，受法律保护。另外，现也无证据证明双方签订的房屋买卖合同已解除。因此，董玉秀已按约定交付了5000元购房款，被告亦应履行交付房屋的义务。董玉秀已于2013年12月9日去世，其生前立有遗嘱，表示其购买的教里村××号房屋留给原告一人继承。本院经向董玉秀其他继承人询问，其他继承人均明确表示对董玉秀所立遗嘱无异议，并放弃对诉争房屋的继承。故董玉秀所立遗嘱合法有效，原告作为董玉秀该遗产的唯一合法继承人，有权主张相关权利。原告的诉讼请求理由正当，证据充分，本院依法予以支持。在被告与董玉秀签订诉争房屋买卖合同过程中，即使被告有过撤销要约的意思，但并无充分证据证明到达了董玉秀；并且根据被告最终收取董玉秀交纳的5000元购房款的事实，可以证明被告并未实际撤销要约。故被告关于双方之间并无房屋买卖合同关系及并未收取董玉秀购房款的抗辩与事实不符，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第十八条、第二十一条、第二十五条、第二十六条、第四十四条第一款、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第十六条第二款之规定，
判决如下：被告教里村委会与董玉秀签订的买卖桥头镇教里村135号房屋的合同有效；
二、被告教里村委会于本判决生效后三十日内将桥头镇教里村135号房屋交付给原告管理使用。案件受理费150元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 孙 福 杰
人民陪审员 鞠 传 德
人民陪审员 鞠 兆 洪
二〇一六年一月二十八日
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