湖北省兴山县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂兴山民初字第00500号原告舒启海，男，汉族，兴山县人，高中文化，个体工商户，住兴山县。委托代理人吴永泽，湖北真原律师事务所律师。一般授权代理。被告兴山县金顺运输有限责任公司，住所地兴山县昭君镇和平大道225号。法定代表人商冬梅，公司董事长。委托代理人赵家军，湖北神兴律师事务所律师。特别授权代理。
原告舒启海与被告兴山县金顺运输有限责任公司（以下简称“金顺公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年10月29日受理后，依法适用简易程序，由
审判员李忠独任审判，于2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告舒启海及其委托代理人吴永泽、被告金顺公司的委托代理人赵家军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告舒启海诉称，2007年年初，被告金顺公司与原告达成协议，将该公司位于兴山县昭君镇响滩村金顺大修厂1单元501号房屋卖给原告，由于原告系被告金顺公司的职工，基于信赖关系，双方没有签订书面的房屋买卖合同，原告于2010年6月17日向被告金顺公司交清全部购房款共计105362元，被告金顺公司向原告出具收条一张，并承诺为原告办理房屋过户手续，但后经原告多次催促，被告至今没有为原告办理该房产的过户登记手续。2007年12月25日，被告金顺公司将房屋交付给原告，原告居住至今。但由于被告金顺公司不履行为原告办理过户手续的义务，已严重侵害到原告的合法权益，故原告提起诉讼，请求法院判令被告金顺公司立即为原告办理房屋过户登记手续，并由被告金顺公司承担办理过户手续所需缴纳的相关税费。原告舒启海为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告身份信息。2、兴山县工商行政管理局出具的被告基本信息一份，证明被告工商注册登记情况。3、被告向原告出具的《收条》、《收据》各一份，证明原告购买被告位于昭君镇响滩村金顺大修厂综合楼1单元501号房屋，并于2010年6月17日交清了该房屋全部购房款共计105362元，该房屋的房产证尚未办理。4、宜昌市政风行风热线兴山县房管局关于涉诉房屋是否已办理房产证的答复，证明涉诉房屋已登记在被告名下，由于被告原因，没有为原告办理过户手续。5、兴山天星供电有限公司向原告开具发票六张、兴山县自来水有限责任公司向原告开具发票一张，证明原告长期占有并持续使用该房屋至今。6、兴山县国土资源局出具建设用地批准书、规划使用审批单、规划红线图，证明该房屋所占用的土地属于国有划拨土地。7、兴山县房产管理局出具的证明一份，证明该房屋所在楼层已于2009年10月14日登记在被告名下，未办理抵押登记。
被告兴山县金顺运输有限责任公司辩称，1、根据法律规定只有具备商品房开发、销售资质的企业才能卖房，被告不是商品房交易企业，未取得房屋预售许可证，无权修建房屋出售。被告修建职工住房是为了职工能有安定住所，遂以福利分房形式将修建的住房分配给职工，原告系被告单位的职工，其分得住房一套，仅交款32362元；被告为了职工真正享受福利，也愿意为职工办理房屋产权，曾经于2008年在办理房屋产权证时向房产管理部门申请将分给职工的房屋产权办理给职工个人，但因政策原因未获允许，仅允许将20套住房办理一个产权证，致使原告未能取得房屋产权证，只要政策允许办证，公司也愿意协助职工办理房屋过户手续。2、原、被告之间并非房屋买卖关系，同时被告处分公司财产需召开股东大会决议，但实际没有召开，故如果认定原、被告之间为房屋买卖合同，应是无效合同。3、被告从未以口头或者书面形式承诺过为职工办理房屋过户手续，且被告也曾努力为职工办理房产证，因政策不允许未能办证，因此不能强加给被告办证义务。被告金顺公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：1、房屋房产证、土地使用证，证明争议房屋的所有权人为被告，土地性质为划拨土地。2、2008年向房管局申请办理个人房产证的手续一套、兴山县房产管理局2015年10月28日出具关于金顺公司办理职工个人房产的说明，证明被告在2008年就向房产管理局提出办理个人房产证，截止目前，因政策原因尚不能分割办理职工住房房产证。3、舒启海签名书写的欠款、舒启海2009年8月8日交款3万元、2010年6月17日交款5598元的收条、还款记录，证明原告实际交款数额仅3万余元，该房屋为福利房。4、证人鲁某、李某、何某出庭所作证言，证明被告参照职工各自的股份、工龄、贡献大小等因素免除部分购房款，让利给职工。经庭审质证，被告对原告证据1、2、5、6、7的真实性及证明目的均无异议；对证据3的真实性无异议，对证明目的提出异议，认为原告实际交款35598元，其中购房款32362元，其余为利息；对证据4的真实性、证明目的均持有异议。原告对被告证据1无异议；对证据2中房产部门的说明的真实性无异议，对证明目的提出异议，对申报材料的真实性和证明目的均提出异议；对证据3的真实性无异议，对证明目的持有异议；对证据4提出异议，认为按照被告制定的购房政策，以职工股份分红抵付房款，下余支付现金，并非福利分房。本院认证意见：原告证据1、2、5、6、7，被告无异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据；原告证据3，被告对真实性予以认可，并提供收据存根联，并结合双方称述，本院对该证据予以确认，作为认定案件事实的依据；原告证据4，与被告提供的房产部门证明不相符，本院不予采信，原告不能达到其证明目的。被告证据1，真实合法，本院予以确认；被告证据2真实合法，该组证据能够相互印证，本院予以确认；被告证据3中的收据与原告提交的一致，还款明细与收据能够相互印证，本院予以确认；被告证据4，本院予以确认，将作为综合认定案件事实的依据。
经审理查明，被告金顺公司因三峡水利工程建设需移民搬迁，2006年12月13日经规划部门许可，2007年3月以出让及划拨方式取得建设用地批准，在兴山县昭君镇响滩村层场坪高古公路旁修建综合楼、维修车间及生活用房，总建筑面积3808.1㎡，占地1758.27㎡，其中新建综合楼3至7层设计类型为住宅，共计20套。房屋建成后，被告金顺公司将部分住房（简装修）以758元／㎡转让给公司职工，并参照职工工作年限、所持股份数额、贡献大小等因素确定给予职工优惠，其中原告购得该综合楼1单元501室房屋，并自2007年12月25日入住，房屋面积139㎡，原告持有公司股份6.5万元，被告金顺公司给予原告优惠73000元后，原告尚欠购房款32362元未交清，遂于2008年1月1日出具欠据一张，欠条载明“今欠到金顺公司房款叁万贰仟叁佰陆拾贰元整。欠款按年利率10%计息，欠款未还清前，欠款人没有产权，房产证、土地使用证等办证费用由住户自理”字样。被告金顺公司于2008年11月7日办理综合楼国有土地使用证，使用权类别为划拨，土地类别为其他商服用地。2009年8月25日，被告金顺公司以公司按修建房屋成本价分配给公司员工为由，向兴山县房管局申请将新建综合楼3至7层20套住房分别给职工办理房产证，兴山县房管局以该企业属于移民搬迁民营企业，原未参加房改，提出申请时住房实物分配政策已停止（兴山县取消住房实物分房政策时间为2002年10月1日）为由不同意分割办理房屋产权证，而于2009年10月14日为该综合楼3至7楼住房整体办理一个房屋产权证，房产证号为高阳镇字第××号，建筑面积2436.80㎡。原告自2007年12月25日居住涉案房屋至今，在2010年6月17日已付清所欠被告的购房款及利息。原告要求被告为其办理房屋产权证未果，遂提起本案诉讼。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。原、被告之间口头达成的房屋买卖合同已实际履行，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。原告要求被告应立即为其办理房屋产权过户手续的主张，未提供证据证实双方存在被告负责为原告办理产权过户之约定或者被告有负责办理过户手续之承诺，原告应承担举证不能的不利后果，且原告出具欠据载明的房产证、土地使用证等办证费用由住户自理之内容，也表明双方并非约定由被告负责为原告办理产权过户手续，故本院对于原告要求被告为其办理办理房屋产权过户手续的请求不予支持。同时按照房屋买卖合同交易习惯，被告有协助原告办理房屋产权过户手续之合同随附义务，但原、被告双方对此并无争议，被告曾申请进行分户登记未获房屋产权登记部门批准，当庭也表示只要政策允许其同意协助办理过户手续；双方未办理房屋分户产权登记的障碍在于房屋产权登记部门能否办理，因此原告可向房屋产权登记部门申请办理涉案房屋产权登记，若能够办理而被告不协助，可另案解决。本案房屋买卖合同中双方各自应向税费征收部门缴纳何种税费，属当事人与税费征收部门之间的行政法律关系，且双方均未实际缴纳税费，故原告关于被告应承担办理买卖房屋分户手续所需缴纳的相关税费的诉讼请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，双方可向税费征收部门申请解决。双方完税后若对所缴纳的税费应由谁负担有争议，可另案解决。
被告辩称该公司不是商品房开发交易企业，未取得房屋预售许可证，无权修建房屋出售的抗辩理由，因本案所涉房屋并非商品房，因此被告不能以其未取得预售许可证主张双方房屋买卖合同无效。本案经本院主持调解未果。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条第（三）项之规定，
判决如下：驳回原告舒启海的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原告舒启海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 李 忠
二〇一六年一月二十八日
书记员 郭小君 来源：