福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第3647号上诉人（原审被告）陈艳珠，女，汉族，1977年7月9日，住福州市台江区。委托代理人郎震，福建远东大成律师事务律师。被上诉人（原审原告）赵崇涛，男，汉族，1989年5月31日，住福州市鼓楼区。委托代理人王命兴、林星，福建合立律师事务所律师。
上诉人陈艳珠因与被上诉人赵崇涛房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3655号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，原、被告双方于2012年5月11日签订一份《租赁合同》，约定：原告将位于福州市鼓楼区吉庇路39号安泰商住楼综合一层05#店面（又名27#店）出租给被告，租赁期限从2012年6月08日起至2016年6月7日止；被告在合同签订当天向原告支付租赁押金114000元，合同期满押金无息退还；租金为38000元／月，每月交纳一次，在每个月的10日足额交付；被告未按规定时间足额交纳租金，经原告催交后仍未交纳的，原告可自被告逾期缴租15日起停止向该房屋供应水、电并且原告有权解除合同，被告所交押金、装修设施充抵房屋损失及停租损失；被告在合同期满前两个月应向原告提出停租或续租要求，以便原告重新寻求新的承租者，被告未及即时提出上述要求给原告造成的租金损失，从押金中扣除。租赁合同签订后，被告向原告支付租赁押金114000元，原告将房屋交付被告使用。2013年9月，因诉争店面附近修路，双方协商租金降至20000元，道路恢复通行后，租金仍按原协议38000元计。2014年3月份起的租金，被告恢复按照每月38000元缴纳。2014年5月被告向原告支付租金11000元，2014年6月被告支付租金20000元。2014年7月14日被告腾空搬离店面，根据诉争店面的物业管理单位福州东聚物业管理有限公司2014年7月14日的证明，被告搬离时与物业公司办理完毕相关手续，该店面于2014年7月14日停止供应水电。被告持有物业公司开具的2014年7月份缴纳物业费及水电费凭证。2014年7月起的租金被告未再向原告缴纳。2014年8月30日被告通过邮寄方式将诉争店面钥匙交还原告。根据福州东聚物业管理有限公司2014年8月13日开具的证明，被告拖欠从2014年6月-8月物业费823.2元，6月电费31.58元、电费207.7元，共计1062.4元。因原、被告对诉争店面是否已交接存在争议，原审法院于2014年9月10日组织原、被告双方办理了书面交接房屋的手续。原审法院认为，原、被告签订的租赁合同合法、有效，双方应按合同履行。被告在2014年7月14日搬离诉争店面，未与原告办理房屋交接手续，被告无证据证明该搬迁行为是基于原、被告双方的合意，被告主张受原告胁迫搬迁举证不足，证人证言陈述的内容并不能直接证明系原告提出解除租赁合同，因此被告主张2014年7月14日租赁合同已解除，原审法院不予采纳。基于原、被告此前并未就解除合同达成一致意见，原审法院确认原、被告的租赁合同于2014年9月10日双方办理书面交接手续时予以解除。因诉争房屋已交还原告，原告诉请被告立即腾空租赁场地原审法院无需再行判决。2014年7月14日起被告虽然无实际使用店面，但因双方租赁合同并未解除，且被告直至2014年8月30日才将钥匙归还原告，故被告仍应向原告继续缴纳租金至2014年9月10日止。原告诉请被告支付2014年7月10日至9月10日的租金76000元，原审法院予以支持。原告诉请被告支付2014年5月欠租27000元、2014年6月欠租18000元，根据原、被告签订的补充协议和银行历史流水凭证，可以确认，2014年5月、6月的租金为每月38000元，被告5月支付租金11000元，6月支付租金20000元，被告作为承租方对其已足额缴租无举证，故原告诉请被告支付2014年5月、6月的欠租45000元，原审法院予以支持。原告要求被告支付其垫付的物业费、水电费，但根据被告提交的物业管理公司证明和缴费票据，被告搬迁时7月15日前的水电费、物业费用已结清，物业公司开具给原、被告双方的证明有出入，且租赁合同未明确约定物业费应由承租方缴纳，因此原告诉请被告支付代垫费用1062.4元及之后产生的费用，原审法院不予支持。被告在租赁期届满前提前解除租赁合同，是违约行为，按照租赁合同的约定，应当给予原告两个月的合理期限重新招租，因此原告诉请被告支付违约金76000元（即两个月租金），原审法院予以支持。按照法律规定，租赁不应收取押金，被告反诉请求原告退还租赁押金114000元，原审法院予以支持，按照合同约定该押金可用于扣抵被告应偿付原告的上述款项，被告反诉请求原告支付押金利息，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决：
一、原告（反诉被告）赵崇涛与被告（反诉原告）陈艳珠的租赁合同于2014年9月10日予以解除；
二、被告（反诉原告）陈艳珠于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）赵崇涛2014年5月至9月10日租金121000元；
三、被告（反诉原告）陈艳珠于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）赵崇涛违约金76000元；
四、原告（反诉被告）赵崇涛于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）陈艳珠租赁押金114000元；
五、驳回原告（反诉被告）赵崇涛的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）陈艳珠的其他反诉请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉12540元，适用简易程序减半收取6270元，由原告（反诉被告）赵崇涛负担50元，被告（反诉原告）陈艳珠负担6220元。反诉费1290元，由原告（反诉被告）赵崇涛负担。一审宣判后，原审被告陈艳珠不服，向本院提起上诉。
上诉人陈艳珠上诉称：
一、原审判决认定基本事实不清，依法应予以改判。1、2014年7月14日被上诉人对该店面停止供应水、电，致使该店面失去了经营使用的基本功能，上诉人无奈于当日搬离该店面，并结清了水、电费及物业费。后上诉人多次要求与被上诉人办理书面的交接手续，但被上诉人一直拒绝，上诉人不得已于2014年8月30日将店面钥匙邮寄给被上诉人。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，该《租赁合同》于2014年7月14日上诉人搬离该店面时解除，而原审法院将2014年9月10日组织上诉人与被上诉人补办书面交接手续，认定为该租赁合同解除日，不符合客观事实。2、上诉人以部分转账、部分现金给付的方式已足额支付2014年5月、6月份涉案房屋租金。在2014年8月13日被上诉人向法院提交《民事起诉状》的事实和理由部分，已经承认“2014年6月之前被告均有支付房屋租金”。3、该《租赁合同》已于2014年7月14日解除，上诉人自该日起未在占有使用该店面，因此不应承担2014年7月、8月租金。4、上诉人不应向被上诉人支付违约金人民币76000元。首先，因被上诉人违约行为导致该《租赁合同》解除，根据该租赁合同第十一条约定，应由被上诉人向上诉人赔偿违约金。其次，该《租赁合同》并未约定因合同解除上诉人应向被上诉人支付人民币76000的违约金。5、被上诉人应向上诉人返还租赁押金并支付利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后剩余的租赁期限当然终止履行，换言之，租赁期限视为届满，上诉人当然有权要求原告足额返还租赁押金，以及支付逾期返还期间的利息。
二、原审法院违反法定程序，未依法适用普通程序审理本案。本案在审审理之初上诉人与被上诉人对本案纠纷产生了很大争议。并且被上诉人两次增加诉讼请求，上诉人提起反诉，使本案更加复杂化，不宜适用简易程序审理，而原审法院违反法定程序，未依法适用普通程序审理本案。综上请求：
一、请求撤销福州市鼓楼区人民法院（2014）××民初字第××号《民事判决书》，依法改判为：上诉人与被上诉人签订的涉案《租赁合同》于2014年7月14日解除；并判决被上诉人向上诉人返还租赁押金人民币114000元及利息（利息以114000元为基础按中国人民银行同期贷款利率从2014年7月15日计算至实际返还之日止）或将本案发回原审法院重审；
二、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
被上诉人赵崇涛答辩称：
一、上诉人将店面腾空并交付被上诉人的时间应当是2014年9月10日，在此之前上诉人一直占有、使用房屋，并未以任何形式要求被上诉人将交接房屋。在2014年8月31日，上诉人将店面钥匙邮寄给被上诉人，但并未说明腾房，也未与被上诉人办理房屋交接手续。
二、上诉人未与被上诉人协商解除合同，擅自退租，未提前通知被上诉人，属严重违约行为，上诉人应承担违约责任赔偿被上诉人因重新招租而遭受的的两个月租金损失76000元。上诉人擅自退租，未提前通知被上诉人，造成被上诉人需重新对外招租。根据法律及合同约定，上诉人应给予被上诉人两个月合理期限用于重新招租，并赔偿被上诉人的损失，是合法合理。
三、在租赁期间，上诉人应按《租赁合同》约定支付房屋租金。从以往上诉人支付房屋租金的习惯来看，均是通过银行转账支付租金，不存在现金支付。
四、上诉人未按约定履行支付房屋租金的合同义务，且擅自退租，属严重违约行为，上诉人无权要求被上诉人返还押金及相应的利息。综上，请求驳回上诉，维持原判。在二审审理过程中，双方没有新证据提交。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和本院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审法院查明的主要事实清楚。
本院认为，关于租赁合同的解除时间，上诉人其于2014年7月14日办理讼争店面，但并未实际与被上诉人办理店面交接手续，且其于2014年8月31日才将讼争店面钥匙返还被上诉人，其主张《租赁合同》的解除时间为2014年7月14日，依据不足，本院不予采纳。上诉人主张其已向被上诉人支付2014年5、6月租金，但并未提供相应证据予以证明，本院难以采信。经原审法院组织双方当事人于2014年9月10日腾房并交接房屋，原审法院据此日期认定租赁合同的实际解除日期，并无不当，故上诉人应向被上诉人支付租金至2014年9月10日。在租赁合同期满后，上诉人有权要求被上诉人返还押金，但上诉人主张被上诉人应支付讼争店面押金的利息，并无法律或合同依据，对此利息主张，本院不予支持。关于原审法院判决上诉人应向被上诉人支付违约金76000元（即两个月租金），并无合同依据，《租赁合同》第十条约定所指乙方未在本合同期满前两个月提出停租或续租要求，应赔偿甲方造成的租金损失，亦是针对合同期满的特定条件。且被上诉人在2014年7月14日对讼争店面停水停电，并根据诉争店面的物业管理单位福州东聚物业管理有限公司2014年7月14日的证明，上诉人搬离时与物业公司办理完毕相关手续，至此上诉人已表现出无续租意向，原审法院判决上诉人缴纳租金至2014年9月10日，已臻合理，被上诉人再主张上诉人支付等同于两个月租金的违约金，没有合同或法律依据，对此，本院予以改判。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院依法予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3655号民事判决第一、二、四、五、六项；
二、撤销福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3655号民事判决第三项；
三、驳回上诉人陈艳珠其他上诉请求。本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费12540元，由上诉人陈艳珠负担6270元，由被上诉人赵崇涛负担6270元。本判决为终审判决。
审 判 长 徐敏洲
代理
审判员 刘启鸣
代理
审判员 陈 嘉
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 陈 蕾 更多数据：