广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2015)深福法民三初字第1567号原告（反诉被告）赵某某，女，汉族，1966年2月3日出生，住址广东省珠海市香洲区。委托代理人杨帆，广东信荣律师事务所律师。被告（反诉原告）马某某，女，汉族，1977年12月3日出生，住址北京市朝阳区。委托代理人李华庆，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人高梓敬，北京德恒（深圳）律师事务所律师。第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2（仅限办公），组织机构代码683790450。法定代表人杜艳花。
原告赵某某诉被告马某某、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月10日受理后，被告提起反诉，本院予以受理，依法组成合议庭，于2016年1月8日对本诉和反诉，公开开庭进行合并审理。原告委托代理人杨帆，被告委托代理人高梓敬到庭参加了诉讼，第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月1日，原、被告在第三人的居间下签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告购买原告名下位于深圳市福田区深南路泰安轩A、B座B904房产（以下称涉案房产）；转让价170万元，定金7万元；被告于2015年4月13日前监管首期款并向银行提交按揭贷款申请的相关资料；如被告逾期超过15个工作日，原告有权解除合同并可没收定金或要求被告支付转让价20%的违约金。合同签订后，被告依约支付了定金7万元，但第三人在2015年4月4日告知原告，被告于2015年4月2日到地税局打印纳税证明时，发现自己在签约时不具备购房资格。原、被告多次协商此事未果，且被告一直未取得购房资格，导致交易目的无法实现。故原告于2015年5月11日向被告邮寄了《解约通知函》，解除了双方签订的合同。原告请求判令：原告没收被告定金7万元。
被告答辩并反诉称，1、被告依约支付了定金，并于2015年4月13日到第三人处准备与原告及第三人一同前往银行办理资金监管，但原告以被告不具备购房资格为由，不配合被告办理资金监管，经被告多次催促原告仍不履行卖方配合办理资金监管的义务，原告构成根本违约。2、根据目前深圳市的限购政策，对非深圳户籍人员购房限制是针对家庭而非个人，被告的配偶赵春辉于2015年10月份已在深圳连续缴纳社保一年，被告所在的非深户籍居民家庭已具备在深购房资格，涉案合同交易无实质性障碍。3、即使原、被告签订的涉案合同已解除，鉴于被告没有违约的行为，根据合同法的相关规定，合同解除后的法律后果应当是恢复原状，原告应退还被告已支付的定金，如原告存在违约行为，还应向被告承担违约责任。事实上，原、被告双方在签订合同时已知晓被告暂不具备购房资格，原告并未在合同签订时提出异议，应视为原告默认被告暂不具备购房资格的客观事实。原告一直拒绝配合被告办理银行资金监管，迟延履行已超过合同约定的15个工作日，原告应承担违约责任。反诉请求判令：1、解除原告与被告于2015年4月1日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、原告返还定金7万元；3、原告向被告支付转让价20%的违约金34万元。
原告针对被告的反诉答辩称，1、被告作为买方应该对自己具备购房资格负有义务，其在未查明是否具备购房资格前便与原告签订二手房买卖合同，事后才发现其不具备购房资格，被告作为成年人应当为自己的行为承担相应的法律责任；2、依合同约定，资金监管时间为2015年4月13日前，被告逾期履行超过15个工作日的，原告有权解除合同并没收定金，被告在2015年5月4日前依然没有取得购房资格，合同无法继续履行的原因在于被告，被告已构成根本违约，原告于5月11日通知解除合同合法有效；3、被告在未经得原告同意的情况下，将购房权利转让给案外人何丽，对原告没有约束力；4、被告主张合同签订后可不限时间地待被告具有购房资格时随时履行合同，没有法律、合同依据。请求驳回被告的反诉请求。第三人开庭时缺席，庭前提交书面意见称，1、被告依约支付的定金7万元中有1万元作为交房保证金托管于第三人处；2、合同签订后，被告在查询纳税证明时发现自己不具备在深圳的购房资格，原告知晓后认为被告无购房资格已构成违约，原告有权没收定金，故在被告要求原告配合办理资金监管时，原告以被告无购房资质为由拒绝前往银行。
经审理查明，2015年4月1日，原、被告在第三人的居间下签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定原告将涉案房产出售给被告，转让价170万元;建筑面积49.71平方米；被告在签订合同时支付定金7万元，双方同意从定金中预留1万元作为交房保证金交由第三人托管；被告须于2015年4月13日前将除定金外的首期款49万元支付至双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料；在取得银行贷款承诺函之日起3个工作日内，双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；如原告逾期履行超过15个工作日，被告可解除合同并要求原告双倍返还定金或支付转让价20%的违约金；如被告逾期履行超过15个工作日，原告可解除合同并可没收定金或要求被告支付转让价20%的违约金。《深圳市二手房买卖及居间服务合同》签订当日，被告支付了定金7万元，其中1万元作为交房保证金托管于第三人处。随后，被告在办理首期款资金监管前查询纳税情况时发现自己不具备在深圳的购房资格，第三人将被告不具备在深购房资格的情况告知了原告。2015年4月13日,被告通知原告前往银行办理资金监管手续，原告以被告不具备购房资格为由未前往。2015年5月11日，原告向被告邮寄《解约通知函》，以被告不具备购房资格导致合同目的无法实现为由，通知被告解除双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，并要求没收定金。被告于次日签收该《解约通知函》。另查，被告及其配偶赵春辉均为非深圳户籍，被告至庭审日仍未取得在深圳购房的资格，被告的配偶赵春辉于2015年10月才满足在深圳市连续缴纳一年以上个人所得税的条件。又查，2015年4月12日，被告与案外人何丽签署了一份《权利转让协议书》，在未经过原告同意的情况下将被告购买涉案房产的权利转让给何丽。2015年5月27日，被告委托律师向原告发送了《律师函》（附《权利转让协议书》），告知原告因被告购房权利有瑕疵，被告于2015年4月12日与案外人何丽达成协议将购房权利转让给案外人何丽，并要求原告于2015年6月5日前往招商银行深圳市笋岗支行办理购房资金监管手续。以上事实有《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，原告的《解约通知函》，被告的《律师函》、《权利转让协议书》，被告与赵春辉的结婚证、户口本，赵春辉的完税证明，第三人出具的《情况说明》及当事人的陈述予以证实。
本院认为，原、被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方不得擅自变更合同。被告因其购房资格存在瑕疵，于2015年4月12日即合同约定的办理首期款资金监管前一日擅自将其在《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中的购房权利转让给案外人何丽，属单方变更合同主体，原告未予追认，被告的单方转让行为对原告不产生效力。被告（家庭）自签订涉案合同时至2015年10月前，一直未取得在深圳购房的资格，合同目的无法实现，原告有权要求解除合同、没收定金。
被告辩称原告在签署涉案合同时已明知被告不具备购房资格，但未对此举证证明，原告予以否认，且第三人亦出具情况说明陈述原告系在签订合同后才得知此情况，故对被告关于原告在签订合同时明知被告无购房资格的抗辩，本院不予采信。原告于2015年5月11日向被告邮寄《解约通知函》，被告于次日签收，《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于2015年5月12日已解除，无需判决解除合同。
被告答辩并反诉称，原告以被告不具备购房资格为由不配合被告办理资金监管，原告构成根本违约，据此反诉请求原告返还定金并赔偿转让价20%的违约金。
本院认为，根据原、被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，双方应于2015年4月13日办理首期款资金监管手续，原告在得知被告不具备购房资格的情况下拒绝前往银行配合办理资金监管手续，是行使不安抗辩权的行为，不应认定为违约。被告的反诉请求应予驳回。
被告还辩称，被告的配偶赵春辉于2015年10月份已在深圳连续缴纳社保一年，被告所在的非深户籍居民家庭已具备在深购房资格，涉案合同交易无实质性障碍。
本院认为，被告的配偶于2015年10月份才连续在深圳缴纳社保满一年，在此之前被告所在的非深户籍家庭何时能具备购房资格是不确定的，而涉案合同签订于2015年4月1日，让原告在签订合同后无法确定是否能继续履行的情况下等待长达半年时间亦是不公平的。故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、原告赵某某有权没收被告马某某定金7万元；
二、驳回被告马某某的反诉请求。本案本诉案件受理费1550元（已由原告预交），由被告负担；反诉案件受理费3725元（已由被告预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚 璇 娟
人民陪审员 刘 玉 和
人民陪审员 欧 献 根
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 何彦(代)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条由下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…… 来源：