河南省泌阳人民法院民 事 判 决 书（2015）泌民再初字第00004号申请再审人（原审被告）王某，男，1972年1月1日出生，汉族，住河南省泌阳县某街道办事处某居委某号。委托代理人袁文灿，河南博涛律师事务所律师。被申请人（原审原告）杨某，女，1973年1月19日出生，汉族，农民，住河南省泌阳县某镇某村委某组。委托代理人张兆映，北京大成（郑州）律师事务所律师。被申请人（原审被告）凌某，男，1972年1月9日出生，汉族，住泌阳县某办事处某居委某号。委托代理人赵贵发，河南盘古律师事务所律师。申请再审人王某因与被申请人杨某、凌某确认合同无效纠纷一案，原审作出（2011）泌民初字第1539号民事判决书，已经发生法律效力。原审被告王某认为原审民事判决书认定的事实不清和适用法律错误，申请本院再审，本院于2014年11月13日做出了（2014）泌民申字第00002号民事裁定书，裁定本院进行再审，本院依法另行组成合议庭，于2015年5月22日公开开庭进行了审理，申请再审人王某的委托代理人袁文灿、被申请人杨某及其委托代理人张兆映、被申请人凌某的委托代理人赵贵发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告杨某诉称，2008年2月，原告与被告凌某协议离婚，对婚姻存续期间的两间三层楼房进行了分割。约定二层的两间归原告所有，三层的两间归被告凌某所有。门面房两间归儿子凌峰继承，约定凌某有使用权。被告凌某不经原告同意，擅自将与原告共有的门面房卖给被告王某。原告认为该房产系共同财产，被告凌某无独立的处分权，请求法院判令二被告之间的房屋买卖协议无效。原审被告凌某在接到原告的起诉状副本后，未向本院递交书面答辩状。原审被告王某辩称，1、原告对本案合同涉及的房屋不存在所有权，其无权主张要求确认合同无效。泌阳县人民政府颁发的009271号房权证证实了一层房屋为凌某个人所有，并非凌某与杨某的共同财产，凌某与王某签订的房屋买卖协议是有效的。3、假设争议的房产系共同财产，因王某是善意购买，不但支付了全部房款，而且已经实际交付，应当维护王某的合法权益。原审查明，凌某和杨某原系夫妻关系，2008年2月20日双方协议离婚，在离婚协议中双方对夫妻共同财产进行了分割，约定“人民路南段路东门面房二间三层，第二层归女方所有。第三层归男方所有，门面房（二间）归儿子（凌峰）继承，男方有使用权。后院出路男女双方有使用权”。后双方到泌阳县房管所办理了房屋过户手续，将门面房二间登记在被告凌某名下。2009年6月24日泌阳县政府为凌某颁发了第009271号房权证，为杨某颁发了第013243号房权证。2010年6月份被告凌某将登记在其名下的三层及一层门面房出卖于禹建军，后王某妻子以杨某娘家嫂子名义，称该房系留给凌峰的财产，不能出卖等理由，由凌某将该房从禹建军处收回。2010年8月20日被告凌某与王某签订了房产出售协议，协议将该房的一层门面房和三层房产以49万元的价格转让给王某。房产买卖协议签订后，双方到公证处办理了公证书。被告凌某将房屋交付给被告王某占有，王某将门面房分别租给了马田堤、赵军等商户。王某到房屋管理部门办理房产过户手续时，被告知2010年5月16日至2010年11月8日，泌阳县房管所停止办理过户手续，该房产未办理过户登记，但被告已将房产过户登记手续及相关费用交至泌阳县房管所。2011年7月，杨某及其儿子凌峰诉至本院，请求确认凌某与王某的房屋买卖合同无效。2011年11月撤诉，2011年11月14日杨某重新向本院提起确认房屋买卖合同部分无效的诉讼。原审认为，原告杨某与被告凌某离婚时对夫妻共同财产进行了分割，约定房产的第三层归凌某所有，一层门面归其儿子凌峰继承。作为民事法律关系的继承，其生效条件应以被继承人的死亡为前提。在继承发生之前，该门面房应属于杨某与凌某的共同财产。双方在房屋管理部门各自办理了房权证，将该门面房登记在凌峰的监护人凌某的名下并无不妥。被告王某与凌某于2010年8月20日签订的房产出售协议，未征得杨某的同意将属于双方共同的财产门面房进行出售，侵犯了原告的合法权益。综上，杨某符合原告的主体资格，被告辩称理由不能成立。关于被告王某购买该房屋时是否属于善意取得问题，根据证人李金忠出庭证词及禹建军的证人证言可以证实，被告王某在购买该房屋时知道门面房是属于凌峰将来要继承的财产，且在房屋交付后，王某也未到房屋管理部门办理房屋过户手续。王某取得该房产后，虽支付了全部房款，但不符合善意取得的构成要件。对属于被告凌某的第三层房产，凌某有权处分，其与王某签订的房产出售协议，该第三层房屋买卖合同应为有效合同。本院于2012年3月1日本院作出了（2011）泌民初字第1539号民事判决书，判决：被告凌某与王某于2010年8月20日签订的房屋出售协议中，对第一层门面房的买卖无效。判决书生效后，被告王某认为原审认定事实不清，适用法律错误申请本院再审。申请再审人王某再审称：
一、原审杨某作为原告，主体不适格。本案涉诉的房产不是杨某和凌某的夫妻共同财产。杨某与凌某于2008年2月20日协议离婚，于2009年6月24日双方共同到房管所办理了房权证，门面房两间和第三层登记在凌某名下，第二层登记在杨某名下。凌某把自己所有的门面房两间及第三层出卖给申请人，不属于夫妻共同财产，杨某的合法权益并未受到侵害，原审杨某作为原告提起诉讼，主体明显不适格。
二、原审认定，“在继承发生之前该门面房应当属于杨某和凌某的共同财产”是错误的。凌某和杨某原是夫妻，于2008年2月20日离婚。2009年6月24日双方共同到房管所办理了房权证。房管所为凌某颁发了009271号房权证。门面房和第三层登记在凌某的名下，为杨某颁发了013243号房权证，第二层登记在杨某名下。根据《物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。该条法律规定的内容即公示原则。所以，凌某持有的房权证充分证明凌某当然对门面房和第三层具有所有权。凌某把自己所有的房屋出卖给申请人王某是合法有效的。
三、凌某把自己所有的房屋出卖给申请人王某是合法有效。凌某出卖自己的房屋，和申请人签订了房屋出售协议。一是该协议不违反法律禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示。二是双方买卖房屋，到房管所交纳了五万元之多的费用。只是由于政府的原因未能及时办理过户登记。但是，公证机关出具的公证书证实了房屋买卖交易过程的真实性、合法性。三是双方签订的房屋出售协议不具有《合同法》第五十二条规定的应当认定合同无效的情形。四是《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定和合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
四、被申请人对申请人的起诉，缺乏事实和法律依据。被申请人杨某借以起诉的主要证据是离婚协议。离婚协议虽然为杨某和凌某的儿子设立了继承权利，但是，凌某出卖房屋时，被继承人凌某尚未死亡，从而导致继承开始的条件未成就。再者，离婚协议属于家庭内部协议，未进行物权登记，不产生公信力，既不能对抗第三人，也不能推翻否定房权证的效力。事实是，凌某为还债才出卖房屋。申请人王某是经黄书荣的介绍，才与凌某确定房屋出售协议。在房屋买卖过程中，申请人王某并不知道离婚协议中双方是怎样约定的。杨某虽然提交了凌某与申请人签订房屋出售协议具有恶意，但是申请人王某有新的证据证明在主观上没有与凌某恶意串通损害杨某利益的故意。所以，杨某的起诉缺乏事实依据和法律根据。
五、申请人有新的证据，足以推翻原审判决。原审中，证人李金钟和禹建军的证词与当时的事实不符，现在，李金忠和禹建军重新出具了证词。介绍人黄书荣出具了证词，知情人杨永坡、沈朝夕出具了证词。这些证据足以证明申请人在与凌某签订房屋出售协议时，在主观上没有恶意，善意取得。这些证人出具的证据，足以推翻原审判决。
六、申请人与凌某买卖房屋的整个过程中，因为政府的原因未能及时办理过户登记，但是已经按照过户登记的规定，交纳了所有费用。在主观上，没有与凌某恶意串通损害杨某的故意，属于善意取得。客观上已经支付了明显高于市场价格的价款，并且办理了公证，符合法律规定。更为重要的是，申请人购买房屋后，又把房屋出租给他人一年之多。所以，本案应当驳回杨某的诉讼请求，以保护申请人的合法权益。综上所述，申请人认为申请人有新的证据足以推翻原审判决，特向泌阳县人民法院申请再审，撤销原审判决。被申请人杨某辩称，首先，再审申请人王某的再审请求不明确，只是要求重新审理并撤销，对撤销之后没有具体主张。在再审申请人王某没有具体请求的情况下，法院作出任何超出再审请求之外的结果都是没有法律依据的。其次，再审申请人王某的再审申请超过了法律规定的申请再审的时效。最后，我们认为泌阳县人民法院（2011）泌民初字第1539号民事判决书事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决结果正确。被申请人凌某的答辩意见同杨某的一致。本院经再审查明，被申请人凌某和杨某原系夫妻关系，2008年2月20日双方在泌阳县民政局婚姻登记处办理了离婚登记，并就子女抚养和财产分割达成了协议，协议约定：
一、双方的婚生子凌峰（12岁）由男方抚养，女方不付抚养费。
二、双方的房产：人民路南段路东门面房二间三层，第二层归女方所有，（是住是卖男方无权干涉）。第三层归男方所有，门面房（二间）归儿子（凌峰）继承，男方有使用权。后院出路男女双方有使用权。……离婚后，凌某和杨某于2009年6月24日在泌阳县房管所将房权证分开为两本房权证，即009271号和013243号。009271号房权证登记的房屋所有人为凌某，所在的层数为1、3层，013243号房权证登记的房屋所有人为杨某，所在的层数为2层。经原审出庭证人李金忠证实，2010年6月份凌某将登记于其名下的三层及一层门面房出卖于禹建军，后王某之妻以杨某的娘家嫂子的名义对外称：该房系留给凌峰的财产，不能出卖。后凌某将房屋从禹建军处收回。2010年8月20日，凌某与王某签订了房屋出售协议，协议约定：甲方凌某，乙方王某。经甲乙双方协商，甲方自愿将房产一处售与乙方，永久为业，具体协议如下：
一、甲方将泌阳县城人民路南段东侧私有房产售与乙方，南至王庆安、北至3米路、西至人民路，东至水沟；宅基地东西长16.25米，南北8.25米，计134.06平方米；出售楼房为一层和三层，建筑面积196平方米。
二、所出售私有房产协议价格肆拾玖万元整（49.00万元），款以现金形式一次付清，乙方拥有该房产的所有权。……甲方凌某签名捺指印，乙方王某签名捺指印，鉴证人张志勇、黄书荣签名捺指印。2010年8月23日王某将购房款支付给凌某，凌某给其出具了一份收条，收条显示：今收到王某买房款肆拾玖万元整，其中银行转账款肆拾贰万元整，现金柒万元整。代笔人张志勇，收款人凌某。2010年8月23日双方在泌阳县公证处办理了公证。泌阳县公证处出具了（2010）泌证民字第442号公证书。随后凌某将协议的房屋交付王某占有，王某将门面房分别租给马田堤、赵军等商户。后王某到房产管理部门办理房产过户手续时，被告知2010年5月16日至2010年11月18日，泌阳县房地产管理所停止办理过户手续，该房产未办理过户登记。2011年11月9日王某交纳了办理过户的相关费用。2011年7月，杨某及其儿子凌峰诉至本院，请求确认凌某与王某的房屋买卖合同无效。2011年11月撤回起诉。2011年11月14日杨某又向本院提起了确认房屋买卖合同部分无效的诉讼。本院于2012年3月1日做出了（2011）泌民初字第1539号民事判决书，判决被告凌某与王某于2010年8月20日签订的房产出售协议中，对第一层门面房的买卖无效。宣判后双方均没有上诉。2014年3月31日，申请再审人王某以原审判决认定事实不清，适用法律错误为由向本院申请再审，并提供了李金忠、黄书荣、沈朝夕、杨永坡、凌某出具的书面证言及对李金忠的询问笔录，均证实王某与凌某买卖房屋时，凌某称房屋不存在任何问题，但证人均未出庭，同时又提供了对李金忠、凌某的录音资料。被申请人杨某也提供了凌某出具的证明，证实其为王某出具证明的情况是在喝醉酒的情况下向黄书荣要老房权证，王某写了一份后照抄的，没有在意什么内容，同时又称王某买房时是知道离婚协议内容的。杨某提交了李金忠的证言，证实其只认可其出庭证言，其他均不是其真实意思本院再审认为，关于原告杨某的主体资格问题，因原告杨某与被告凌某原系夫妻关系，虽然二人已协议离婚，并对夫妻共同财产进行了分割，约定房产的第三层归凌某所有，一层门面归其儿子凌峰继承，其作为凌峰的母亲，与本案有利害关系，有权提起诉讼，其作为原告的主体资格适格，因此，杨某符合原告的主体资格。关于凌某处分一楼两间门面房效力问题，由于杨某与凌某已经协议离婚，两人虽然约定一楼的门面房归其儿子凌峰继承，但两人已经到房管部门进行了分户，将一楼门面房登记在凌某的名下，根据物权登记的公示公信原则，凌某对该门面取得了所有权，不管申请人王某在与凌某签订房屋买卖协议时是否对杨某与凌某在离婚时对房屋的约定内容知情，均不影响凌某对该房屋的处分权，王某仅根据房权证及该门面房的登记的所有权人凌某签订买卖合同，支付了合理价款，虽未完全办理过户手续，也不影响双方所签订的买卖合同的效力，因此，申请再审人王某与被申请人凌某签订的房屋买卖协议中关于对一层两间门面房的买卖部分也是有效的，原审原告杨某的诉讼请求没有合法依据，本院不予支持。原判认为王某的买房行为不属于善意取得，并判决凌某与王某于2010年8月20日签订的房屋出售协议中，对第一层门面房的买卖无效系事实认定及适用法律错误，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条的规定，应当撤销本院作出的（2011）泌民初字第1539号民事判决。关于被申请人杨某提出的再审诉讼时效问题，因再审审查后，本院已经裁定进行了再审程序，因此，再审诉讼时效问题不是本案审理的范畴，杨某的该辩称本院不予采信。虽然再审申请人王某请求是依法对本案重新审理并撤销（2011）泌民初字第1539号民事判决书，但在事实与理由部分也明确表明要求驳回被申请人杨某的诉讼请求，因此，申请人的再审请求是明确的，被申请人杨某辩称的请求不明确的理由不足，不予采信。综上，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百零八条、第四百零七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，
判决如下：
一、撤销（2011）泌民初字第1539号民事判决书。
二、驳回被申请人（原审原告）杨某的诉讼请求。案件受理费6550元，保全费1770元，共计8320元，由被申请人杨某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 张 克
审 判 员 段海鲁
人民陪审员 牛金元
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 王平福 来自：