河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）安中民二终字第2954号上诉人（原审被告）冯清顺，男，1973年2月18日生，汉族。委托代理人王占彪，河南奥博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴俊得，男，1943年6月2日生，汉族。被上诉人（原审原告）吴海堂，男，1972年8月3日生，汉族。二被上诉人共同委托代理人吴风堂，男，1970年6月14日生，汉族。系吴俊得儿子、吴海堂哥哥。被上诉人（原审原告）吴风堂，男，1970年6月14日生，汉族。三被上诉人共同委托代理人张朋飞，河南兴邺律师事务所律师。上诉人冯清顺与被上诉人吴俊得、吴海堂、吴风堂租赁合同纠纷一案，吴俊得、吴海堂、吴风堂于2015年7月22日向河南省安阳县人民法院起诉，请求：解除其与被告之间的租赁合同，责令被告立即返还租赁场地及附属设施，并赔偿其损失，按照双方定的租赁费标准，从2015年农历正月初一计算至其迁出原告场所之日止。2015年10月20日河南省安阳县人民法院作出（2015）安民初字第02734号民事判决，冯清顺不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：2005年年底，原告吴俊得与被告冯清顺签订租赁合同一份，租赁合同主要内容为：原告将村南宅基地北院（北屋七间、南屋九间共计十六间）南院地方租赁给被告冯清顺；租赁期间为十年，从2006年正月初一至2016年正月初一之日止；租赁期间租金为每年7000元，第一年的租金从合同生效日交予原告，以后每年的农历腊月十五日交付下一年的租金；租赁期间，被告可根据自己经营需要在院内增设厂房和其他设备，租期满后，被告投资厂房、设备归被告并撤清；合同期满，原告如还租赁房屋院所，在同等条件下，如被告还需租赁，应优先与他人；合同期内，原告不可随意违背合同条文、转租他人，如被告因其他原因停产，不影响合同条文的约束，如不再租赁，应提前半年通知原告；被告同意原告在2010年后根据家庭需要盖南院新房，可掀南屋四间作为砌墙用砖。合同签订后，双方于2006年正月初一开始履行该合同。2010年2月3日，原告吴俊得、吴海堂、吴风堂对租赁场所的宅基地办理了集体土地使用权证书，其中原告吴俊得的土地使用权证书编号分别为安阳县集用（2010）第196027号和安阳县集用（2010）第196028号，使用权面积均为285㎡，原告吴海堂的土地使用权证书编号为安阳县集用（2010）第196026号，使用权面积为285㎡，原告吴风堂的土地使用权证书编号为安阳县集用（2010）第196025号，使用权面积为285㎡。2015年经原告催要当年的租赁费，并于2015年4月1日在被告租赁场地处张贴催款通知，被告至今一直未交付。现被告在租赁场所内建有钢板简易厂房两大间（东西共长约16米、南北共长约14米）、钢板库房一间（东西共长约5米、南北长约6米）、钢板洗漱间一间。庭审中，被告提供借条两份，借条内容分别为：今借到冯青顺现金壹拾柒万元（170000元）2013.3.10号吴海堂；今欠到冯清顺现金肆万捌仟元48000元，吴海堂2013.8.22号。被告另提供卖房协议一份，内容为：卖房协议今愿以电信局东院、南红亮南院、张俊希西院，以拾万元卖给冯清顺吴海堂2013.3.5号（备注2014年10.5号不还款此协议生效）。被告称上述借条及卖房协议均是原告吴海堂出具，以证明原告吴海堂已经将租赁场所卖给被告，故不应再缴纳租赁费。被告称其曾经起诉原告吴海堂借款一案，后在此次租赁合同纠纷案开庭审理前已经撤回起诉。原告对被告提供的借据及卖房协议均不予认可。原审法院认为：原告吴俊得代表三原告与被告冯清顺签订的合同系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，双方均因按照合同约定履行各自义务。原告吴俊得、吴海堂、吴风堂于2010年将租赁场所办理集体土地使用证后不影响原租赁合同的效力，双方均应按照原租赁合同继续履行。被告冯清顺于2014年年底应付2015年度的租赁费款时一直未按时支付，经原告多次催要后，被告仍拒不支付租赁费，被告的行为已经违反双方的租赁协议约定。被告称原告吴海堂尚欠其借款未还，双方并订立有卖房协议，原告对该借据及卖房协议均不予认可，且该租赁场地现系三原告分别享有使用权，原告吴海堂系对场地的四分之一享有使用权，被告的辩称不足以导致其拒不支付三原告租赁费，被告拒不支付租赁费的行为符合原告要求解除租赁合同的情形，故对三原告要求解除租赁合同的请求，应予以支持。合同解除后，原告有权要求被告返还租赁场地，并按照合同约定对场地中被告自建设施予以滕清，并应当支付使用期间未缴纳的租赁费用。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十七条、二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、解除原告吴俊得、吴海堂、吴风堂与被告冯清顺租赁合同。
二、被告冯清顺于本判决生效后三十日内将租赁场地中被告自建的厂房及附属设施滕清，并将租赁场所及附属房屋交还原告吴俊得、吴海堂、吴风堂。
三、被告冯清顺于本判决生效后三十日内支付原告吴俊得、吴海堂、吴风堂租赁费，租赁费按照年租金7000元为标准，从2015年1月20日起直至滕清之日止计算。
四、驳回原告吴俊得、吴海堂、吴风堂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告冯清顺负担。冯清顺不服原审判决上诉称：其与吴海堂签订有卖房协议，该协议已经实际履行，该房屋已经归其所有，其不用再缴纳租赁费，本案所涉的租赁合同不应解除。请求二审法院依法撤销原审判决的第一、二、三项的内容，依法改判驳回被上诉人对其的诉求。
被上诉人吴俊得、吴海堂、吴风堂共同答辩称：1、其与冯清顺之间存在租赁合同关系，因冯清顺未缴纳租赁费已构成根本违约，租赁合同应予解除。2、本案是租赁合同关系，冯清顺与吴海堂有无买卖关系与本案租赁关系无关。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审
经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：2005年吴俊得代表吴海堂、吴风堂与冯清顺签订的租赁合同均是各方当事人真实的意思表示，合法有效，对该事实本案依法予以确认。关于冯清顺上诉称，根据其与吴海堂签订卖房协议的内容，本案租赁合同所涉的吴海堂房屋已经归其所有，其不应再缴纳租赁费，租赁合同也不应解除的问题。因房屋买卖与本案不属于同一法律关系，且吴海堂仅对租赁场地的四分之一享有使用权，并不足以导致冯清顺不支付全部的租赁费，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照合同的约定全面履行义务。冯清顺在2014年底至今未按照合同约定支付租赁费，且经被上诉人催告后仍未在合理期间缴纳租赁费，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，原审判令解除吴俊得、吴海堂、吴风堂与冯清顺租赁合同符合法律的规定，并无不当，对冯清顺该上诉请求本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人冯清顺负担。本判决为终审判决。
审 判 长 徐红伟
代理
审判员 苗 飞
代理
审判员 杨 晓
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 段红霞 来自