重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）綦法民初字第09083号原告吴胜，男，1974年8月21日出生，汉族，住重庆市万盛经开区。被告朱吉书，女，1954年9月24日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托代理人朱吉庆，男，1960年9月30日出生，汉族，住重庆市綦江区，系朱吉书弟弟。
原告吴胜诉被告朱吉书房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，由
代理
审判员邹雪蕾独任审理，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告吴胜，被告朱吉书的委托代理人朱吉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴胜诉称，2012年2月27日，原、被告双方签订一份门面租赁合同，合同约定被告位于重庆市綦江区安厦路51-53号门面，面积78.0平方米，用于原告经营餐饮，承租期限为五年，即2012年2月27日至2017年2月27日止，租金每月600.00元。2015年10月28日，原告发现该门面在未通知原告的情况下被卖出并且租赁给他人经营，包括该门面原告的设备。原告告知被告已严重违反《门面租赁合同》约定，拒不执行协议第十一条合同规定，损害原告的合法权益，为了维护原告的合法利益不受侵害，起诉至法院，并恳请法院依法维护原告的合法权益。故请求判决解除与被告签订的门面租赁合同；被告赔偿违约金30000元以及押金200元，被告赔偿损失金10000元，合计40200元。本案诉讼费用由被告承担。
被告朱吉书辩称，2013年底春节我回家就告诉原告要卖房之事，当时就问他30万要不要，但他只愿出15万，故没卖给他，春节后我就将该门面挂在中介售价35万元，其后中介多次带人去看过门面，原告对此绝对知情。2014年6月，我再次联系原告说要卖房，原告表示不要，我才请他代找买家，并严明我只要30万元，多卖部分给他做劳务费，他当时表示愿意帮忙。2014年10月我在深圳的生意破产，我回家发现该门面已被原告私自转租给唐享春，租期1年，每月租金1400元，并一次性收取了全年房租16800元，我也向唐享春言明了要出售该门面。2015年3月3日，我卖房成功后，将所有资料包括原告的200元押金转交给买家喻代敏，并与喻代敏、中介一起到原告处商量继续履行合同一事。喻代敏要求随市场价变更租金为每月1000元，原告不同意，并提出最高只能高10%，喻代敏又不同意，故不欢而散。后来喻代敏要求中介写了一份《门面告知申明书》，由我方签字后邮寄给原告，并发短信通知他，同时交唐享春一份，要他转交给原告。申明书要求从2015年4月1日起租金按每月1400元支付。2015年3月26日，原告只给了一季度2200元租金，比上期提高了10%，之后停付租金。故原告已违约中断履行合同，我方完全有理由无条件收房。
经审理查明，2012年2月27日，原、被告签订《门面房租赁合同》，将被告所有的綦江区古南街道安厦路51-53号门面房租赁给原告作为经营餐馆之用，合同约定：租期从2012年2月27日至2017年2月26日；租金为600元／月；押金200元，合同期满退回；租赁期间乙方（原告吴胜）若要转让须告知甲方（被告朱吉书），甲方须配合乙方转让给第三方做合法用途；2013年10月以后房租可随市场价变更等。合同签订后，被告朱吉书便到深圳去做生意。2014年7月22日，原告吴胜未经被告朱吉书同意将该门面房转租给了案外人唐享春，双方签订《门面转租合同》约定：租期从2014年7月30日至2015年7月30日，房租为16800元／年。其后被告朱吉书与案外人喻代敏签订房屋买卖合同，将前述门面房出售给喻代敏，于2015年3月3日办理了过户登记，买卖合同约定交房时间为2015年7月30日，并将原、被告的《门面房租赁合同》和租房押金200元交给了喻代敏。2015年3月6日，被告朱吉书向原告吴胜邮寄了一份《门面告知申明书》，以吴胜擅自将门面转租于他人并赚取租金差价为由，要求吴胜从2015年4月1日起支付门面房租金1400元／月，否则将解除双方的租赁合同。2015年7月30日后，被告将该门面房交给喻代敏，喻代敏又将该门面房出租给他人。另查明，2012年3月至2013年8月，原告每季度向被告支付租金1800元；2013年9月至2015年2月，原告每季度向被告支付租金2000元；2015年3月26日，原告向被告支付了2015年3-5月的租金2200元，此后原告便未再继续支付租金给被告。庭审中，原、被告均举示了《门面房租赁合同》一份，均有双方签字，除合同第十一条的约定外，其余内容均一致。原告吴胜举示的合同第十一条约定：“租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前1个月书面通知乙方，并取得乙方同意；如乙方需退还也必须提前1个月书面通知甲方，并取得甲方同意，如甲方违约，除退还押金外另赔偿违约金30000元，并赔偿不足部分损失；如乙方违约不得要求返回押金，并赔偿不足部分损失。”被告朱吉书举示的合同第十一条为：“租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前个月书面通知乙方，并取得乙方同意；如乙方需退还也必须提前个月书面通知甲方，并取得甲方同意，如甲方违约，除退还押金外另赔偿违约金元，并赔偿不足部分损失；如乙方违约不得要求返回押金，并赔偿不足部分损失。”另外，原告吴胜陈述其租赁该门面房系从他人处转让而来，曾付出了30000元转让费，并举示一则餐馆转让广告和一张30000元的收条。被告朱吉书的证人王淼、袁毓凤陈述，其二人系朱吉书和喻代敏买卖门面房的中介人员，在合同签订前，曾电话询问吴胜是否愿意购买该门面房，得知吴胜不愿意后才签订了房屋买卖合同，合同签订后，中介及买卖双方又一同到万盛找到吴胜，商量是否继续履行租赁合同，因租金协商不一致未果，吴胜要求朱吉书支付30000元转让费给他；喻代敏后来又找吴胜谈续租的事，但仍然未果，吴胜未交出钥匙，喻代敏便在中介人员和警察的见证下撬门接房。上述事实，有《门面房租赁合同》、《门面转租合同》、《房屋买卖合同》、《门面告知申明书》等书证，证人王淼、袁毓凤的证言及当事人陈述等证据证明，并经庭审质证和本院审查，予以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告吴胜未经被告朱吉书同意，将涉案房屋转租给唐享春并赚取较大的租金差价，虽然朱吉书提出异议，但并未要求解除租赁合同，对吴胜每季度支付的租金也照常收取，且在出售该房屋时约定的交房时间为唐享春与吴胜的转租合同到期之日，故可以认定朱吉书已事后认可了吴胜的转租行为。朱吉书将房屋委托中介机构代为出售，根据日常生活经验法则，买房人买房前通常会现场查看房屋状况，中介机构会向买房人说明房屋有无租赁、抵押等相关情况，且在朱吉书与喻代敏签订合同前后，房屋过户登记前，均口头、书面、当面告知过吴胜此事，故可以认定吴胜知道朱吉书卖房一事。依据相关法律规定和“买卖不破租赁”的原则，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。在房屋所有权变动后，朱吉书已将其与吴胜的《门面房租赁合同》和租房押金200元交给了喻代敏，即租赁双方就相应地变更为吴胜和喻代敏，原出租人朱吉书的权利义务均由喻代敏承继，吴胜有权继续租赁该房屋至合同约定的租赁期满为止或不再继续租赁要求退还押金，喻代敏也有权依据《门面房租赁合同》中关于租金随市场价上涨的约定要求上涨租金或解除合同。2014年7月30日起，吴胜将该房屋转租给唐享春月租金为1400元，而朱吉书租赁该房屋给吴胜的月租金为666.67元，到2015年3月也才733.33元，明显低于市场价格，故吴胜与喻代敏因租金无法协商一致，导致喻代敏将房屋出租给他人，系另一个法律关系，吴胜可以与喻代敏另行解决。对原告吴胜关于被告朱吉书未通知其便将房屋卖出而要求解除合同、赔偿违约金及退还押金200元的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告要求被告赔偿损失10000元，因原告并未举示相关损失的证据，故本院亦不予主张。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：驳回原告吴胜的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取400元，由原告吴胜负担（已纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理
审判员 邹雪蕾
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 程 雪