江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院民 事 裁 定 书（2015）新民初字第0637号原告谈逸。原告周筱君。原告张仁寿。原告章洪发。原告王晓敏。原告王兴华。原告时同辉。原告徐庆。原告张巍。原告王莉萍。原告施秀娣。原告叶明伟。原告王静玉。原告惠宇锋。原告沈毅。原告朱天奕。原告钱芳。原告吴宜荣。原告盛军。原告黄影华。原告李佳。委托代理人吴彭龄（受上述全体原告共同特别授权委托），江苏仁勤律师事务所律师。被告万科家园业主委员会，住所地无锡市万科家园。法定代表人朱敏，该业委会主任。被告江苏苏南万科物业服务有限公司，住所地苏州工业园区跨塘镇跨春工业坊。法定代表人喻斌，该公司总经理。被告上海万科物业服务有限公司，住所地上海市闵行区七莘路3333号万科城市花园内。法定代表人喻斌，该公司总经理。委托代理人崔静（受上述两被告共同特别授权委托），江苏庆源律师事务所律师。委托代理人周磊（受上述两被告共同特别授权委托），江苏庆源律师事务所律师。本院在审理原告谈逸、周筱君、张仁寿、章洪发、王晓敏、王兴华、时同辉、徐庆、张巍、王莉萍、施秀娣、叶明伟、王静玉、惠宇锋、沈毅、朱天奕、钱芳、吴宜荣、盛军、黄影华、李佳与被告万科家园业主委员会（以下简称万科业委会）、江苏苏南万科物业服务有限公司（以下简称苏南万科公司）、上海万科物业服务有限公司（以下简称上海万科公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年3月12日受理后，依法由
审判员严海涛、
审判员胡艳丽、
审判员王莉娜组成合议庭，于2015年9月2日、11月30日公开开庭进行了审理。原告谈逸、周筱君、章洪发、徐庆、沈毅、吴宜荣、盛军及共同委托代理人吴彭龄，被告苏南万科公司、上海万科公司共同的委托代理人崔静、周磊到庭参加了诉讼。被告万科业委会经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告谈逸、周筱君等二十一人共同诉称，其均为无锡市万科家园小区（以下简称万科家园小区）的业主。2013年12月17日，万科业委会发出了公告，告知小区业主：决定续聘苏南万科公司进行物业服务，并将双方签订的合同至房管部门进行备案。但苏南万科公司与上海万科公司系两个独立的法人，其小区业主系与上海万科物业管理有限公司签订的前期物业服务协议，但在交纳2014年费用时发现加盖的系上海万科公司的公章，而2015年的收费单位又变更为苏南万科公司，期间物业公司的主体身份是如何变化的，小区业主均不得而知。根据相关法律规定，选聘与解聘物业服务企业均需经过法定的程序，本案中，苏南万科公司利用与上海万科公司系同一法定代表人的特殊关系，在未经业主大会决定的情况下，就完成了解聘、新聘、续聘和签订物业服务合同等手续，导致其二十余人均不知情，苏南万科公司未依法履行新聘手续，主体不适格无权签订合同。在2013年11月初，万科业委会张贴了是否续聘苏南万科公司的公告，欺骗业主以续聘形式完成了新聘苏南万科公司的所谓业主大会程序，苏南万科公司以混淆其与上海万科公司主体资格的手段获得了所谓续聘的业主投票，万科业委会又违反法定程序与苏南万科公司签订了物业服务合同。因苏南万科公司主体不适格、签订的物业服务合同违反法定程序，故诉至法院，要求确认万科业委会与苏南万科公司签订的物业服务合同无效。被告万科业委会在答辩期限内未进行答辩。
被告苏南万科公司、上海万科公司共同辩称，苏南万科公司与上海万科公司均系万科物业集团的下属全资子公司，均系依法成立的物业服务公司，以苏南万科公司为物业服务合同的签订主体，是万科物业集团组织架构调整的需要，对万科家园物业服务的人员、服务标准、服务品质均无影响。前期物业服务合同的终止无需履行解聘程序，业委会在获得授权的前提下，有权直接聘请新的物业公司为小区提供物业服务，而万科业委会是依据2013年11月业主大会的表决结果与苏南万科公司签订了物业服务合同，且在签订物业服务合同前已经将合同全文内容向小区业主进行了公示并征询意见，故物业服务合同签订程序合法，即使续聘表述存在不恰当，亦不影响业主大会做出同意与苏南万科公司签订物业服务合同的意思表示。上海万科公司自2014年1月1日就退出了万科家园小区，苏南万科公司是物业服务合同的相对方，也是实际提供物业服务的公司，其提供服务是履行自身的合同义务，而非接受其他单位委托。因万科业委会已经公告了苏南万科公司为小区物业服务企业，且公示了物业收费标准，包括谈逸等原告在内的全体业主均未提出异议，在法律规定的期限内亦未行使撤销权，现其撤销权已经超过法定行使期限。综上，请求驳回谈逸等人的诉讼请求。
经审理查明，谈逸、周筱君等二十一人均系万科家园小区的业主，上海万科公司系为万科家园小区提供前期物业服务的企业。2013年9月16日，万科业委会经备案成立。2013年11月，万科业委会张贴关于召开万科家园业主大会的公告，业主大会表决内容：1、《业主大会议事规则补充第十八条》征求意见稿（补充条款详见小区公告栏）；2、是否续聘苏南万科公司。2013年12月6日，万科业委会与苏南万科公司签订了物业服务合同，约定合同期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止。2013年12月17日，万科业委会张贴关于续聘物业服务企业以及调整物业服务收费标准的公告，明确告知小区业主：本小区与万科物业签订的前期物业服务合同已到期，根据《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《万科家园业主大会议事规则》、2012年9月万科家园物业服务费调整的业主表决结果、2013年11月业主大会续聘苏南万科公司表决结果等相关规定，业主委员会就物业服务合同内容、标准等积极与万科物业沟通并达成一致，与苏南万科公司签署《万科家园物业服务合同》，并向市物价部门、新区物业管理中心备案；注2：《万科家园物业服务合同》详见幸福驿站大厅公示。事后，万科业委会将与苏南万科公司签订的《万科家园物业服务合同》至无锡市新区物业管理中心进行了备案。2014年1月21日，苏南万科公司向万科业委会出具关于万科家园物业服务合同主体的相关说明，就物业服务合同服务主体的疑问进行了书面答复。2015年3月12日，谈逸等人诉至本院。另查明，2014年9月15日，万科业委会的主任向当地社区递交了辞呈，申请辞去主任一职并退出万科业委会。2015年3月13日，副主任及其他四名委员亦向当地社区递交了辞呈，申请辞去职务并退出万科业委会。2015年3月17日，无锡市新区江溪街道太湖花园第一社区居民委员会张贴公告，告知将召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。但至今万科家园小区尚未召开业主大会，对于万科业委会成员辞去职务一事亦未经过业主大会讨论决定。以上事实，有谈逸等人提供的房屋所有权证若干、业主委员会备案存根、苏南万科公司与上海万科公司工商登记资料4页、关于召开万科家园业主大会的公告、关于续聘物业服务企业以及调整物业服务收费标准的公告、关于万科家园物业服务合同主体的相关说明，上海万科公司提供的工商信息若干、停水通知，本院调取的经备案的《万科家园物业服务合同》、辞呈三份、无锡市新区江溪街道太湖花园第一社区居民委员会发布的公告以及双方当事人陈述在卷佐证。诉讼中，谈逸等人称小区业主的前期物业服务合同有些是与上海万科公司签订的，有些是与上海万科物业管理有限公司签订，后上海万科公司将服务事项违法转包给苏南万科公司，而万科业委会在未召开业主大会、未与上海万科公司解除聘用合同的情况下，与苏南万科公司签订了物业服务合同，并以公示代替了召开业主大会征求全体业主意见的程序，使业主在完全不知情的情况下完成了续聘程序，因苏南万科公司没有经过招标新聘程序，就完成了新聘、续聘两个程序，故不具备物业合同主体的资格，而万科业委会与苏南万科公司、上海万科公司恶意串通损害业主利益的行为无效，签订的物业服务合同亦因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。为了证明自己的主张，谈逸等人提供下列证据予以证明：1、周筱君与上海万科物业管理有限公司签订的前期物业服务协议，证明小区有的业主是与上海万科物业管理有限公司签订的物业协议，有的是与上海万科公司签订的。苏南万科公司、上海万科公司对于协议真实性没有异议，但认为上海万科公司是上海万科物业管理有限公司变更后的名称，系同一公司，且协议中明确约定前期物业服务企业无需履行解聘手续，可由新签订的物业服务合同直接终止该前期物业服务协议。2、万科家园业主大会议事规则、业主大会审议内容表决票，证明根据议事规则规定了选聘、解聘物业企业，以及选定物业服务内容和标准、收费方案都需要业主大会讨论通过，而业主大会讨论通过的是续聘苏南万科公司而非新聘。苏南万科公司、上海万科公司对于证据真实性没有异议，但认为万科业委会与苏南万科公司签订的物业服务合同已经经过业主大会同意，虽有续聘表述，但不影响谈逸等业主对于合同主体的认识。3、周筱君2014年物业费交费发票、2015年停车费交费发票，证明物业费发票仍是上海万科公司开具的，所以续聘的应是上海万科公司，直到交纳停车费时其才知道物业公司变更为苏南万科公司了。苏南万科公司、上海万科公司对于证据真实性没有异议，但对于证明目的不予认可，认为2013年交纳次年物业费时苏南万科公司尚未接管万科家园小区，根据公司的用章规定，只能由上海万科公司代为收取费用，而从2014年1月1日起就由苏南万科公司提供物业服务了。4、2014年2月20日无锡市房管局答复、2014年12月31日无锡市物价局答复，证明万科业委会与苏南万科公司签订物业服务合同所使用的续聘说法不恰当，且调整收费标准应当由业主大会或业主大会授权的业委会决定。苏南万科公司、上海万科公司对于两份答复的真实性均不予认可。5、2009年12月1日维修联系单、表彰决定、通报批评，证明苏南万科公司自2009年就已经代替上海万科公司对万科家园小区进行整体物业管理，其公司总经理签发了对万科家园物业服务的表彰决定。苏南万科公司、上海万科公司对于证据的真实性均没有异议，但对于证明目的不予认可，认为当时苏南万科公司尚未成立，之所以维修单出现“苏南万科”字样是因为当时根据万科集团内部规划，决定在苏南地区成立苏南万科公司全面统筹苏南地区的物业服务项目，但尚未明确成立的具体日期，为了方便以后相关印刷品的连续使用，因此先行印刷了“苏南万科”字样的印刷品；而表彰系对苏南地区所有万科物业服务中心的评比结果披露，与苏南万科公司无关；通报批评仅是万科物业集团内部流转文件，在2012年苏南万科公司对于苏南地区进行全面化管理，对于其他在苏南地区进行物业服务的万科旗下的企业有内部管理权限，但不参与其他公司履行合同的义务。6、审计报告、优惠活动通知、2014年度财务收支报表，证明苏南万科公司与上海万科公司同时为万科家园小区提供物业服务，且审计报告互用，违反了财务、税务规定，同时苏南万科公司将之前上海万科公司的年度累计亏损做在自己的账上。苏南万科公司、上海万科公司对于证据的真实性均没有异议，但对于证明目的不予认可，认为不存在互用审计报告的情形，审计报告内容完全是体现上海万科公司2013年度的物业费收支情况，苏南万科公司仅是审计的发起人或委托人；因苏南万科公司在当时尚未获得内部用章的权限，无法以自身名义向全体业主发出优惠通知，只能委托上海万科公司代为发布，即使上海万科公司存在收费行为，苏南万科公司亦予以认可；万科家园小区的物业服务先后由上海万科公司、苏南万科公司分别承接，是以万科家园物业服务中心的累积盈亏进行的统计，上述证据无法证明2014年仍是由上海万科公司提供物业服务。7、2014年1月7日会议纪要，证明万科业委会主任认可在主体资格上没有认真审查，而是认为苏南万科公司与上海万科公司就是一个主体。苏南万科公司、上海万科公司对于证据的真实性均没有异议，但对于证明目的不予认可。苏南万科公司、上海万科公司认为前期物业服务合同的终止无需履行解聘程序，万科业委会是依据2013年11月业主大会的表决结果与苏南万科公司签订了物业服务合同，且在签订物业服务合同前已经将合同全文内容向小区业主进行了公示并征询意见，故物业服务合同签订程序合法，即使续聘表述存在不恰当，亦不影响业主大会做出同意与苏南万科公司签订物业服务合同的意思表示，故物业服务合同是合法有效的。为了证明自己的主张，苏南万科公司、上海万科公司提供下列证据予以证明：1、苏南万科公司、上海万科公司的工商信息资料，证明两者是独立的法人，苏南万科公司有物业服务资质，而上海万科公司是上海万科物业管理有限公司变更后的名称。谈逸等人对于证据的真实性无异议。2、职务任免决定，证明在万科集团管理过程中，早在2009年就将苏州、无锡划为苏南管理区域，上海万科公司除延续早前签订的合同外，不再签订苏州、无锡地区的物业服务合同。谈逸等人对于证据的真实性无异议。3、小区业主签名的联名信及邮寄凭证、业主大会唱票光盘、关于万科家园业主大会唱票结果的公告、物业服务合同征求意见稿张贴公告照片4份、关于办理电梯刷卡授权手续的温馨提示，证明多数业主均将万科物业作为物业服务认知标准，万科业委会已经将物业服务合同征询意见稿进行了公示，且包括周筱君在内的部分业主参与了业主大会唱票过程，万科业委会与苏南万科公司签订的物业服务合同是业主真实意思表示，苏南万科公司从2014年1月1日起对小区提供了物业服务。谈逸等人对于联名信的真实性不予认可，认为2012年的物业服务企业是上海万科公司，根据其走访得知部分业主表示没有签过名，部分是业主家人签名，表示留住的是上海万科公司，与苏南万科公司无关；对于光盘不予认可，当时唱票目的是续聘物业公司并非新聘，没有人会注意表格上是哪个公司，当时误认为是续聘上海万科公司；对于唱票结果的公示不予认可，不知道是否张贴过；对于照片及显示时间均不予认可，小区有业主公示栏，该些材料没有张贴在业主公示栏中，且公示不能代替业主大会讨论；对于温馨提示不予认可，对于上面落款单位不了解，且落款单位与加盖公章的单位并非同一主体。4、业主交纳物业费统计情况表及说明若干、部分原告物业费交纳凭证若干、部分原告接受物业服务凭证若干、部分原告结欠物业费统计表，证明苏南万科公司已经向小区提供了物业服务，大部分业主都接受了苏南万科公司提供的服务，甚至部分原告亦履行合同接受了苏南万科公司提供的服务，却拒绝交纳物业管理费，损害了大多数业主的权益。谈逸等人对于交费凭证没有异议，对于其他证据均不予认可，认为交费不代表认可苏南万科公司签订的物业服务合同，即使他们中有人交费也都是通过银行直接代扣的，并非是自愿交费，且也不知道费用是交给哪个公司；之所以部分人员没有交费是因为想与上海万科公司继续履行合同，去交费的时候对方无法提供上海万科公司的发票，所以公司拒绝接收其交纳的费用。5、苏南万科公司工商变更资料、劳动合同及社保缴费记录若干，证明苏南万科公司直到2011年才变更为现在的名称，谈逸等人提及的物业服务人员都是上海万科公司的工作人员，在2014年之前都是上海万科公司提供的物业服务。谈逸等人认为苏南万科公司的营业执照显示公司成立于2003年，所以不存在变更行为；对于社保缴费记录没有异议，对于劳动合同不予认可，认为内容填写不完整。6、会计师事务所情况说明，证明审计报告针对的是上海万科公司无锡分公司物业费收支情况，与苏南万科公司无关。
本院认为，本案争议焦点在于谈逸等二十一人是否属于有权主张物业服务合同无效的适格诉讼主体。谈逸等人主张万科业委会与苏南万科公司签订的物业服务合同无效，提供证据的证明目的在于确认物业服务合同的签订未履行法定程序，以及小区业主对于签订合同的主体存在认识错误，而请求所依据的法律条款系物权法、物业管理条例中有关业主法定撤销权的规定，以及合同法的相关规定。在本院依法行使释明权，并给予一定期限要求谈逸等人明确所依据的请求权基础是业主撤销权还是确认合同无效后，谈逸等人仍坚持主张要求确认物业服务合同无效，认为属于恶意串通、损害第三人合法权益的合同无效情形。本案中，虽然与苏南万科公司签订物业服务合同的相对方是万科业委会，但其是经过无锡市人民政府新区管理委员会房产管理局登记备案而依法成立，是作为万科家园小区业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是其法定职责，故万科业委会与苏南万科公司签订物业服务合同，系代表小区全体业主实施的行为，而谈逸等业主均系本案所争议的物业服务合同的一方当事人，并非独立于合同存在的第三方。另从双方提供的证据来看，万科业委会在2013年11月初已经张贴公告，告知小区业主即将召开业主大会，并对于业主大会需要表决的内容进行了告知，其中就包括是否续聘苏南万科公司。根据法律规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，虽然万科业委会未采用集体讨论的形式召开业主大会，但事前向小区业主发放了业主大会审议内容表决表，其中明确了业主大会要审议的内容，以及业主在填写表决表时的注意事项，并在事后公开对于小区业主填写的表决表进行唱票决定，也即采用了书面征求意见的形式，并根据唱票的结果与苏南万科公司签订了物业服务合同，故该份物业服务合同的签订履行了业主大会会议决定的法定程序，应当认定万科业委会与苏南万科公司签订物业服务合同系小区业主的共同意思表示。根据现有法律规定，对于小区某些事项需要由全体业主共同决定，但并非必须全体业主达成一致意见才能通过，而是仅需要专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，对于此类事项即使个别业主存有异议，但对于大部分业主共同做出的决定仍应当予以遵守，亦或依照法律规定主张业主撤销权。而谈逸等人要求确认物业服务合同无效，其诉请所指向的仍是“选聘和解聘物业服务企业”之重大物业管理事项，依法应当由业主共同决定，此时法定议事规则即为业主大会，并按业主大会之决议即可完成物业服务企业的去留问题。当然，业主大会如形成决议授权部分业主代表全体业主主张业委会与苏南万科公司所签订的物业服务合同效力问题，当属于小区业主自治权利之一，亦未不可，但谈逸等人现并未获得决议授权，亦无权以个人或少数人名义要求确认经业主大会讨论通过的物业服务合同无效，也即其不具备本案原告的诉讼主体资格。需要说明一点，本案中，虽然万科业委会的部分成员或在诉讼前或在诉讼过程中递交了辞呈，根据相关规定，该些人员业主委员会委员的资格是否终止，应当通过业主大会会议通过，而该些委员仅是履行了递交辞呈的手续，此后并未召开过业主大会对他们辞去职务的申请进行讨论决定，故并不必然产生委员资格终止的后果。即使该些委员辞职生效而导致委员资格终止，但万科业委会在向房管部门备案之时有明确的任期，至今其任期尚未届满，且亦未进行备案注销或业主大会决定解散，故其作为业主大会的执行机构，并不因为部分委员的辞职而导致其丧失诉讼主体资格。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、国务院《物业管理条例》第十二条、第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，
裁定如下：驳回谈逸、周筱君、张仁寿、章洪发、王晓敏、王兴华、时同辉、徐庆、张巍、王莉萍、施秀娣、叶明伟、王静玉、惠宇锋、沈毅、朱天奕、钱芳、吴宜荣、盛军、黄影华、李佳的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本二十四份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判长严海涛
审判员胡艳丽
审判员王莉娜
二〇一六年一月二十七日
书记员谢方舟本案援引的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。国务院《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第九十条合法的借贷关系受法律保护。 关注公众号“”