北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第21245号原告高某，女，1974年5月16日出生。委托代理人廖克钟,北京市天元律师事务所律师。被告李某1，男，1978年9月14日出生。被告李某2，男，1939年1月14日出生。委托代理人朱某，李某2之女婿，住河北省定州市。
原告高某与被告李某1、李某2确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告高某及其委托代理人廖克钟与被告李某1、李某2及李某2之委托代理人朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高某诉称，我与李某1于2001年9月12日结婚，在2008年5月30日夫妻共同贷款购买了位于北京市海淀区复兴路乙×号×号楼×层9-2号房屋（以下简称2号房屋），此房是我和李某1的合法婚后财产。我近日发现李某1在没有与我商量的情况下，于2015年1月擅自把房子买卖过户给了其父李某2，转移夫妻婚后共同财产。现起诉要求：确认被告李某1与李某22015年1月19日就2号房屋的买卖合同无效；2、上述房屋恢复登记到高某、李某1名下。本案诉讼费用由李某1、李某2承担。
被告李某1辩称，高某所述不符合事实。房屋是1999年李某2购买的其单位福利房，面积73平方米。2008年单位根据我父亲的工龄和级别等条件再次补偿给其位于北京市海淀区复兴路乙×号×号楼×层6号房屋（以下简称6号房屋）一套，面积是59.8平方米。但父亲需要补缴房款26万元，我父亲在支付了保证金2万元后，资金不足，且年龄过高不能办理贷款。为了能够按时交纳房款，我父亲跟我商量暂时将2号房屋的产权借名登记到我个人名下，借用我的公积金和贷款，同时向亲友借款交纳6号房屋的购房款。购房后我父亲用出租6号房屋的租金偿还了我的借款。为了保证2号房屋产权始终归父亲所有，我与父亲、母亲于2008年签订了借名登记的协议，我将此事也告知了高某，她没有提出异议。2号房屋借名登记到我个人名下都是高某办理的，在此期间她没有提及2号房屋为夫妻的共同财产。6号房屋购买后自2008年9月至2013年11月30日期间一直由我和高某代替父亲出租，租赁合同一直在高某手中，租金至少有25万多元，全部由高某收取，加上我父亲买6号房屋的保证金也返还给了高某，共返还借用我的和朋友的钱一共是27万多元。我父亲为了购买6号房屋暂时将2号房屋借名登记到我个人名下，但我并没有向父亲支付任何的房款。此期间有10万元的首付款的收据，这个是办理公积金贷款的必须材料，没有这个形式上的收据，办理不了银行贷款，其实我并没有支付10万元首付款的事实。另外，税务机关代开的统一发票并不是支付房款的发票，只是纳税证据，我根本没有支付2号房屋20万元的房款。因此，2号房屋产权自始至终应归我父亲所有。2012年10月23日我突发脑淤血，2013年下半年我身体好转，2014年年初在贷款还完之后，我到北京房管局申请解除房屋抵押的时候，我发现高某在我不知情的情况下，于2013年11月到房管局将2号房屋进行了异议登记，并且起诉我离婚。2015年1月我根据父亲的要求，将2号房屋恢复登记到父亲名下。在房屋过户的过程中，我没有必要通知，也不需要高某同意。我恳请法院依据事实和公正，驳回高某的诉求，维护我和父亲的合法利益。
被告李某2辩称，1999年中联部福利分房，我以成本价支付16650元，购买了2号房屋，73平方米，并办理了房产证。2008年按照中联部经济适用房分配标准，根据我个人的情况，我以4354元每平方米价格支付260504元，购买了6号房屋，该房屋是中联部经济适用房只有中联部内部工人符合条件的才可以购买。当时由于手头资金紧张，我已经退休，不符合银行贷款条件，就和儿子商量借名登记的方式将2号房屋暂时登记在李某1个人名下，并办理抵押，套取李某1公积金贷款，并向亲友借钱购买6号房屋，购买房屋后用6号房屋的租金还钱。为了确认房屋产权，我们定下了登记协议，2008年9月至2013年11月30日期间我让李某1、高某代我出租6号房屋，租金由高某收取。我用6号房屋的保证金和租金25万元，共计27万元，返还了借用李某1公积金贷款和其他亲友的借款。2015年1月，在还完借款的情况下，我要求李某1按照借名登记协议办理房产过户手续，把2号房屋恢复登记在我名下，李某1同意并按照过户要求办理了过户。在办理过户手续中，手续齐全、合情合理、没有违反法律法规，合法有效。2号房屋的产权证一直由我持有，如果房屋是高某购买的，房产证应该由他们持有。2号房屋一直由我占有使用管理，高某从未提出过任何异议，也未提出过让我们交出房屋的要求，有交纳生活费等收据作为证据。李某1并没有支付给我2号房屋的10万元首付款，该收据是形式收据，是办理公积金贷款必须手续，没有就无法办理公积金贷款。李某1没有支付我2号房屋20万元的房款，税务机关代开的统一发票，只是办理产权过户纳税的依据，没有就无法办理房产过户手续，也不能证明李某1支付给我20万元房款的事实。2号房屋约定过户给李某1，是李某1跟高某讲过的，产权过户后，产权仍是我的，当时高某并没有异议。高某到房管局申请异议登记证实了李某1告诉了高某签订协议的事实。办理房产过户手续是高某经手的，如果她认为是夫妻购房，为什么在房屋买卖合同上高某没有签字？如果她认为房产过户后是夫妻共同财产，为什么房产证上没有写高某的名字？高某强占2号房屋，否认借名登记协议，并申请异议登记向法院提出离婚诉讼，其真实目的是阻挠李某1将房屋恢复登记到我名下。我请求法院确认合同有效。
经审理查明，高某与李某1系夫妻，二人于2001年9月12日结婚。李某2系李某1之父。2014年，李某2、李某（李某2之女）曾向本院起诉李某1、高某，请求确认2号房屋实际产权人属于李某2、李某、李某1，并责令李某1、高某协助李某2、李某、李某1办理房屋产权过户手续。本院于2014年5月14日作出（2014）海民初字第×号民事判决书，该判决书认定如下事实：“李某2系某部退休干部。1999年，李某2以成本价从该单位购买了2号房屋，该套住房建筑面积为73平方米，李某2于2000年交清了该套住房的购房款，金额为人民币16665元，2000年李某2取得该房屋的所有权证（证号为京房权证海私成字第XX**号）。2008年5月9日，李某2所有的2号房屋取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》符合公有住房上市出售管理的有关规定。2008年5月10日，李某2（出卖人）与李某1（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版），李某2以20万元的房屋成交价格将2号房屋出售给李某1，双方通过签订《存量房交易结算资金自行划转声明》方式自行交割，李某1向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币10万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人，当事人双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，李某1向李某2支付首付款10万元。2008年5月26日，李某1补缴了2号房屋的土地出让金，2008年5月30日，李某1取得向李某2支付房款20万元的发票，后李某1在办理完相关房屋买卖及过户手续后取得2号房屋的所有权证（证号为X京房权证海私字第XX**号）。2008年7月23日，李某1及高某与中国工商银行股份有限公司北京方庄支行签订住房公积金贷款合同，以房屋抵押担保的方式向该行贷款人民币10万元，期限5年，自2008年7月23日起至2013年7月23日止。中国工商银行股份有限公司北京方庄支行在取得对李某1所有的2号房屋的房屋他项权证时房屋价值作价940600元。“2008年7月7日，中共中央对外联络部办公厅国有资产管理审计处（甲方）与李某2（乙方、买受人）、张某（丙方、出卖人）签订《某部职工已购住房买卖合同》，李某2以评估价260369元购买6号房屋（房屋所有权证号：海私成字第XXXX号），建筑面积为59.8平方米。2008年8月11日，高某将房款260504元以李某2的名义交付某部用以购买6号房屋。“诉讼中，因原告赵某去世，赵某之女李某要求作为赵某的法定继承人参加本案诉讼，本院予以准许。李某2、李某主张2号房屋只是虚假过户给李某1，目的是为套取李某1的住房公积金贷款用于购买6号房屋，李某1与李某2之间买卖2号房屋的交易只是一种虚假形式，而且当时在李某1与李某2之间有协议，故2号房屋的所有权仍应属于李某2，就此向本院提交了用中共中央对外联络部用笺纸书写由李某2、赵某及李某1签字的协议予以佐证。高某对前述主张及证据均不予认可，并主张其并不知道前述协议且亦不同意该协议，并未签字认可，其主张2号房屋系其与李某1用夫妻共同财产购买的二手房屋，该买卖交易合法有效，应当属于夫妻共同财产，只是其与李某1之间产生了离婚诉讼纠纷，李某2及赵某才提起本案诉讼，企图剥夺其在2号房屋中的合法权益。”该判决书认定“因李某2系2号房屋的原产权人，李某1通过与李某2之间签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》以20万元房屋成交价购买了2号房屋，后李某1与高某用夫妻共有财产20万元作为李某2购买6号房屋的部分款项得以实际支付，现该房屋经所有权登记机关办理了房屋所有权变更的登记手续，李某1取得2号房屋的所有权证书，2号房屋因所有权变更登记依法产生所有权变更的物权效力，李某1因此继受取得2号房屋的所有权，故李某2、李某要求确认2号房屋归李某2、李某、李某1所有并要求李某1与高某协助其办理过户登记手续的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持”，并驳回李某2、李某的全部诉讼请求。后李某2、李某不服该判决，提起上诉，北京市第一中级人民法院于2014年10月16日作出（2014）一中民终字第×号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2015年1月19日，李某1（出卖人）与李某2（买受人）在高某不知情的情况下签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（以下简称涉案合同），李某1以10万元的房屋成交价格将2号房屋出售给李某2。双方通过签订《存量房交易结算资金自行划转声明》方式自行划转交易结算资金。同年1月27日，李某1（转让人）和李某2（受让人）向有关行政机关申请房屋所有权转移登记。同日，李某2取得2号房屋的所有权证，房屋所有权人登记为李某2。庭审中，李某1、李某2均认可李某2未实际向李某1支付涉案合同约定的10万元购房款。上述事实，有双方当事人陈述、（2014）海民初字第×号民事判决书、（2014）一中民终字第×号民事判决书、转移登记申请书、存量房屋结算资金自行划转声明、房屋所有权证等证据材料在案佐证。
本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，根据已为（2014）海民初字第×号民事判决书和（2014）一中民终字第×号民事判决书所确认的事实，2号房屋系李某1与高某结婚后购买，且已进行所有权登记，应为李某1与高某的夫妻共同财产。李某1、李某2主张双方存在借名登记协议且高某对此知情一节，因李某1、李某2提交的协议中并无高某签字确认，二人亦未提交其他能够证明高某知晓该协议的证据，故本院对二人主张不予采纳。李某1、李某2主张双方于2008年5月12日签订的房屋买卖合同并未实际履行一节，因根据2号房屋产权人变更情况、李某1和李某2签订的首付款收据、10万元公积金贷款的支付情况等，能够认定李某1和李某2于2008年5月12日签订的房屋买卖合同已实际履行，李某1和李某2的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予认定。李某1和李某2在2014年诉讼过程中，已明确知晓高某关于2号房屋系李某1与高某夫妻共同财产的主张，仍然在2015年通过签订涉案合同，将2号房屋所有权变更登记至李某2名下，损害了高某的利益，故涉案合同应认定为无效合同。李某2取得2号房屋所有权并非出于善意，故2号房屋所有权人应恢复登记为李某1。高某主张2号房屋所有权应登记至李某1、高某名下一节，因2号房屋的所有权人在涉案合同签订前即登记为李某1，高某的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，
判决如下：
一、李某1和李某2于
二〇一五年一月十九日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；
二、李某2于本判决生效之日起十日内协助李某1将李某2名下坐落于北京市海淀区复兴路乙×号×号楼×层九-二号房屋变更登记至李某1名下；
三、驳回高某的其他诉讼请求。案件受理费七十元（高某已预交三十五元），由李某1、李某2共同负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵 赓
人民陪审员 卞海虹
人民陪审员 初星华
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 高 岚 微信公众号“”