江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第1210号
原告：罗来洪，男，1973年1月13日出生，汉族，住江西省南昌县。
原告：罗启明，男，1942年2月10日出生，汉族，住江西省南昌县。原告共同
委托代理人：罗建春，江西一信律师事务所律师。执业证号：13601199810842089。
被告：朱钢，男，1990年5月15日出生，汉族，户籍地：江苏省盐城市盐都区，住江西省南昌市。
被告：朱法普，男，1967年3月25日出生，汉族，户籍地：江苏省盐城市盐都区，住江西省南昌市。被告共同
委托代理人：吴阳阳，江西英华律师事务所律师。执业证号：13601201011733726。
第三人：刘玉华，男，1972年1月8日出生，汉族，户籍地：江苏省盐城市盐都区，住江西省南昌县。
原告罗来洪、罗启明诉被告朱钢、朱法普房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，被告朱钢、朱法普向本院申请追加刘玉华为本案的第三人并得到本院的准许。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗启明及原告罗来洪、罗启明的共同委托代理人罗建春、被告朱法普及被告朱钢、朱法普的共同委托代理人吴阳阳、第三人刘玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗来洪、罗启明诉称：原、被告之间系租赁合同关系。2010年6月1日，原、被告之间签订租赁合同约定被告租赁原告位于南昌县××大道××号小兰车站旁房屋用于彩钢瓦钢构制作，并约定租期5年至2015年5月31日。合同到期日之前，原告多次按照合同期限要求被告按期退出房屋，但被告却无理在房屋里继续经营拒不退出。被告租用房屋为砖混结构，未经原告同意，无视生产安全，私自手工制作一台不合格电功行吊车，超负吊装卷材造成目前房屋多次出现裂痕。现原告因与姚春军已经签订租赁合同，约定租金为每月32000元，被告拒不退出导致原告没有能够按时交付房屋给姚春军使用，导致原告双倍返还姚春军定金100000元，给原告造成了巨大经济损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、确认原、被告双方租赁合同终止；2、判决被告恢复房屋原状并退出租赁房屋；3、判决被告赔偿原告租金损失及违约金100000元并按每月租金32000元支付到全部退出房屋为止（暂按9月底退房，二笔合计共220000元）。本案诉讼费用由被告承担。
被告朱钢、朱法普辩称：1、双方签订的《租赁合同》于2015年5月31日期满，双方没有续订合同，故双方合同早已终止。2010年6月1日，双方签订了一份《租赁合同》合同约定，租期5年，2015年5月31日到期，租赁期满后，本合同终止，如乙方（答辩人）要求继续租赁则提前1个月书面向甲方（原告）提出，甲方在合同期满1个月内正式书面答复，续签租赁合同。在合同期限内，答辩人按时向原告支付房租及水电费用，在合同期满前，被告与原告就房租与水电费做了结算，被告已经结清了所有费用，而且并没有向原告书面提出续订合同申请，双方间也未续签租赁合同，故双方间的租赁合同在2015年5月31日到期后就已经终止；2、原告未提供任何证据证实答辩人在合同期满后，继续使用其房屋，故要求原告退出房屋及支付租金等没有法律依据。原告的第二、三诉求，要求恢复房屋原状并退出租赁房屋和支付租金、违约金等损失，原告要想使自己的诉求成立，应该提出证据证实，被告在2015年5月31日合同期满后，又继续使用了原告的房屋，但原告并未提供任何的证据证实被告使用了房屋，房屋内的物品为被告所有，故原告提出的诉讼请求没有法律依据；3、本案属于恶意诉讼案件，请求贵院查实后责令恶意诉讼人向答辩人道歉，并对恶意诉讼人依法予以严惩。接到起诉后，答辩人向刘玉华了解得知，2015年6月27日，刘玉华即向原告支付了7、8、9月份的房租，每月10000元共计30000元，原告罗启明也打下了收条，确认收到了刘老板30000元房租，6月份房租因刘玉华替原告做了材料而冲抵。也就是说，原告罗启明与第三人刘玉华间系租赁关系，且刘玉华也按照约定支付了房租，但2015年8月25日，原告却向法院起诉，要求答辩人支付2015年6月-9月底房租，且支付违约金，自己明明已收取房租，却仍起诉答辩人，目的就是为了谋取不正当的利益。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求，并严惩恶意诉讼行为人。第三人刘玉华辩称：1、关于房东罗启明不肯续租厂房给我，理由不成立。我于2014年8月中旬接手朱法普多年经验的夹芯板老厂，首先经过双方多次商谈，房东罗启明及家人同意将厂房续租给我，并讲明2014年9月1日我们之间订约，写了个续租合同。之后我就按朱法普商谈的意思，先支付五万元人民币给朱法普，盘点机械设备、办公用品等一些物品估价结清。2014年9月10日双方写了一个简单的协议书，当时算是了结一系列问题，当晚又请房东罗启明过来三方会面，我把剩余房租先一个季度周期租金给罗启明。之后我请大家吃开张饭、正常经营，在此期间我多次向罗启明提起续租合同之事，他以各种理由向后推让，给我在经营上面造成很大的困难及经济损失；2、在我租赁期间，房东罗启明每度电收取2元/度，属不正当收费，因为其没有在国家规定的范围内收费，属非法所得；3、关于房东罗启明要我搬迁厂房时不合理的做法：2015年10月10日罗启明明确通知我，厂房不再续租，理由是其跟别人合伙做餐饮开宾馆做生意。罗启明要求三个月时间内搬出，不再收取任何费用。然而我在搬出期间，罗启明进行阻拦索要租金。最终我支付10000元给罗启明作为经济补偿，与他个人经济账目全部结清，但是我卖给他的屋面夹心瓦等材料款（约一万二千元2015年3月至4月份的材料款）罗启明迟迟不肯与我结清。给了钱后，我的机械设备大部分搬走了，还有一些电缆线、隔墙墙板、装修的门窗等罗启明不让我搬走，这是我的个人私有财物罗启明本应无权干涉；4、关于厂房租金的事情，2015年6月28日房东罗启明向我的老婆朱翠芳（英）要房租钱，把早已写好的收据交给我老婆，收取了三万元现金，按我老婆的意思在收据上写明了此款是七、八、九月租金，罗启明同时解释六月份租金算购买材料款（2015年3月至4月份购买屋面维修夹芯瓦等材料）；5、由于朱法普与房东罗启明的一系列合同纠纷上的问题，致使我不能正常经营，使得我与房东罗启明厂房续租合同没有很好履行，导致我经济上蒙受极大的损失，对此朱法普负有主要责任。综上所述，由于房东罗启明出尔反尔和种种无理的要求，造成我在经济上蒙受很大的损失，请求人民法院依法裁定房东罗启明赔偿我经济损失100000元。同时由于朱法普与房东罗启明双方签订的协议没有履行，间接影响造成我在经济上的损失，因此请求人民法院依法裁定朱法普赔偿我经济损失100000元。
经审理查明：2010年6月1日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，合同约定：1、甲方（原告）将坐落于南莲路小兰车站院内，坐北朝南，车间总长50米，建筑面积约800平方房屋租赁给乙方（被告），该租赁房屋用于钢构制作车间；2、租赁期限为五年，自2010年6月1日至2012年5月31日每月租金为人民币6000元，第三年租金调整为每月人民币6600元，第四年租金调整为每月人民币7200元，第五年租金调整为每月人民币8000元；3、合同生效后，乙方支付甲方定金10000元，租金半年计算一次；4、合同第七条：“租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋清扫退还甲方，如乙方要求继续租赁则提前1个月书面向甲方提出，甲方在合同期满1个月内正式书面答复，续签租赁合同”。合同签订后，被告即在租赁房屋内以东升彩钢厂的名义进行生产经营。同年，被告又以年租金人民币13000元租赁案外人罗三毛的门面房，2012年，罗三毛将该门面房卖与原告所有，被告继续租用该门面房。2014年9月10日，被告朱钢与第三人刘玉华签订《协议书》一份，协议约定：1、在公司营业执照不转让的前提下，被告朱钢将价值人民币320000元的机械设备转让给第三人刘玉华；2、被告自原告处租赁的房屋一并转让给第三人刘玉华，该租赁房屋的租赁期限至2015年5月31日为止，其中大厂房的租金（即本案涉诉房屋）已支付至2014年12月31日，门面房租已支付至2015年2月19日。协议签订后，第三人刘玉华在与被告办理交接手续后，开始在租赁房屋内进行生产经营。同时查明，2015年5月31日之前的房屋（含涉诉房屋及门面房）租金已按合同约定支付完毕。2015年5月31日之后，第三人刘玉华继续在上述房屋中租赁使用。2015年6月27日，龚翠珍收到第三人刘玉华支付的7月、8月、9月三个月的房屋租金共计人民币30000元。2015年11月28日，原告罗启明收到第三人刘玉华支付的房屋租金人民币10000元。2015年12月2日，原告罗启明出具《证明》一份，载明如下内容：“朱法普自己装的线路、门窗格梓（子）必须复原，原租用的厂房电路、门窗及破坏的厂房结构等由法院裁定再作处理”。截止庭审之日止，第三人刘玉华已从租赁房屋中退出。另查明，龚翠珍与原告罗启明系夫妻关系，原告罗来洪、罗启明系父子关系。庭审中，原告罗启明认可以其在第三人刘玉华处购买的材料款抵扣第三人刘玉华2015年6月的房屋租金。以上事实有原告提供的《租赁合同》，被告提供的《租赁合同》、《协议书》、收条十六张，第三人提供的收条三张、罗启明出具的《证明》等证据予以证实。
本院认为：原、被告双方签订的《租赁合同》以及被告朱钢、第三人刘玉华签订的《协议书》，均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。根据原、被告签订的租赁合同有关租赁期间的约定，该合同的租赁期限至2015年5月31日止，合同期满后，合同即告终止，故原告请求确认双方租赁合同终止的诉讼请求，本院不予裁判。关于原告向被告主张恢复房屋原状并退出租赁房屋的诉讼请求，
本院认为，被告已于2014年9月将包括租赁房屋在内的厂房设备转让给了第三人刘玉华，随后第三人刘玉华便在租赁房屋内经营使用，租赁合同期满后，第三人刘玉华继续使用租赁房屋并向原告交纳了合同期满后的房屋租金，故原告与第三人之间形成了事实上的房屋租赁关系，但因双方未订立书面的租赁合同，故该租赁期间为不定期租赁，当事人可随时解除该房屋租赁关系，租赁关系解除的，出租人有权要求承租人恢复原状并退出租赁房屋，故恢复租赁房屋原状并退出该房屋的请求原告应向涉诉房屋的实际承租者第三人刘玉华主张而非被告朱钢、朱法普，因而，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告向被告主张100000元的违约金及按32000元每月的标准计算至退出房屋之日止的租金损失，并提供了其与案外人姚春军签订的《房屋租赁合同》、姚春军出具的收款收据以及银行存款回单以证实自己的事实主张，但上述证据经庭审质证，被告及第三人均未予以认可，且原、被告之间的房屋租赁合同关系于2015年5月31日终止后，房屋的实际承租人第三人刘玉华继续租用涉诉房并与原告之间形成事实上的房屋租赁关系，第三人亦因此向原告支付了租赁期间的房屋租金，对原告诉称的违约金及租金损失被告并不存在过错，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。第三人刘玉华在庭审答辩时向原告及被告分别主张经济赔偿人民币100000元，因不属于本案审理范围，本院已依法告知其另行起诉。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第一款第（七）项、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费4600元由原告罗来洪、罗启明承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 李 娟
人民陪审员 裴柏平
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 刘文莉 来源：百度“”